Bất động sản: Đâu là giá thật?

Giá cả là một nút thắt lớn giữa cung và cầu thị trường bất động sản.

Lần thứ ba Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) được cho là phá giá thị trường bất động sản (BĐS) khi chào bán căn hộ dự án Thanh Bình với giá khoảng 19 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng một nửa so với giá các căn hộ dự án ở cùng vị trí (quận 7, TP.HCM). Trước đó, HAGL từng hạ giá hơn 20% hai dự án khác của mình.

Trả lời báo Pháp Luật TP.HCM ngày 3-10, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT HAGL, cho biết HAGL chỉ bán giá rẻ chứ không phá giá. Mặt khác, theo ông, giá trị căn hộ Thanh Bình nếu đặt vào thời điểm năm 2007 có thể đạt tới 3.000 USD/m2 (hơn 60 triệu đồng/m2). Vậy mức 19 triệu đồng/m2 đã là giá thật của căn hộ Thanh Bình?

Không có giá nào rẻ nhất!

Trao đổi về chuyện “phá giá”, ông Trần Ngọc Anh, Chủ tịch sáng lập mạng cộng đồng môi giới BĐS MGI, cho biết: Để so sánh giá BĐS phải dựa trên sản phẩm hình thành trong tương lai hay đã hình thành ở cùng khu vực và có thể giao nhà trong quý IV-2012 và quý I-2013. Nếu so sánh dự án Thanh Bình với dự án đã chuẩn bị giao nhà thì không hợp lý. Nếu tính toán chiết khấu dòng tiền trong tương lai thì chưa biết sản phẩm nào rẻ hơn vì với những sản phẩm BĐS mới hình thành, giao nhà đến 2015-2016, sẽ có nhiều biến động rủi ro không lường trước được. Điển hình là giai đoạn qua có nhiều dự án khách hàng mua từ nhiều năm trước, đã quá kỳ hạn giao nhà nhưng chưa xong phần thô, có khả năng còn kéo dài do thiếu vốn.

Theo ông, có nhiều cách để tính giá một sản phẩm BĐS. Đối với căn hộ hay nhà phố, về cơ bản vẫn dựa trên nền tảng tổng chi phí hình thành sản phẩm cộng với mức lợi nhuận kỳ vọng. Nếu muốn duy trì mức lợi nhuận, bắt buộc chủ đầu tư tìm mọi cách giảm chi phí cấu thành sản phẩm. DN nào kiểm soát tốt chi phí liên quan đến giá đất, chi phí quản lý… thì có khả năng giảm giá thành.

“Còn việc giá cả có hợp lý hay không phải dựa trên cung cầu giữa người bán và người mua. Trong giai đoạn này khía cạnh cần xem xét là người có nhu cầu mua BĐS để ở và thời gian giao nhà có đáp ứng như cam kết không” - ông Trần Ngọc Anh cho biết.

Bên cạnh đó, “rất nhiều người mua nhà lo ngại mức giá thị trường hiện tại chưa phải là giá trị hợp lý. Nếu tháo được nút thắt tâm lý này thì thị trường chắc chắn sẽ được cải thiện đáng kể” - chuyên viên thẩm định giá và quản lý tài sản bảo đảm Nguyễn Kim Đức chia sẻ.

Theo ông Trần Ngọc Anh, “Cơ hội để lựa chọn những căn hộ phù hợp nhu cầu gia đình và khả năng tài chính đang đến với mọi người. Chỉ cần một lưu ý là hãy lựa chọn những BĐS đã hoàn thiện và có thể vào ở ngay. Nên nhớ là không có giá rẻ nhất, chúng ta không mua vịt trời, vấn đề là bỏ tiền ra và sở hữu ngay!”.

Giảm giá thôi chưa đủ

Về tình hình nhiều DN BĐS hạ giá bán sản phẩm thời gian qua, ông Trần Ngọc Anh nhận định: “Tồn kho lớn cộng với áp lực về dòng tiền, lãi suất và các khoản vay tới hạn đang đè nặng buộc các DN BĐS phải tìm lối thoát càng sớm càng tốt. Giải quyết hàng tồn kho là vấn đề ưu tiên và giảm giá là giải pháp được lựa chọn trong giai đoạn này”. “Nếu nói nhà đầu tư đang phải bán để cắt lỗ cũng rất đúng” - bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS Đồng Nai, bổ sung.

Tuy nhiên, về dài hạn, không thể xem đây là giải pháp duy nhất khơi thông thị trường BĐS. “Mức giá đương nhiên rất quan trọng vì đồng tiền gắn liền với khúc ruột của người tiêu dùng nhưng nếu chỉ giảm thôi thì chưa đủ” - ông Nguyễn Kim Đức nói. Báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường BĐS TP.HCM của Công ty Nghiên cứu BĐS Savills công bố ngày 3-10 cũng đưa ra nhận xét, để bán được căn hộ thời điểm này, chủ đầu tư phải cam kết tiến độ xây dựng chặt chẽ, cho thanh toán linh hoạt, cơ cấu sản phẩm phù hợp và uy tín chủ đầu tư, cũng như có chiến lược marketing đúng đắn.

Ông Đức phân tích thêm: Nhiều căn hộ theo DN là đã có giá hợp lý nhưng người mua vẫn muốn một sự hợp lý hơn nữa. Chính vì vậy dẫn đến động thái “nghe ngóng” và kỳ vọng vào sự giảm giá của thị trường. Động thái “nghe ngóng” xuất phát từ câu hỏi “liệu mức giá ấy đã hợp lý chưa” và tâm lý kỳ vọng giảm sâu bắt nguồn từ quan điểm “cung vẫn lớn hơn cầu rất nhiều” và như vậy theo quy luật cung cầu, giá BĐS sẽ còn phải giảm thêm. Mặt khác, giá BĐS còn phụ thuộc vào phản ứng của các bên liên quan, trong đó có cả sức chịu đựng của DN BĐS.

“Khi nào vấn đề dòng tiền, tồn kho, lãi vay và hạn trả nợ ngày càng gần của các DN chưa được giải quyết triệt để thì giá BĐS tiếp tục giảm không phải là điều quá khó dự đoán. Vấn đề “đáy” của thị trường BĐS chúng ta đã nói trong nhiều tháng trước, bây giờ vẫn tiếp tục nói và sẽ còn nói đến sang năm 2013” - ông Trần Ngọc Anh nhận xét.

Giá thành một sản phẩm BĐS bao gồm các chi phí: Giá đất (có chi phí bồi thường giải tỏa và tiền sử dụng đất), chi phí lãi vay, chi phí quản lý DN và chi phí phát sinh do thủ tục hành chính kéo dài. Ngoài ra, thực tế ở các dự án đất thương mại, DN xây dựng khai thác để bán chỉ 20%-40%, phần còn lại dành cho giao thông, cảnh quan, công viên, nhà trẻ…

Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS TP.HCM

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP