Bất động sản nghỉ dưỡng, miếng bánh không dễ ăn

Năm 2016 chứng kiến sự khởi sắc của bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là sản phẩm condotel. Phân khúc này được nhận định sẽ tiếp tục thu hút nhiều nhà đầu tư vì mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn, tuy nhiên nếu không có tiềm lực vốn trong dài hạn thì nhà đầu tư dễ sa lầy với bất động sản nghỉ dưỡng.

Nguồn cung lớn

Báo cáo mới đây nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, nguồn cung của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ven biển đang rất lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, chưa bao giờ bất động sản nghỉ dưỡng lại phát triển rầm rộ như hiện nay. Điều này đặt khách hàng trước vô vàn sự lựa chọn đầu tư hoặc sở hữu ngôi nhà thứ hai, nhưng cũng có thể khiến các chủ đầu tư yếu tiềm lực mắc kẹt nếu dự án kém thành khoản.

Thực tế thị trường cho thấy, trong năm 2016, hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng ra đời, thậm chí có những dự án “đóng băng” nhiều năm cũng được tái khởi động. Đơn cử, tại Nha Trang, dự án Diamond Bay Condotel - Resort thuộc Diamond Bay City do Tập đoàn Hoàn Cầu (Hoàn Cầu Group) làm chủ đầu tư được tái khởi động vào cuối năm 2016 sau khoảng 8 năm bị lãng quên.

Không chỉ Diamond Bay Condotel, thị trường Nha Trang trong năm qua cũng chứng kiến nguồn cung lớn sản phẩm condotel được tung ra thị trường từ hàng loạt dự án khác như Panorama, Ariyana, Gold Coast, La Luna, Vinpearl Empire… Dù nguồn cung lớn, nhưng thanh khoản của sản phẩm này cũng khá tốt khi các chủ đầu tư công bố, đã bán được 50-70% sản phẩm qua vài đợt mở bán, dù dự án mới chỉ xây xong móng.

Bên cạnh đó, còn phải kể đến hàng loạt dự án khác cũng đang được triển khai như Mỹ Gia, Lê Hồng Phong I và II, Hoàng Long, VCN Phước Hải, An Bình Tân, Phước Long…, với giá bán được chủ đầu tư đưa ra từ 45 triệu đồng/m2 đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Một thị trường tâm điểm nữa của bất động sản nghỉ dưỡng là Đà Nẵng. Chỉ với khoảng 30 km dọc theo đường biển Võ Nguyên Giáp từ Đà Nẵng về Hội An, phóng viên Đầu tư Bất động sản ghi nhận có ít nhất 30 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang được triển khai như Cocobay, Hyatt Regency, Khách sạn 5 sao One Opera Danang, Marina
Complex, hai dự án bến du thuyền...

Cũng sôi động không kém, là các thị trường Phú Quốc, Hạ Long, Bình Thuận, Quy Nhơn… với sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, FLC. Mới đây nhất, tại Bình Thuận, ThangLoi Group công bố mở bán dự án Aloha. Theo giới thiệu của chủ đầu tư, dự án này có tổng diện tích 15 ha, đầu tư 3.200 tỷ đồng và được phát triển theo loại hình đô thị thương mại - sinh thái - giải trí với giá bán từ 850 triệu - 1,2 tỷ đồng/căn.

Và những trường hợp sa lầy

Cuối năm 2016, ông N.K.T (ngụ tại TP.HCM) mừng như nhặt được vàng khi lấy lại được số tiền đầu tư vào một dự án bất động sản được giới thiệu là tổ hợp nghỉ dưỡng lớn hàng đầu tại Đà Nẵng. Ông T. kể, giữa năm 2016, thấy dự án này quảng cáo rầm rộ với quy mô và lợi nhuận sinh lời hấp dẫn, ông đã quyết định bay từ TP.HCM ra Đà Nẵng đăng ký mua căn hộ dự án này với giá trị hơn 1,3 tỷ đồng/căn hộ. Để giữ chỗ, ông đóng 200 triệu đặt cọc và phía đơn vị phân phối cho biết, sau hai tháng sẽ ký hợp đồng.

Tuy nhiên, 3 tháng đi qua, nhưng chủ đầu tư không đả động tới việc ký hợp đồng, trong khi dự án cũng không động tĩnh xây dựng. Sau nhiều lần làm việc với ý định lấy lại tiền đặt cọc bất thành, ông phải nhờ tới cơ quan chức năng vào cuộc, thì chủ đầu tư trả lại số tiền trên cho ông. Tuy nhiên, ông T. cho biết, phải lỗ 20 triệu đồng, vì đơn vị phân phối “xin lại” làm phí dịch vụ.

