Bất động sản và những con số biết nói

Thị trường bất động sản đang bị che phủ bởi các con số che giấu bản chất thực của thị trường.

Thời gian gần đây, khi nhắc đến thị trường bất động sản, rất nhiều con số được đưa ra minh họa cho hai dòng quan điểm: “cứu” hay “không cứu” thị trường bất động sản. Và “cứu” bằng việc hực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ thì “cứu” như thế nào để đem lại hiệu quả thực sự cho thị trường bất động sản và tránh hệ quả xấu tới nền kinh tế là câu chuyện đang được nhiều chuyên gia và các nhà quản lý cân nhắc. Những con số biết nói đang dần làm sáng tỏ những khúc mắc trên thị trường bất động sản.

Con số đáng quan tâm nhất được Ủy ban Kinh tế Quốc hội đưa ra trong bản tin Kinh tế vĩ mô số 8 quý I/2013. Đó là trong vòng 20 năm qua, giá nhà đất ở nước ta đã tăng lên 100 lần và giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân của người lao động. Giá nhà đất ở nước ta cao gấp 5 lần so với các nước phát triển. So với thu nhập, giá bất động sản trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần. Dù gặp khó khăn suốt 2 năm qua, nhưng giá nhà ở thực tế không giảm nhiều so với thời gian cao điểm trước đó. Nếu có,  cũng chỉ giảm ở những phân khúc và những khu vực bị thổi lên một cách quá vô lý, ví dụ như khu đất phía Tây Hà Nội.

Còn để có thêm sức mạnh thuyết phục cho những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, những con số khác lại được đưa ra. Ví dụ như nợ xấu bất động sản lên đến 200.000 tỷ. Tuy con số này chỉ bằng khoảng 3,2% GDP, nhưng theo ý kiến của các chuyên gia ngành xây dựng - bất động sản, nợ xấu bất động sản kéo theo sự trì trệ của hai ngành quan trọng là xây dựng và vật liệu xây dựng, làm ảnh hưởng tới đời sống và việc làm của khoảng gần 4 triệu lao động.

Cụ thể hơn nữa, thị trường bất động sản trì trệ sẽ khiến 80 ngành nghề khác bị ảnh hưởng. Đây là những lý do để Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 ngày 7/1/2013, và mới đây Ngân hàng nhà nước đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Như vậy, có thể thấy, thị trường bất động sản đang bị che phủ bởi các con số, những con số chồng chéo lên nhau và che giấu đi bản chất thực sự của thị trường, bản chất mà chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã thừa nhận: khó khăn của thị trường chủ yếu do mất cân đối cung -cầu, cung ở phân khúc nhà ở cao cấp rất lớn nhưng cầu rất ít, còn cầu phân khúc nhà ở xã hội rất lớn nhưng lại có rất ít dự án. Hay nói một cách thẳng thắn hơn: thị trường bất động sản rơi vào tình trạng như hiện nay chủ yếu là do tình trạng đầu cơ, hớt váng của chính các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.

Con số tồn kho khoảng 42.250 căn nhà, 92.800 m2  sàn văn phòng cho thuê, 98.400 m2 trung tâm thương mại, gần 8 triệu m2 đất nền, gần 2 triệu m2 đất thương mại trong khi nhà ở xã hội hiện mới có khoảng 11.000 căn là minh chứng cho thực tế đó. Ngay cả việc một số dự án nhà ở thương mại xin chuyển đổi một phần công năng sang nhà ở xã hội cũng chỉ là “đón trước” các ưu đãi sẽ được dành cho việc phát triển nhà ở xã hội. Như vậy, số tiền 30.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước dự định đưa ra để cho vay tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, nếu không cẩn thận chỉ đem lại lợi ích cho một nhóm người, còn gây tác động xấu đến lạm phát và toàn bộ nền kinh tế.

Trong khi đó, có những con số mà cả Quốc hội, Chính phủ và người dân đều muốn biết lại chưa hề được minh bạch: giá trị thực của bất động sản là bao nhiêu? Giá thành xây dựng thực tế hiện nay là bao nhiêu? Cùng với đó, các thông tin về chất lượng và tiến độ xây dựng của từng dự án cũng rất tù mù. Mặc dù, xét về mặt nghiệp vụ, có lẽ các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chuyên gia trong lĩnh vực này không quá khó để tính toán ra. Vấn đề là doanh nghiệp có dám công bố  hay không? Cơ quan quản lý các cấp có quyết tâm yêu cầu doanh nghiệp công bố thông tin hay không?

Tương tự, đối với giá bất động sản, ông Sam Cucurullo, chuyên gia quản lý bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, Việt Nam cần một cơ quan thẩm định tầm Chính phủ để tránh giá nhà ảo.

Trong kỳ họp lần thứ X của Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải, trưởng ban chỉ đạo cũng yêu cầu: phải minh bạch các thông tin về giá cả, chất lượng, tiến độ dự án. Có như vậy thì mới tạo được niềm tin đối với người dân.