Bất động sản 2019: Chịu sự điều chỉnh

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh kể từ sau cuộc khủng hoảng năm 2011-2013. Tuy nhiên, sự phát triển này vẫn chưa cân đối dẫn đến thị trường có nhiều điểm khó khăn. Theo một số chuyên gia, năm 2019 sẽ có sự điều chỉnh trong các phân khúc để tránh lệch pha cung – cầu.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh- HoREA, năm 2018, thị trường bất động sản giữ được sự phát triển ổn định, nằm trong chu kỳ phục hồi tăng trưởng. Trong tình hình kinh tế như hiện nay, thị trường bất động sản giữ được như thế là thành công rất lớn.

Đan xen cơ hội và thách thức

Nhận định về thị trường năm 2019, ông Châu cho rằng thị trường bất động sản sẽ đan xen thách thức và cơ hội. Thách thức khi nguồn cung sụt giảm trong năm 2018 tại TP. Hồ Chí Minh do các nhà phát triển bất động sản gặp nhiều trở ngại về thủ tục hành chính, chủ trương chấp thuận đầu tư… Điều này sẽ tác động đến diễn biến và giá cả năm 2019.

Ngoài ra, việc mất cân đối cung – cầu cũng dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp, nên thị trường thiếu bền vững; Trong đó, sản phẩm nhà ở cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn nhất…

Phân khúc nhà ở xã hội năm 2018 chưa triển khai được nhiều, đang rất yếu do vướng mắc nguồn vốn chính sách. Quản lý tài sản công thiếu mảnh ghép cuối cùng, do đó, năm 2019 thị trường bất động sản tiếp tục có nhiều thách thức. Đối với phân khúc nhà ở cao cấp đang có hiện tượng thừa cung trên thị trường. Tỷ trọng nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ rất cao.

Đặc biệt từ ngày 01/01/2019, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản, do đó, các dự án bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngày càng khó.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận năm 2019, dự kiến thị trường tiếp tục có những chỉ số ổn định và có tăng trưởng tốt hơn, tiếp tục có sự phân bổ đều cho các phân khúc, trong đó tỷ lệ nhà giá rẻ nhu cầu rất lớn (trên 80% dân có nhu cầu).

Tuy nhiên, nhà ở giá rẻ không thể được phát triển ở trung tâm mà nó phải được đầu tư ở ven đô, xa trung tâm. Có một bất cập là hạ tầng, tiện ích, dịch vụ cho phân khúc này còn đang rất yếu và thiếu.

Nói về đầu tư bất động sản, ông Đính khuyên: "Nếu với số tiền 2 tỷ đồng vốn nhàn rỗi, tôi sẽ không khuyên các bạn mua căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vì khả năng tăng giá không cao, do đã ổn định, ở hai thị trường này, không còn nhiều nhà đầu cơ".

Theo ông Đính, giới đầu cơ giờ chuyển sang các thị trường có tốc độ phát triển mạnh vì có mức tăng giá lớn. Về đất nền, không nên mua đất không rõ ràng về pháp lý. Nên mua các dự án tập trung, ở địa phương có tốc độ phát triển mạnh, có đầu tư nhiều về hạ tầng.

Ngoài chung cư bình dân, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL tại Việt Nam, nhận định thị trường sang năm sẽ được nói đến nhiều là thị trường nhà ở gắn liền với đất ở các khu đô thị, trung tâm kinh tế lớn.

Thị trường 2019 điều chỉnh

Thị trường bất động sản thời gian qua có sự phát triển chưa cân bằng. Số liệu của HoREA gần đây cho thấy tỉ lệ căn hộ cao cấp, trung cấp và bình dân năm 2018 theo thứ tự sắp xếp: 30%, 50% và 20%. Điều này cho thấy thực trạng về lệch pha cung cầu năm 2018 là có.

Ở các quốc gia phát triển, tỉ lệ của ba phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân thường theo hình chóp nhọn với tỉ lệ: 20%, 30% và 50%.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng Giám đốc Phú Vinh Group, cho rằng để so sánh chúng ta có thể dùng hình ảnh "cái chum" minh hoạ cho thực trạng đang có và "cái chóp kim tự tháp" để minh hoạ cho cơ cấu sản phẩm lý tưởng trong một thị trường bền vững.

Với cơ cấu lệch pha, theo ông Chánh, chắc chắn thị trường sẽ có sự điều chỉnh cho cân bằng hơn trong năm 2019 và những năm sắp tới theo hướng tăng cung phân khúc bình dân, giảm cung ở hai phân khúc cao cấp và trung cấp.

"Trong dự báo và quan sát của tôi, thị trường bất động sản 2019 sẽ là năm của hai chữ điều chỉnh", ông Chánh nhận định.

Nguồn cung điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn về tỉ lệ sản phẩm. Sản phẩm điều chỉnh theo hướng sát hơn với nhu cầu của người dùng. Người dùng và cả những nhà đầu tư cá nhân sẽ điều chỉnh theo hướng ngày càng thông minh hơn, đòi hỏi hơn và thực dụng hơn. Môi giới sẽ phải điều chỉnh theo hướng chuyên nghiệp hơn, bớt chiêu trò hơn và áp dụng công nghệ nhiều hơn.

Trong bối cảnh đó, những ai muốn đầu tư bất động sản, nhất là những nhà đầu tư cá nhân, phải liên tục học hỏi, trau dồi kiến thức để điều chỉnh phương pháp, chiến lược, kỹ năng, kiến thức của mình theo hướng chuyên nghiệp hơn chứ không thể cứ mãi kiếm tiền theo cách cũ được.

"Tôi cho rằng thị trường bất động sản 2019 luôn có cơ hội cho những ai biết nắm bắt nhưng cũng sẽ cực kỳ khắc nghiệt và sàng lọc những ai không biết điều chỉnh cho phù hợp với thời cuộc", ông Chánh nhấn mạnh.