“Khi thấy quảng cáo dự án quá nhiều tiện ích, lại đẹp, sinh lời cao và nhanh, nên ai cũng muốn. Nhưng mua rồi mới biết đâu là điểm thực của dự án bất động sản nghỉ dưỡng”, ông T nói.

Không chỉ ở dự án trên, thị trường hiện cũng đã có một số dự án tại Mũi Né (Bình Thuận), Nha Trang (Khánh Hòa)… có dấu hiệu khá lặng lẽ sau khi mở bán rầm rộ ra thị trường trong năm qua.

Đánh giá về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường
bất động sản nghỉ dưỡng đang có nguồn cung lớn, cảnh báo nguy cơ lệch pha cung cầu. Một điểm đáng lo nữa, là tín dụng bất động sản cao cấp và
bất động sản nghỉ dưỡng biển đang rất lớn, bởi giá trị một căn hộ nghỉ dưỡng biển rất cao.

“Căn hộ khách sạn có diện tích hơn 30 m2 mà có giá bán trên 30 triệu đồng/m2 là quá cao. Chính sách cam kết lợi nhuận 8-12%/năm thực chất là chủ đầu tư đã tính đủ giá trên căn hộ, rồi trích ra để khuyến mại, tạo sức hấp dẫn cho người mua. Người tiêu dùng không có hiểu biết đầy đủ về giá trị, cũng như cách tính của chủ đầu tư, đồng thời nếu đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp rủi ro rất lớn. Chính vì vậy, khách hàng cần phải cẩn trọng trong khi đầu tư vào phân khúc này”, ông Châu cảnh báo.

Cũng theo cảnh báo của HoREA, thị trường condotel hiện đang bị chị phối bởi các nhà đầu tư thứ cấp. Với chiêu thức gom căn hộ, sau đó dùng chiêu trò makerting để đẩy giá, tạo ra sự sôi động giả, khiến những người mua sau gặp rủi ro cao.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, Tổng giám đốc một hệ thống sàn giao dịch bất động sản lớn trên cả ba miền cho biết, năm 2015 và nửa đầu năm 2016 là giai đoạn cao điểm thanh khoản của các dự án nghỉ dưỡng hạng sang, những sản phẩm biệt thự biển có giá cả chục tỷ đồng đến cả triệu USD/căn. Tuy nhiên, nửa sau năm 2016 trở đi, sản phẩm condotel có giá một vài tỷ đồng thịnh hành, cho thấy các nhà đầu tư đã “ăn chắc mặc bền” thay vì vung hầu bao như trước.

Còn ông Nguyễn Văn Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giúp Thành phố có thêm ưu thế thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội ổn định, hạ tầng đồng bộ, cảnh quan thiên thiên, bờ biển đẹp với nguồn khách du lịch, nghỉ dưỡng tăng trưởng tốt, nhiều sản phẩm bất động sản để người mua lựa chọn, nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân địa phương tiếp tục tăng. Tuy nhiên, nó cũng có thể sẽ để lại một số hậu quả nếu cơ quan quản lý nhà nước không có giải pháp quản lý chặt chẽ.

Cụ thể, theo ông Nam, các dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng phát triển sẽ tạo ra đất ở không hình thành đơn vị ở, có chủ sở hữu. Từ đó, sẽ tạo nên áp lực khá lớn đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của Thành phố, đặc biệt là tại những khu vực có tiềm năng phát triển du lịch, dịch vụ, nhưng chưa có sự chuẩn bị về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ đứng trước sức ép lớn khi số lượng người cư trú tăng đột biến.

Đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ven biển, trường hợp toàn bộ hoặc phần lớn các hạng mục của dự án được đầu tư theo hình thức timeshare, thì việc quản lý, vận hành khu du lịch không còn gắn liền trách nhiệm với chủ đầu tư. Khi đó, khả năng có thể sẽ hình thành các cụm dân cư trong khu vực được quy hoạch là đất du lịch.

“Việc này sẽ phá vỡ quy hoạch đô thị, vì đây là những vị trí có ảnh hưởng cao về kiến trúc, cảnh quan đô thị, hoặc khu vực quy hoạch phát triển du lịch. Về lâu dài, ảnh hưởng khá lớn đến diện mạo đô thị, cũng như việc phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của Thành phố”, ông Nam cho biết.