Bất động sản trước nguy cơ thừa hàng

Ngay từ đầu quý III/2017, báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE đã “dấy” lên băn khoăn về những dấu hiệu chững lại của thị trường với những chỉ số sụt giảm cả về lượng cung và cầu của thị trường.

Cụ thể, số lượng căn hộ chào bán mới đến thời điểm này chỉ là 7.651 căn được mở bán từ 21 dự án. Con số này giảm 20% so với quý trước, và 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc trung cấp chiếm 60% tổng số căn chào bán mới trong thời gian này. Đặc biệt, phân khúc cao cấp giảm đáng kể, thấp hơn quý II/2017 tới 32% do cung nhiều hơn cầu.

Điều đáng nói, các căn bán được hay lượng giao dịch thành công trong quý III/2017 không cao, chỉ với 7.207 căn, giảm 25% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số nhà đầu tư cho rằng sở dĩ như vậy là do giá bán vừa qua tăng cao nên người mua đang có sự xem xét, chờ đợi.

Tuy nhiên, số liệu mà CBRE đưa ra cho thấy, giá bán không hẳn là vấn đề chính tác động đến sức mua trên thị trường, bởi ghi nhận tại thị trường sơ cấp, giá bán dao động ở mức 30 – 35 triệu đồng/m2  (1.500 USD/m2), giảm 3% so với quý trước và 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm đáng kể này là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng khiến cho lượng căn hộ bị ùn ứ bởi lượng hàng tồn từ những năm trước.

Tìm hiểu thực tế của phóng viên Thời báo Ngân hàng tại một số sàn giao dịch bất động sản, khu vực Đông TP. Hồ Chí Minh là nơi có tỷ lệ giao dịch nhà đất khá cao. Song theo ghi nhận, vào thời điểm hiện tại nhà đầu tư bắt đầu có xu hướng cẩn trọng và dè chừng hơn chứ không xuống tiền mạnh tay như trong năm 2016 và đầu năm 2017. Một “sale” có thâm niên trong nghề thuộc sàn Linkhouse (đường Liên phường, quận 9) cho biết, tại ngày mở bán một số dự án chung cư hoặc nhà phố, đất nền có vị trí đẹp, lượng giao dịch thành công khá cao, trung bình từ 80 - 90% do nhà đầu tư chuyên nghiệp gom hàng nhằm hưởng mức chiết khấu chênh lệch từ chủ dự án. Tuy nhiên sau đó, lượng sản phẩm đưa ra chào bán, giao dịch lại trên thị trường thứ cấp tương đối chậm, chứ không “ăn” hàng nhanh chóng như cuối năm trước.

Về phía các chủ đầu tư, việc khan hiếm quỹ đất sạch khiến các dự án trong năm nay tham gia góp mặt trên thị trường ít hơn. Có thể nói, với các nhà phát triển dự án chuyên nghiệp nắm khá rõ quy luật và nhu cầu của thị trường, thì việc đưa ra quyết định “bung” hàng vào thời điểm nào cho phù hợp là vô cùng quan trọng.

Khi nhận thấy lượng hàng hóa có nguy cơ dư thừa, khó hấp thu, cũng như sức cầu của thị trường yếu, chủ đầu tư sẽ sẵn sàng thay đổi chiến lược, “ghim” hàng lại để chờ đợi thời cơ thuận lợi hơn hoặc tìm hướng điều chỉnh công năng, thậm chí thay đổi kế hoạch kinh doanh để tránh tình trạng dư cung, dội hàng trên thị trường.

Mới đây, khi phân khúc biệt thự, nhà phố giá cao vùng ven không còn hấp dẫn, hay chung cư thuộc phân khúc trung bình khá đồng loạt chào bán trên thị trường khiến cho người mua có nhiều sự lựa chọn hơn, dẫn đến tình trạng một số dự án ra sau không còn sức hút, thì chủ đầu tư phải tạm hoãn kế hoạch chào bán ra thị trường và tạm thời lui lại, chờ thời điểm thuận lợi hơn để giảm bớt sự cạnh tranh.

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến hết tháng 9/2017, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 26.294 tỷ đồng. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 2.963 căn, nhà thấp tầng còn tồn 3.181 căn, đất nền nhà ở 3.142.861 m2...

Số liệu này cho thấy, mặc dù so với thời điểm thị trường “đóng băng” trước kia, lượng hàng tồn đã có xu hướng giảm dần, song vào thời điểm hiện tại, khả năng hấp thụ của thị trường, cũng như xu hướng giảm đang chậm lại khiến các chủ đầu tư đang xem xét đến những kế hoạch thay đổi mới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (Horea) cho biết, qua 6 tháng đầu năm nay, Horea đã đưa ra nhận định về những dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản như có dấu hiệu chững lại trong giao dịch, xu hướng lệch pha cung cầu đối với phân khúc cao cấp khi nhu cầu của đại đa số người dân là sản phẩm nhà ở hợp túi tiền.

Đây cũng là những vấn đề đòi hỏi các chủ đầu tư cần có cái nhìn tỉnh táo hơn để điều tiết nguồn cung sản phẩm phù hợp với tình hình thực tế của thị trường, tránh những bất ổn về dư cung, tình trạng tồn kho, khó bán như những năm trước, kéo theo nhiều hệ lụy cho nền kinh tế - xã hội.