Bất động sản sẽ thôi “nóng lạnh”

Năm 2013 tiếp tục là một năm bết bát với bất động sản. Vô số dự án tiếp tục “đắp chiếu”, hàng loạt doanh nghiệp đóng cửa. Nhà bỏ hoang, dự án cỏ mọc xuất hiện khắp nơi. Nhiều giám đốc, tổng giám đốc bỏ trốn, hầu tòa. Trước tình hình như thế, ít người đưa ra dự báo quá lạc quan cho năm 2014.

Giá giảm mạnh nhưng vẫn ế

Nhìn lại mặt bằng giá bất động sản (BĐS) ở thời điểm hiện tại, Bộ Xây dựng cho rằng, “giá đã giảm mạnh, về sát mức thời điểm năm 2006”. Hầu hết các dự án có mức giảm 10-30% tùy vị trí, cá biệt có những dự án giảm tới 50% giá chào bán so với thời điểm cách đây hơn 2 năm. Chỉ trong năm 2013, UBND TP Hà Nội cho biết, số liệu điều tra tại các quận, huyện, thị xã cho thấy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường năm 2013 thấp hơn khoảng từ 10 - 15%, so với năm 2012.

Bộ Xây dựng ghi nhận, năm qua, cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường. Số giao dịch thành công ghi nhận được có tăng dần về cuối năm. Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, năm 2013 có 6.450 giao dịch tại các dự án, trong đó quý I có 800 giao dịch, quý II có 1.050 giao dịch, quý III có 1.600 giao dịch và quý IV có 3.000 giao dịch. Thị trường Hà Nội cũng xuất hiện một vài điểm sáng như một số đợt mở bán nhà thương mại ở khu vực quận Hoàng Mai của Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu. Mức giá hợp lý do doanh nghiệp đưa ra vẫn kéo được hàng nghìn khách hàng tới đóng tiền mua căn hộ. Tuy nhiên, vài điểm sáng ít ỏi không đủ làm sáng lên bức tranh tối màu của toàn thị trường.

Con số hơn 6.000 giao dịch là quá ít so với lượng căn hộ, đất nền còn tồn kho cũng như được các doanh nghiệp đưa ra thị trường trong năm qua. Đơn cử, theo Savills Việt Nam, chỉ tính riêng quý IV-2013, đã có 2.400 căn hộ gia nhập thị trường, gần bằng tổng lượng giao dịch thành công ở tất cả các mảng ghi nhận được.

Vì thế, tới thời điểm này, dù số lượng nhà đất ế ẩm đã giảm tới 1/3 song, tổng giá trị tồn kho vẫn còn rất lớn. Hiện nay, căn hộ chung cư còn 20.012 căn, tương đương 29.230 tỷ đồng, nhà thấp tầng 13.585 căn (24.140 tỷ đồng), đất nền 10.800 triệu m2 (34.890 tỷ đồng), đất nền thương mại 2.002 triệu m2 (6.199 tỷ đồng). Hà Nội tồn kho 6.580 căn chung cư và thấp tầng (12.900 tỷ đồng)... Rõ ràng, người có nhu cầu cũng như các nhà đầu tư vẫn đang chờ đợi một mức giá hấp dẫn hơn nữa trước khi tiến hành giao dịch.

Nhà nhỏ hút khách

Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường BĐS có xu hướng ấm dần lên, thể hiện ở lượng giao dịch tăng nhiều. Tăng trưởng tín dụng BĐS cao hơn so với tăng trưởng tín dụng chung. Nhiều dự án dở dang tiếp tục được triển khai và mở bán. Niềm tin của khách hàng vào thị trường dần được hồi phục. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, năm 2014 vẫn phải tiếp tục có những giải pháp mạnh tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, trong đó, quan trọng nhất là gắn tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS với thực hiện chiến lược nhà ở để sản phẩm đến với người sử dụng. Phải tập trung cơ cấu lại các dự án BĐS, khắc phục lệch pha cung - cầu giữa một bên dư thừa sản phẩm cao cấp và một bên thiếu sản phẩm quy mô trung bình và nhỏ, phù hợp với đa số người dân.

Đơn vị tư vấn Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, lạm phát giữ ổn định, chính sách lãi suất thấp, tăng trưởng tín dụng được quan tâm... là những tín hiệu tích cực để dự báo năm 2014, thị trường sẽ lấy lại được niềm tin và hứa hẹn phục hồi. Savills Việt Nam cũng cho rằng, các dự án chung cư căn hộ giá rẻ, có tiến độ thi công tốt, phương thức bán linh hoạt, nhiều chương trình khuyến mãi… vẫn thu hút sự quan tâm của người mua.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam có cái nhìn lạc quan: “Nhìn vào sự tiến triển tích cực ở những tháng cuối năm 2013, dự báo, năm 2014, thị trường sẽ bắt đầu hồi phục, ấm dần lên. Điều quan trọng là thị trường sẽ không còn các đợt sốt “nóng lạnh” bất thường”. Không đặt niềm tin vào căn hộ liền kề hay đất biệt thự, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, cơ cấu hàng hóa sẽ thiên về các căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình, lôi kéo được sự quan tâm trở lại của người mua có nhu cầu thật. “Nhà ở thương mại quy mô nhỏ, trung bình sẽ là yếu tố chủ đạo dẫn dắt và có tác động lan tỏa sang các phân khúc khác” - Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói.

Hơn 62.000 căn hộ được bán

Savills Việt Nam đã công bố báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội quý IV-2013. Theo đó, giá bán căn hộ trong quý này vẫn có xu hướng giảm nhẹ. Tại một số quận như Ba Đình, Gia Lâm, Hà Đông, Đống Đa, tỷ lệ giảm khoảng   6-7% so với quý III. Đánh giá thị trường có nhích lên ở thời điểm cuối năm về tính thanh khoản, Savills những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, có hỗ trợ tài chính. Tuy nhiên, Savills Việt Nam cũng cảnh báo, tổng nguồn cung tương lai được ước tính là hơn 62.600 căn hộ từ 81 dự án. Trong đó, Hà Đông và Hoàng Mai là hai quận có lượng cung lớn nhất, chiếm 47% tổng lượng cung tương lai.