Bất động sản công nghiệp phía Nam: Đứng bên sáng, nhìn bên tối

KCN Việt Nam - Singapore II

Sau khi những chính sách ưu đãi dành cho doanh nghiệp (DN) vào khu công nghiệp (KCN) bị bãi bỏ, cộng với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, việc lấp đầy các KCN càng lâm vào thế khó.

Song, cũng phải nhìn nhận thực tế về mảng phát triển hạ tầng khu công nghiệp như sau: một số nhà đầu tư vẫn tìm được khách hàng để nâng tỷ lệ lấp đầy toàn khu, trong khi số khác lại đang tìm cách đa dạng hóa sản phẩm để gỡ khó.

Bên lo mở rộng, bên “bí đầu ra”

Điển hình cho nhóm KCN “dễ thở” trong giai đoạn này có thể kể đến là KCN Việt Nam - Singapore (VSIP), dự án liên doanh giữa Tổng công ty đầu tư và phát triển Công nghiệp (Becamex) và tập đoàn Sembcorp Industrial Parks (Singapore).

Sau khi diện tích của VSIP I được lấp đầy với 240 dự án (đạt tổng vốn đầu tư khoảng 2 tỷ USD), năm 2006, chủ đầu tư đã tiến hành mở rộng kinh doanh với VSIP II. Dự án này có quy mô 345ha, cách VSIP I 15km và nằm trong khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương (4.196ha), nơi quy hoạch xây dựng trung tâm thành phố mới Bình Dương.

Đến nay, VSIP II đã hoàn thành cơ sở hạ tầng và thu hút được 128 dự án với tổng vốn đầu tư hơn 950 triệu USD. Từ năm 2008, VSIP II tiếp tục mở rộng và đã lấp đầy được 30% diện tích KCN. Lợi thế của VSIP là đã có thương hiệu và “quen mặt” với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt đến từ Singapore.

Hơn nữa, cả Tập đoàn Sembcorp và Becamex đều đi theo hướng “phát triển đô thị toàn diện”, tức vừa phát triển đất công nghiệp, vừa kèm theo các khu nhà ở, siêu thị, trường học...

Tại Đồng Nai, KCN Amata, do Công ty TNHH Amata Việt Nam (liên doanh giữa Tổng công ty Phát triển Khu công nghiệp Sonadezi và Amata Corp.Public - Thái Lan) làm chủ đầu tư, trong giai đoạn II mở rộng, cũng đã thu hút khá nhiều đơn đặt hàng từ phía DN.

Trong khi đó, diện tích đất tại KCN Long Bình (Loteco), liên doanh giữa tập đoàn đầu tư và thương mại Sojitz - Nhật Bản và Công ty Thái Sơn - Bộ Quốc phòng cũng gần như lấp đầy. Hiện tại, liên doanh này cũng đang triển khai dự án KCN Long Đức (Long Thành, Đồng Nai) với tổng diện tích 270ha. Đây được xem là KCN Loteco mở rộng.

Tuy gặp nhiều thuận lợi nhưng theo ông Huỳnh Ngọc Phiên, Tổng giám đốc Công ty TNHH Amata (Việt Nam), nhà phát triển hạ tầng KCN cũng vướng phải một số vấn đề. Cụ thể, trong quá trình triển khai KCN Amata giai đoạn II mở rộng (lần thứ hai), gần đây, dù có khá nhiều khách hàng đến thuê, nhưng thủ tục đền bù giải tỏa quá chậm nên rất dễ dẫn đến nguy cơ... mất khách.

Trái ngược với tình hình khả quan trên, không ít KCN lại lâm vào thế “bí đầu ra”. Ông Chu Thanh Sơn, Phó tổng giám đốc Sonadezi, cho biết, do ảnh hưởng từ cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) giảm hẳn. Dù thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đến tham quan KCN, song vẫn chưa ký được hợp đồng nào.

