Bất động sản TP. HCM: Cơ hội tốt để mua nhà trong năm 2015

Năm 2014, thị trường bất động sản TP. HCM hồi phục trên nhiều phân khúc, trong đó, phân khúc căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn là phân khúc sáng sủa nhất.

Chính sách “cởi trói” thị trường

Sự hồi phục của thị trường năm qua còn ghi nhận ở con số hàng tồn kho giảm mạnh, cũng như sự trở lại của nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Trong năm, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) cũng diễn ra rất sôi động và ghi nhận nhiều dự án lớn được triển khai.

Sự phục hồi của thị trường năm qua ngoài nỗ lực của các thành viên thị trường, phải kể đến yếu tố quan trọng là các chínhsách hỗ trợ đã phát huy tác dụng.

Với những nỗ lực từ Chính phủ, các bộ ngành, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng liên tục được chỉnh sửa, tháo gỡ các nút thắt, giúp gia tăng tốc độ giải ngân. Trong năm qua, Chính phủ cũng đã gia hạn thời gian nộp tiền sử dụng đất cho các chủ đầu tư gặp khó khăn và cam kết giảm 40% thủ tục hành chính liên quan đến các dự án có sử dụng đất và chủ đầu tư không phải xin giấy phép xây dựng công trình tại các dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500…


Năm 2014, Quốc hội cũng đã thông qua nhiều sắc luật quan trọng như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp (sửa đổi) theo hướng thông thoáng, minh bạch và có nhiều điểm tiến bộ hơn. Các sắc luật này được đánh giásẽ tạo cú huých cho thị trường hồi phục hơn nữa trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận những nỗ lực của UBND TP. HCM trong việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản, với chương trình kết nối doanh nghiệp với ngân hàng rất hiệu quả; xử lý nhu cầu chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, dịch vụ; cơ cấu căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ, phù hợp với nhu cầu của thị trường và khả năng tài chính của người mua nhà… Ngoài ra, góp phần vào sự hồi phục của thị trường bất động sản TP. HCM năm qua còn phải kể đến chính sách phát triển hạ tầng. Nhiều dự án đã hồi sinh và phát triển mới cùng với sự phát triển của hạ tầng, nhất là ở các quận, huyện vùng ven và các tỉnh, thành lân cận TP. HCM.

Bất động sản đã :”chạm đáy”

Có thể khẳng định, giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản đã qua đi. Không chỉ đà giảm giá chững lại, thị trường năm qua cũng ghi nhận thanh khoản tăng vọt, nhất là ở các dự án nhà ở bình dân, phù hợp với đông đảo người có nhu cầu thực.

Không chỉ phân khúc này, các dự án bất động sản cao cấp cũng có thanh khoản khá tốt, nhất là các dự án có vị trí đắc địa, nhiều tiện ích, giá hợp lý và phương thức thanh toán linh hoạt của các chủ đầu tư uy tín.

Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, lợi nhuận bình quân năm 2014 của các doanh nghiệp bất động sản chỉ đạt ở khoảng 5 - 12%, thấp hơn nhiều so với trước đây. Điều này cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản chỉ đặt mục tiêu lợi nhuận hợp lý và điều này có lợi cho người mua nhà.

Trước việc các doanh nghiệp đồng loạt triển khai hàng loạt dự án lớn hiện này, có ý kiến quan ngại về khả năng khủng hoảng dư cung lại xảy ra với bất động sản, nhất là ở phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, điều này không quá đáng ngại. Với tầm nhìn chiến lược của mình và bài học nhãn tiền còn rất mới, chắc chắn các chủ đầu tư không dám phiêu lưu, mà họ sẽ nghiên cứu kỹ nhu cầu và có tiến độ cung ứng sản phẩm ra thị trường một cách hợp lý.

Nhu cầu về sản phẩm bất động sản cao cấp luôn có. Sở dĩ trước đây phân khúc này có tồn kho lớn là do diện tích căn hộ quá lớn, dự án không có vị trí tốt, chất lượng và tiện ích nhìn chung chưa được như mong muốn của người mua nhà, cùng với lãi suất ngân hàng cao. Tuy nhiên, hiện doanh nghiệp đã cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng, vị trí, chất lượng và tiện ích tốt hơn. Bên cạnh đó, mức giá cũng phù hợp và chủ đầu tư có nhiều chương trình khuyến mại, cũng như kết nối với ngân hàng hỗ trợ tài chính cho người mua nhà.

