Bất động sản 2015: Có ‘tiêu hóa’ hết hàng tồn?

Hàng tồn bất động sản vẫn là gánh nặng với không ít doanh nghiệp trong năm 2015.

Tồn kho giảm mạnh

Theo tổng hợp của Bộ Xây dựng trên cơ sở báo cáo của các tỉnh, thành cả nước tính đến ngày 20/11, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 77.811 tỷ đồng. So với Quý I/2013 tổng giá trị tồn kho đã giảm 50.737 tỷ đồng (tương đương giảm 39,47%), so với tháng 12/2013 giảm 16.647 tỷ đồng (giảm 17,62%), so với thời điểm 20/10/2014 giảm 2.760 tỷ đồng.

Trên địa bàn TP.Hà Nội đang tồn kho khoảng 9.686 tỷ đồng. So với Quý I/2013 giảm 7.374 tỷ đồng (giảm 43,22%), so với tháng 12/2013 giảm 3.284 tỷ đồng (giảm 25,32%), so với thời điểm 20/10/2014 giảm 225 tỷ đồng). Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 1.911 căn (tương đương 2.136 tỷ đồng), tồn kho nhà thấp tầng là 2.582 căn (tương đương 7.550 tỷ đồng).

Tổng giá trị tồn kho tại TP.HCM khoảng 14.911 tỷ đồng. So với Quý I/2013 giảm 13.831 tỷ đồng (giảm 48,12%), so với tháng 12/2013 giảm 2.558 tỷ đồng (giảm 14,64%), so với thời điểm 20/10/2014 giảm 406 tỷ đồng).

Nhận định về thị trường bất động sản, trong Báo cáo Thị trường bất động sản tháng 11/2014 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá thị trường có nhiều diễn biến tích cực, như tồn kho tiếp tục giảm, giao dịch tăng và giá ổn định, thậm chí, giá tại một số dự án có tăng nhẹ. Hàng tồn giảm chủ yếu tại các dự án căn hộ có diện tích nhỏ, giá bán trung bình, các dự án đã hoàn thành và những dự án ở khu vực có hạ tầng tốt.

Điểm nhấn quan trọng ghi nhận trên thị trường thời gian qua là giao dịch căn hộ cao cấp đã tăng khá mạnh ở dự án đã hoàn thành và gần trung tâm.

Sự chuyển mình của thị trường thời gian qua được nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá có sự phục hồi tốt. Đặc biệt với hàng loạt chính sách được thông qua, ban hành thời gian qua cũng đang được kỳ vọng sẽ tạo đà phát triển mới cho thị trường.

Ghi nhận mới cho thấy, , dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến 30/9/2014 đạt 293.160 tỷ đồng, tăng 11,8% so với thời điểm 31/12/2013. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản cuối tháng 9/2014 là 3,9%, giảm so với tháng trước (thời điểm 31/8/2014 tỷ lệ nợ xấu là 4,7%) và tăng chút ít so với cuối tháng 12/2013 (thời điểm 31/12/2013 tỷ lệ nợ xấu là 3,38%).

Vẫn nặng gánh hàng tồn

Trong gần 2 năm qua, tồn kho bất động sản đã giảm gần một nửa. Tuy nhiên, để “tiêu hóa” hết được số hàng tồn trong thời gian tới vẫn còn là câu hỏi khiến nhiều doanh nghiệp “đau đầu”.

Ghi nhận từ thực tế thị trường có thể thấy, nhiều dự án thời gian qua có thanh khoản tốt thậm chí không ít dự án có giá bán tăng lên. Tuy nhiên, không ít dự án vẫn chịu cảnh cắt lỗ giảm sâu mà không tìm được người mua. Sự chuyển dịch trong cơ cấu hàng hóa, đa dạng sản phẩm cũng tạo ra sự cạnh tranh lớn. Nhiều dự án mới khởi công đã có sự điều chỉnh về cơ cấu căn hộ, theo hướng tăng số lượng căn hộ diện tích nhỏ (dưới 70 m2), giảm căn hộ diện tích lớn càng khiến những sản phẩm “tồn” khó thoát hàng.

Hàng loạt dự án mới được khởi công càng khiến cho việc giải quyết hàng tồn ở nhiều doanh nghiệp trở nên khó khăn. Tại thị trường Hà Nội, dự án Castle Plaza (136 - Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm), quy mô 5.000 căn hộ vừa được khởi động lại sau 4 năm bất động với cái tên mới là Goldmark City; Green Star (234 - Phạm Văn Đồng, quận Bắc Từ Liêm) với hơn 2.000 căn hộ; chung cư Đông Đô (quận Cầu Giấy), Khu đô thị Nam An Khánh (huyện Hoài Đức)… sau thời gian tái cơ cấu cũng đang được đẩy nhanh tiến độ để tung hàng ra thị trường.

Tại TP. Hồ Chí Minh, cũng có nhiều dự án được khởi công xây dựng cuối năm 2014 như Khu đô thị cao cấp Vinhomes Central Park (quận 1), rộng 44 ha, với gần 10.000 căn hộ thương mại; Dự án nhà ở Bộ Công an tại 83 - đường số 3, quận 2 với 1.274 căn hộ của Tập đoàn Phú Cường; Dự án Khu cao ốc chung cư – văn phòng – dịch vụ thương mại tại 16 - đường Âu Cơ và Dự án Khu cao ốc văn phòng và căn hộ chung cư tại số 10 - đường Phổ Quang (quận Tân Bình) của Tập đoàn Hưng Thịnh…

Năm 2015 cũng sẽ đánh dấu sự xuất hiện thêm nhiều dự án có giá thấp phục vụ người thu nhập trung bình và thấp. Điều này cho thấy hàng tồn vẫn sẽ là nỗi “ám ảnh” trong năm 2015 với nhiều chủ đầu tư.