Theo ông Sơn, đối với những KCN được xây dựng trước năm 2006, cơ bản tỷ lệ lấp đầy đã khá cao. Song, những KCN mới, cụ thể như KCN Giang Điền (Sonadezi phát triển) với quy mô khoảng 529ha, đã triển khai kêu gọi nhà đầu tư từ năm 2009, nhưng đến nay chỉ mới thu hút được 3 DN tham gia (đạt 5%).

Thực trạng này đối lập hoàn toàn với câu chuyện của KCN Long Thành, chỉ trong vòng 3 năm “kêu gọi” DN, tỷ lệ lấp đầy của khu này đã đạt đến 75%. Tình trạng này cũng không mấy khá hơn ở KCN Nhơn Trạch II.

Theo ông Hồ Đức Thành, Chủ tịch HĐQT, Công ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D), dù đã kêu gọi đầu tư từ hai năm nay (sau khi đã hoàn chỉnh hạ tầng) nhưng 2 khu đất nằm trong KCN này (một khu rộng 5,7ha và một khu 6,3ha) vẫn chưa nhận phản hồi nào từ phía các DN.

Thu hút đầu tư giai đoạn mới

Đứng trước thực trạng “chậm” thu hút đầu tư như hiện nay, nếu DN nhỏ sẽ dẫn đến phá sản, còn những DN vừa đã bắt đầu chuyển hướng đầu tư sang các kênh BĐS khác. Theo đó, D2D cũng bắt đầu chọn phân khúc nhà chung cư, nhà phố...

Lý do làm các nhà đầu tư không còn “mặn mà” với những dự án KCN, cũng bởi nhà đầu tư không chủ động được về giá đất cho thuê (giá đất thay đổi hàng năm, trong khi, chủ đầu tư chỉ có thể làm điều này với DN thuê lại theo định kỳ từ 3 hoặc 5 năm/lần).

Không những thế, chi phí lãi vay lẫn giá đất bồi thường giải tỏa đang tăng cao, trong khi giá cho thuê đầu ra phải tăng cầm chừng. Đây cũng chính là những trở lực khiến nhà đầu “ngại” bước tiếp.

Trong khi đó, để “tự giải cứu”, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu khai thác thêm những dự án khu đô thị công nghiệp, như nhà ở, trung tâm thương mại, nhằm đáp ứng nhu cầu đời sống của cán bộ công nhân viên của DN trong địa bàn KCN. Điển hình như trường hợp của Công ty Phát triển KCN Long Bình (Loteco).

Trong kế hoạch phát triển KCN Long Đức (đang triển khai), chủ đầu tư sẽ dành hẳn một khu đất để phát triển các hạng mục nhà ở, ký túc xá, siêu thị, cao ốc văn phòng..., và trước hết là để phục vụ cho nhu cầu nhân viên làm việc tại khu. “Đây cũng là cách để thu hút đầu tư trong giai đoạn mới”, ông Toshio Kazama, Tổng giám đốc Công ty Loteco nhận định.

Về phía cơ quan quản lý, bà Bồ Ngọc Thu, Giám đốc Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Đồng Nai, cho rằng, trước hết là những chính sách ưu đãi đầu tư trong KCN - KCX không còn, cộng với chính sách thắt chặt tín dụng BĐS nói chung như hiện nay đã tác động đến tình hình đầu tư của DN.

Theo đó, các DN đầu tư hạ tầng KCN khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để hoàn chỉnh xây dựng hạ tầng cơ bản, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giải quyết tái định cư...

Điều này khiến một số dự án KCN mất lợi thế cạnh tranh trong thu hút DN FDI. “Về vấn đề này, tỉnh cũng đã có văn bản kiến nghị ngân hàng Nhà nước là nên tách biệt BĐS thành hai dạng: phi sản xuất (nhà ở, khu đô thị...) và sản xuất.

Theo đó, cần tạo điều kiện cho các DN đầu tư dự án BĐS phục vụ sản xuất được vay vốn. Đến nay, chúng tôi vẫn đang chờ phản hồi từ Ngân hàng Nhà nước”, bà Thu cho biết.