Ngoài ra, với việc Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực vào giữa năm nay, trong đó có quy định mở rộng cửa cho Việt kiều, người nước ngoài mua, sở hữu và nhà ở, sẽ giúp cho nhu cầu ở phân khúc cao cấp tăng lên.

Giá bất động sản hiện đang ở “vùng đáy”. Hiện tại, người mua nhà vẫn đang có tâm lý chờ giá giảm thêm, nhưng về tổng thể, giá đang có xu thế nhích dần lên. Do vậy, việc chọn mua nhà trong năm 2015 là phù hợp.

Vẫn cần chung tay

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục đà hồi phục mạnh hơn trên tất cả phân khúc trong năm 2015. Trong đó, phân khúc chủ đạo vẫn nhà có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn và rộng hơn là dưới 20 triệu đồng/m2. Đồng thời, phân khúc dự án cao cấp, văn phòng cho thuê, bất động sản thương mại, dịch vụ tiếp tục tạo ra những điểm sáng và thị trường M&A cũng sẽ phát triển mạnh.

Cơ sở cho dự báo trên chính là việc thị trường nhận được nhiều yếu tố hỗ trợ, nhất là về mặt chính sách. Từ 1/7/2015, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp (sửa đổi) có hiệu lực, tạo hành lang pháp lý theo hướng thông thoáng, minh bạch, bình đẳng, thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Có nhiều chế định mới hỗ trợ rất tốt cho thị trường bất động sản như cho phép chuyển nhượng dự án tự do nếu có quỹ đất sạch; cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua và sở hữu nhà…

Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong năm 2015 vẫn có những khó khăn cần giải quyết, như tồn kho, nhất là hàng tồn kho cao cấp dù giảm nhưng vẫn còn lớn, nợ xấu, tái cấu trúc doanh nghiệp và tái cơ cấu đầu tư, sàng lọc các doanh nghiệp yếu kém, làm ăn theo kiểu chụp giật...

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 vẫn còn có một số quy định gây quan ngại cho doanh nghiệp, trong đó tiền sử dụng đất sẽ tiếp tục là gánh nặng đối với các chủ đầu tư. Ngoài ra, cũng có một số quy định mới làm tăng chi phí đầu tư như chi phí ký quỹ và chi phí bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là 2 yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành bất động sản, mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ phải chịu khi mua nhà.

Như vậy, để thị trường có được sự phục hồi bền vững, vẫn cần có sự chung tay của các thành viên thị trường, sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật khi các luật có hiệu lực là có thể triển khai ngay. Trong đó, cần xem xét cẩn trọng khi

hướng dẫn thực hiện chế định bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai để tránh làm tăng chi phí giá thành; miễn ký quỹ các dự án mà nhà đầu tư đã giải phóng mặt bằng, mức ký quỹ 1 - 3% vốn đầu tư chỉ bao gồm chi phí tạo quỹ đất và cơ sở hạ tầng, chứ không phải là tổng vốn đầu tư dự án và quy định rõ lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ.

Ngoài ra, cần tiếp tục xem xét giảm nhẹ gánh nặng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp và người tiêu dùng; cần xem xét hướng dẫn để thống nhất các quy định liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2014.

Về phía TP. HCM, UBND Thành phố, Sở Xây dựng, các sở, ngành, quận huyện cần hỗ trợ, tạo điều kiện giúp cho doanh nghiệp giải quyết 689 dự án đang ngừng triển khai và 85 dự án đã bị thu hồi chủ trương đầu tư để có thể tái khởi động dự án, tránh lãng phí của cải xã hội, đồng thời, đề nghị UBND Thành phố tiếp tục xem xét giải quyết nhu cầu của các doanh nghiệp trong việc xin chia nhỏ căn hộ và chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành dự án nhà ở xã hội hoặc dịch vụ…

Nếu tháo gỡ được các vấn đề nêu trên, sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, tạo thêm động lực để thị trường hồi phục nhanh hơn và tăng nguồn cung sản phẩm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua.