Bất động sản tăng giá ở tất cả các phân khúc

Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng trong quý I/2016, theo báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất của Công ty TNHH Jones Lang LaSalle Vietnam (JLL).

Theo tin tức trên báo Thanh niên, báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất của Công ty TNHH Jones Lang LaSalle Vietnam (JLL) cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng trong quý 1/2016.

Tại TP.HCM, giá bán căn hộ ở tất cả các phân khúc tăng 5% so với cùng kỳ trên thị trường sơ cấp và tăng 7% trên thị trường thứ cấp.

Đặc biệt phân khúc trung cấp tại quận 2, 4 có tỷ lệ tăng nhỉnh hơn so với phần còn lại của thị trường. Biệt thự, nhà phố duy trì xu hướng tăng giá ở mức cao hơn, tập trung tại các dự án tại quận 9.

Báo VnExpress thông tin thêm, nguồn cung nhà ở trên thị trường TP HCM đang có diễn biến trái chiều ở phân khúc căn hộ và nhà ở gắn liền với đất. Lượng căn hộ mở bán 3 tháng qua đạt 9.720 căn, tăng 28% theo quý và 63% theo năm. Phân khúc có giá bán trên 1.000 USD/m2 (trung cấp) có xu hướng lấn lướt. Ngược lại, lượng nhà ở gắn liền với đất được mở bán chỉ đạt 279 căn, giảm 44% so với mức cao kỷ lục trong quý IV/2015, thanh khoản cũng giảm 33%.

Dự báo trong các quý còn lại của năm 2016, TP HCM sẽ chào đón 20.000 căn nhà được tung ra thị trường và lượng nhà hoàn thành ước tính khoảng 15.000 căn. Uy tín chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy doanh số và giá bán nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp tục xu hướng đi lên.

Trong khi đó, tại Hà Nội, 3 tháng đầu năm, giá bán căn hộ tăng khoảng từ 1 - 5%. Những dự án đang xây dựng có mức tăng bình quân cao nhất khoảng 1,8%.

JLL cho biết có xấp xỉ 10.000 căn hộ được bán ra từ các chủ đầu tư địa ốc trong 3 tháng đầu năm. Nguồn cung mới này tăng 13% so với thời điểm cuối năm 2015. Trong đó, phân khúc bình dân và trung cấp chiếm lần lượt 43% và 50%.

Vẫn lo ngại dư cung

Thông tin trên báo Doanh nhân Sài Gòn, mặc dù nhìn nhận giao dịch trên thị trường nhà ở sẽ tiếp tục khả quan nhưng ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Cty tư vấn bất động sản Sohovietnam cho rằng, sự cạnh tranh sẽ diễn ra hết sức khốc liệt.

Những doanh nghiệp lớn, có uy tín trên thương trường sẽ chiếm thế thượng phong trong việc phát triển dự án và thu hút khách hàng, nhưng những doanh nghiệp nhỏ hoặc những dự án nhỏ sẽ phải giành giật khách hàng bởi thị trường tiếp tục chứng kiến nguồn cung dự án mới tung ra ồ ạt.

Tuy nhiên, nguồn cung dự án mới tập trung quá nhiều ở phân khúc cao cấp khiến cho giới bất động sản cũng như giới ngân hàng lại bị ám ảnh bởi nguy cơ thị trường bong bóng.

Không phải đến bây giờ yếu tố bong bóng mới được đặt ra, mà ngay từ giữa năm ngoái, đã xuất hiện những ý kiến cho rằng cần hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản để ngăn chặn nguy cơ bong bóng quay trở lại.

Mặc dù có những ý kiến bác bỏ khả năng hình thành bong bóng bởi niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản đang ổn định, chính sách tín dụng được giám sát chặt chẽ để kiểm soát hoạt động cho vay của các ngân hàng, nhưng những lo ngại không phải không có cơ sở.

Tín dụng bất động sản tính đến cuối năm ngoái ước đạt 350.000 tỷ đồng, cao gấp đôi so với thời kỳ thấp điểm khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng cách đây 5 năm.

Cùng với sự tăng trưởng của tín dụng là thanh khoản căn hộ tăng mạnh, trong đó, theo Cty tư vấn bất động sản CBRE thì có tới 57.000 căn hộ đã bán được tại Hà Nội và TP HCM riêng năm 2015, tức là cao gấp đôi so với năm trước đó.

Nhưng nhiều chuyên gia đã tỏ ra nghi ngờ con số tiêu thụ thực tế thấp hơn nhiều vì các nhà đầu cơ đã quay lại thị trường và đã ôm một lượng hàng rất lớn.

Ngay CBRE cũng ước tính, trong tổng số 36.000 căn hộ tiêu thụ tại TP HCM năm ngoái thì hơn 3.000 căn là bán sỉ cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Chính nguồn cung từ các nhà đầu tư thứ cấp sẽ quay lại cạnh tranh trực tiếp với chủ đầu tư cũng như các dự án khác trong năm nay, nên nguồn cung căn hộ chào bán mới sẽ tiếp tục tăng ồ ạt trong năm nay.

Nếu sức hấp thụ giảm đi thì thị trường có thể sẽ chuyển sang bên kia con dốc của biểu đồ hình sin.

Một khía cạnh mà một số ý kiến bác bỏ nguy cơ bong bóng là giá bất động sản không tăng nhiều trong năm qua. Tuy nhiên, lại có những ý kiến khác cho rằng, hầu hết các dự án hiện nay đều xác định giá khởi điểm rất cao, thậm chí có dự án còn cao hơn cả thời kỳ đỉnh điểm cách đây 7 - 8 năm.

Vì thế, dù không có sự tăng giá trong thời gian ngắn nhưng mức giá bình quân của thị trường đã đứng ở mức rất cao.

Ông Cần cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường bất động sản để tránh sự phát triển quá nóng dẫn đến nguy cơ bong bóng.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã lấy ý kiến về việc sửa đổi Thông tư 36, trong đó có việc tăng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lến 250%, và giảm tỷ lệ sử dụng vốn vay ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từu 60% xuống 40%, đã phát đi những tín hiệu cho thấy cơ quan quản lý nhà nước muốn kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản.

Theo ông Cần, các doanh nghiệp cũng sẽ phải giữ “lửa” cho thị trường bằng những cách làm chuyên nghiệp, bài bản để gây dựng và duy trì niềm tin của khách hàng.

Theo VNREA, dù thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi trong năm 2016 song vẫn có những khó khăn, trong đó rủi ro lớn nhất vẫn là nợ xấu. Dự báo năm nay sẽ hình thành mặt bằng lãi suất mới mặc dù không tới mức “đảo lộn” song đủ cản trở đà hồi phục của thị trường chung.

Hầu hết các doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn phải vay với lãi suất ở mức trên 10%/năm và thị trường bất động sản dường như vẫn chưa nhận được sự hỗ trợ nào ngoài gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.