Bất động sản Tp.HCM tiềm ẩn nhiều rủi ro

Gần đây, tại các báo cáo và các văn bản kiến nghị gửi cơ quan chức năng, Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh liên tục đưa ra những cảnh báo về rủi ro của thị trường bất động sản cũng như bày tỏ quan ngại đối với trên 500 dự án đang bị dừng triển khai tại Tp.Hồ Chí Minh. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh đã chia sẻ với Thời báo Kinh tế Việt Nam và VnEconomy về vấn đề này.

* Hiệp hội bất động sản Tp.HCM đánh giá: mảng tối của thị trường bất động sản Tp.Hồ Chí Minh chính là hơn 500 dự án đang bị ngưng triển khai. Vậy có giải pháp nào cho tình hình này không, thưa ông?

Theo thống kê của các cơ quan chức năng, tồn kho bất động sản tại Tp.Hồ Chí Minh hiện vào khoảng 5.000  tỷ đồng. Tuy nhiên, số dự án được kiểm tra để thống kê mới trên 40 dự án trong số 1.200 dự án trên địa bàn thành phố.

Những dự án bị ngưng triển khai thực sự là tảng băng chìm của tồn kho, gây lãng phí về nguồn vốn đầu tư và tài nguyên đất đai thì lại chưa được tính đến. Các dự án bị dừng triển khai chủ yếu là do thế chấp ngân hàng, vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, hạn chế về năng lực của chủ đầu tư.

Để giải quyết tình trạng này, Hiệp hội bất động sản Tp.Hồ Chí Minh đã nhiều lần đề nghị sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản, coi việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các nhà đầu tư với nhau.

Một thông tin tích cực là Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ 15/8/2017 sẽ góp phần làm lành mạnh hoạt động tín dụng, xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm mà phần lớn là bất động sản, sẽ tạo thêm nguồn lực cho nền kinh tế và giúp tái khởi động các dự án đã bị thế chấp, bị ngừng triển khai trong nhiều năm qua.

* Ngoài số dự án đình trệ, Hiệp hội cũng thường xuyên cảnh báo về những rủi ro của thị trường bất động sản. Xin ông cho biết cơ sở để đưa ra những cảnh báo này?

Nhìn toàn cục thị trường thì vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; đồng thời đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp; trong lúc phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền có tính thanh khoản cao, thì cung không đủ cầu.

Thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, lành mạnh và bền vững do đang còn vướng 5 “điểm nghẽn”: 1 - “Điểm nghẽn” tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế “xin - cho”; 2 -  “Điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra; 3 - “Điểm nghẽn” chuyển nhượng dự án bất động sản; 4 - “Điểm nghẽn” chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nhiều nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản;  5 - “Điểm nghẽn” thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình tính tiền sử dụng đất, hoặc phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

* Ông đánh giá thế nào về diễn biến của thị trường trong những tháng cuối năm 2017?

Thị trường bất động sản sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016. Dự báo trong giai đoạn 2017 - 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp tại đô thị.

Bên cạnh đó, xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu. Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, nhất là sau thời điểm 15/8/2017 (Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu có hiệu lực thi hành). 

Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật  và sử dụng các công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, công cụ hành chính nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng..., để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững; dự báo thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay.

Từ đó, nguồn vốn đổ vào bất động sản sẽ nhiều hơn. Trong đó, dòng vốn FDI và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường bất động sản trong thời gian tới...

* Tuy nhiên, gần đây có thông tin Tổng thống Mỹ đã ban hành sắc lệnh cấm các tổ chức tài chính, ngân hàng Mỹ chuyển tiền ra nước ngoài theo dạng kiều hối. Nếu đây là sự thật thì sẽ tác động gì đến thị trường bất động sản Việt Nam?

Hàng năm, tổng kiều hối về Việt Nam đạt trên 10 tỷ USD, trong đó khoảng 20% đổ vào bất động sản. Đây là nguồn lực bổ sung quan trọng cho thị trường này.

Phần lớn kiều hối được gửi về nước là của kiều bào ta ở Mỹ. Với trường hợp trên thì khả năng kiều hối đổ vào bất động sản sẽ sụt giảm so với trước đây. Từ đó, tác động đến đầu ra của thị trường bất động sản, song không lớn do dòng vốn này chủ yếu để mua nhà ở cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng mà nguồn cung các phân khúc này đang có nguy cơ dư thừa.

Mặt khác, bên cạnh dòng kiều hối chính ngạch thì kiều hối gửi theo con đường phi chính thức cũng rất lớn. Nếu con đường chính thức bị đóng cửa, có thể lượng kiều hối gửi về theo dạng phi chính thức sẽ tăng lên. Điều đáng ngại là vấn đề này có thể làm gia tăng rủi ro cho người nhận và người gửi tiền..