Bất động sản: Nam chạm "đáy", Bắc lửng lơ

Thị trường bất động sản (BĐS) trầm lắng kéo dài vì cuộc "giằng co" giữa người mua và người bán. Một bên muốn chờ giá giảm thêm mới mua vào, bên kia lại không chịu hạ giá thêm. Trong "cuộc chiến" này, các doanh nghiệp nhiều khả năng phải nhún nhường vì sự có mặt của những "ông chủ" thực sự - nhà băng.

Nam chạm "đáy", Bắc lửng lơ

Bình luận về tình cảnh của thị trường nhà đất hiện nay, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói, bất động sản phát triển nóng, lại phải chịu tác động tiêu cực từ khủng hoảng kinh tế thế giới, cộng với lạm phát cao, Chính phủ thực hiện thắt chặt tiền tệ... nên các dự án đình trệ vì thiếu vốn. Ngay cả phía người mua cũng bị giảm vì ngân hàng hạn chế cho vay. Ông nói: "Người có nhu cầu không đủ sức mua nên tính thanh khoản giảm sút. Một là do nhiều hàng hóa giá cao, hai là hàng hóa ở dạng bán thành phẩm mà lại dở dang không triển khai được tiếp. Trong bối cảnh như thế, còn có yếu tố tâm lý. Ngoại tệ, vàng, tiền đồng trong dân còn rất lớn, nhưng do tâm lý không an tâm nên tạm thời đình lại, không mua bán. Lãi suất tiết kiệm có lúc cũng rất cao, còn lợi hơn cả đầu tư BĐS, cho nên hàng hóa không bán được". Phân tích mặt bằng giá hiện nay, đại diện Bộ Xây dựng nhìn nhận, ở miền Nam, giá nhà rất thấp, có thể nói là chạm đến "đáy", đã tới giá trị thực. Nhưng ở miền Bắc, nguy cơ đối với doanh nghiệp BĐS không phải là lỗ mà là doanh nghiệp đến hạn ngân hàng, nhưng không thanh toán được, chứ giá hiện nay so với giá trị thực vẫn còn cao.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường không có giao dịch do hàng hóa không thích hợp, giá cả không thích hợp và cả vấn đề tâm lý. Ông nói: "Việc giảm giá được điều tiết ở điều kiện thị trường bình thường là điều tốt. Ở đây tất nhiên có cả tác động của khủng hoảng, dòng tiền bị thắt chặt, nhưng dù sao nó cũng là sự tự điều chỉnh của thị trường. Giảm giá là có lợi cho người tiêu dùng, cũng là dịp để các nhà đầu tư BĐS phải nhìn lại, thiết lập lại chính sách, cơ cấu hàng hóa của mình theo hướng chuẩn xác hơn". Cũng góc nhìn tương tự, GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, dư luận cứ bàn tán rằng, BĐS sập tới nơi hay đại hạ giá, nhưng phần lớn là nói quá lên. Ông Đặng Hùng Võ cũng nhìn nhận, mặt bằng giá BĐS hiện nay đang ở mức cao do quá trình đầu cơ dài hạn từ những lần sốt giá trước đây. Vì thế, để thị trường BĐS có thể giao dịch bình thường trở lại, điều kiện trước hết là phải có mặt bằng giá thấp hơn.

Dự báo là... rất khó dự báo!

Trả lời câu hỏi về dự báo bao giờ thị trường thoát khỏi cảnh đóng băng, cơ quan quản lý nhà nước về BĐS nói nước đôi: "Dự đoán là... rất khó dự đoán. Tức là luôn có kịch bản khác nhau cho thị trường, phụ thuộc vào điều hành của Chính phủ". Phủ nhận khả năng Nhà nước có biện pháp hành chính can thiệp vào thị trường BĐS để kéo giá đi xuống thêm, ông Nguyễn Trần Nam nói: "Giá cả chắc chắn vẫn phụ thuộc thị trường thôi. Bây giờ giá cao quá không có người mua, anh đến kỳ hạn phải trả ngân hàng thì phải hạ giá thôi. Về chính sách tiền tệ, chúng tôi vẫn kiến nghị không mở cho phân khúc cao cấp, không cho vay xây dựng văn phòng cao ốc".

Cũng không đưa ra những dự báo cụ thể, ông Đặng Hùng Võ nói ngắn gọn: "Thu hút vốn trong dân thì khó vì người ta còn đang chờ giá xuống. Từ các nhà băng cũng thế, doanh nghiệp còn phải chờ lâu. Thế nên, chỉ có thể nói là bao giờ chính sách tín dụng được mở thoáng hơn, BĐS sẽ ấm trở lại".

Tự cứu mình

Không bán được nhà cho dân, nhiều doanh nghiệp BĐS đang phải tìm những "đầu ra" khác để thu hồi vốn. Mới đây, một đơn vị thành viên của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội đã lần đầu tiên chào bán 120 căn hộ tại dự án Khu đô thị mới Sài Đồng cho UBND TP Hà Nội để làm nhà tái định cư. Họ chấp nhận mức lãi chỉ khoảng 10%, tức là thấp hơn nhiều so với lãi suất tiết kiệm của ngân hàng để nhanh chóng thu hồi vốn. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, nhiều doanh nghiệp khác ở Thủ đô cũng đang "theo chân" đơn vị thành viên của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội để chào bán nhà cho thành phố. Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội nói: đây chính là lúc doanh nghiệp và Nhà nước cùng nhau chia sẻ khó khăn. Tuy nhiên, tiền mua nhà là tiền ngân sách, tiền đóng thuế của dân, vì vậy, khi mua nhà thành phố sẽ phải tính toán kỹ về giá thành, các chi phí hợp lý, doanh nghiệp trong trường hợp này không thể mong lợi nhuận cao được.

Cũng loay hoay tìm lối ra, một số doanh nghiệp phía Nam lại tìm cách chuyển đổi các dự án nhà ở thành khách sạn, trường học, bệnh viện hay chuyển từ cao tầng sang thấp tầng cho dễ bán hơn. Vừa qua, khi thấy doanh nghiệp quá khó khăn, UBND TP.HCM đã chấp thuận chủ trương cho xem xét, điều chỉnh chức năng một số công trình từ văn phòng, khách sạn sang căn hộ (bán hoặc cho thuê) hoặc từ căn hộ cho thuê sang căn hộ thương mại nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án, thu hồi vốn trả nợ vay ngân hàng. Ông Trần Chí Dũng, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho hay, hiện có gần 10 dự án đề xuất chuyển công năng và đều là những dự án đã được cung cấp thông tin quy hoạch nhưng chưa triển khai. Đây chắc chắn sẽ không phải là những dự án cuối cùng có ý định chuyển công năng, nếu thị trường nhà đất tiếp tục trầm lắng kéo dài.