Bất động sản trung tâm TP.HCM gặp khó vì giao thông

Không quá rầm rộ, bất động sản trung tâm TP.HCM vẫn âm thầm phát triển và thu hút sự quan tâm của nhiều người mua. Tuy nhiên, phân khúc này đang gặp khó do điểm nghẽn giao thông.

Mắc kẹt bởi giao thông quá tải

Trước đây, thị trường bất động sản TP.HCM chủ yếu phát triển ở vùng lõi trung tâm, nhưng từ năm 2014 tới nay, thị trường đã có sự dịch chuyển dần ra các khu vực ngoài trung tâm. Tuy nhiên, khu vực trung tâm vẫn có các dự án mới được triển khai, chủ yếu là các dự án cao cấp, hạng sang, văn phòng cho thuê và có sức hút lớn với người mua nhà.

Đơn cử, trên đường Thi Sách, quận 1, dù tuyến đường có chiều dài chưa tới 1 km, nhưng tại đây vẫn có quỹ đất và dự án của Novaland, Him Lam Land. Trong khi đường An Dương Vương, quận 5 giáp quận 1 và quận 3 có Dự án The EverRich Infinity của Phát Đạt, hay trên đường Tôn Đức Thắng, quận 1 có Dự án Vinhomes Ba Son…

Riêng đối với thị trường văn phòng cho thuê, Tập đoàn Thái Sơn vừa khánh thành dự án tại đường Nguyễn Thị Minh Khai, quận 3, Công ty Bất động sản Tiến Phát cũng có một dự án trên tuyến đường này, Novaland, Vingroup… cũng có những tòa nhà cho thuê mới ở khu trung tâm.

Tuy nhiên, hiện tại, khu vực trung tâm TP.HCM đang chịu sự quá tải của giao thông. Ở các tuyến đường chính như Điện Biên Phủ, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Cách Mạng Tháng 8… trước đây tình trạng kẹt xe chỉ xảy ra trong khung giờ từ 7-9 giờ sáng và 4 - 6 giờ chiều, thì hiện theo báo cáo của Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM, tình trạng kẹt xe khu trung tâm TP.HCM không có khung giờ, có thể kẹt bất cứ thời điểm nào.

Trước thực trạng kẹt xe nghiêm trọng ở khu trung tâm, năm 2017, UBND TP.HCM đã có văn bản yêu cầu Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng, Sở Tài Nguyên và Môi trường siết chặt việc cấp phép dự án cao ốc mới tại khu trung tâm.

Ngoài ra, theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, hiện nhu cầu thuê văn phòng của khách hàng đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài vùng lõi trung tâm để tránh vấn nạn kẹt xe và hạn hẹp chỗ đỗ xe, ảnh hưởng tới công việc.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tổng giám đốc một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết, doanh nghiệp ông đang có một quỹ đất rộng 5.000 m2 tại đường Trần Nhật Duật, quận 1, giấy phép xây dựng, cũng như hồ sơ phê duyệt xây dựng dự án chung cư cao cấp đã có trong tay và dự kiến phát triển vào quý I/2018. Tuy nhiên, khi tìm hiểu thị trường thấy nhiều người đang e ngại mua nhà trung tâm, Công ty phải lùi thời gian triển khai.

Điểm nghẽn chưa có lời giải

Tình trạng quá tải giao thông trung tâm đang là bài toán nan giải của TP.HCM, bởi hiện chưa có giải pháp hữu hiệu nào để giải quyết bài toán này.

Theo quy hoạch của TP.HCM, hầu như các trục đường chính nối khu trung tâm ra các quận vùng ven như Xô Viết Nghệ Tĩnh, Nguyễn Hữu Cảnh, Cánh Mạng Tháng 8, Trường Chính… sẽ được mở rộng. Tuy nhiên, dù được quy hoạch nhiều năm, nhưng đến nay vẫn chưa thể thực hiện do thiếu vốn và vướng công tác giải phóng mặt bằng.

Để giải bài toán kẹt xe, hiện TP.HCM đang sử dụng những giải pháp ngắn hạn, là làm cầu vượt, hầm chui, phân luồng giao thông, đậu xe theo giờ và ngày chẵn lẻ. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây không phải là giải pháp hữu hiệu.

TS. Phạm Văn Hùng, giảng viên Khoa vận tải, Trường Đại học Giao thông - Vận tải TP.HCM cho rằng, nếu chỉ dựa vào cầu vượt hay cấm giờ đậu xe… thì không thể giải quyết được vấn đề cụ thể. Bởi nhìn thẳng vào câu chuyện này, nguyên nhân chính là lượng người làm việc và học tập tại trung tâm TP.HCM quá nhiều, trong khi diện tích đất, diện tích mặt đường lưu thông hay những tuyến đường mới không mở rộng ra được.

“Giải pháp chính cho câu chuyện này vẫn là cái gốc vấn đề: phải mở rộng tuyến đường hiện hữu và thực hiện di dời ngay những trường đại học đang nằm ở các quận trung tâm Thành phố. Bởi các trường này đang thu hút lượng lớn học sinh, sinh viên lưu thông vào trung tâm TP.HCM để học mỗi ngày, nếu giải tỏa được những trường đại học, cao đẳng, trung cấp này ra khỏi trung tâm, đồng nghĩa với việc giảm được lượng lớn xe cộ lưu thông vào Thành phố những giờ cao điểm”, ông Hùng nói.

Trong khi đó, các doanh nghiệp cho rằng, nếu Thành phố thiếu ngân sách để mở rộng đường và di dời các trường đại học, cao đẳng, thì có thể kêu gọi nguồn vốn xã hội hóa theo hình thức đối tác công - tư (PPP). Doanh nghiệp sẵn sàng tham gia, cùng với Thành phố để giải quyết điểm nghẽn này.