“Bật đèn xanh” căn hộ diện tích nhỏ

UBND TPHCM vừa có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng không cho phép xây dựng căn hộ thương mại dưới 45m2, vì lo ngại gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Phúc đáp, Bộ Xây dựng cho rằng trong thời gian chờ ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, đối với căn hộ chung cư thương mại có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2, tức tương đương diện tích tối thiểu với căn hộ chung cư nhà ở xã hội (NoXH).

Chưa có quy định giới hạn diện tích tối thiểu

Việc ban hành tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ thương mại cần kết hợp tạo điều kiện cho doanh nghiệp và cá nhân xây dựng nhà ở với giá thành phù hợp, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp trên phạm vi địa bàn.

Theo Bộ Xây dựng, khoản 1 Điều 40 Luật Nhà ở năm 2005, quy định: “nhà chung cư phải có thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2”. Trong quá trình thực hiện, có nhiều địa phương, doanh nghiệp đã gửi văn bản tới Bộ Xây dựng đề nghị cho phép đầu tư nhà ở chung cư với diện tích 30-40m2.

Thực tế nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ dưới 45m2 để phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ 2-3 người tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển khu công nghiệp, theo Bộ Xây dựng tương đối nhiều và đã được đầu tư xây dựng tại một số địa phương.
Luật Nhà ở ban hành năm 2014 (thay thế Luật Nhà ở 2005) đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại. Tại khoản 2 Điều 24, tiêu chuẩn đối với căn hộ chung cư thương mại chỉ quy định: “Đối với căn hộ chung cư phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”.

Thế nhưng, theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 Nhà ở - Nguyên tắc thiết kế, hướng dẫn: “Diện tích tối thiểu căn hộ ở trong nhà ở chung cư 30m2 đối với NoXH; 45m2 đối với NoTM”. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng, các Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng hiện hành chưa có quy định giới hạn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư.

Do đó, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, chuẩn bị ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư và sẽ có quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại. Quy định 45m2 đối với nhà ở chung cư thương mại cũng là nội dung được đưa ra trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở 2005 (đến nay đã hết hiệu lực thi hành).

Mặt khác, theo quy định tại Điều 23 Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật về nguyên tắc áp dụng tiêu chuẩn: “Tiêu chuẩn được áp dung trên nguyên tắc tự nguyện. Toàn bộ hoặc một phần tiêu chuẩn cụ thể trở thành bắt buộc áp dụng khi được viện dẫn trong văn bản quy phạm pháp luật, quy chuẩn kỹ thuật”.

Từ các căn cứ nêu trên, Bộ Xây dựng đã có văn bản hướng dẫn, trả lời một số địa phương, doanh nghiệp về quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư. Trong thời gian chờ ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, đối với căn hộ chung cư thương mại, có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư NoXH) và bảo đảm thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.
 

Linh hoạt áp dụng

Theo nhiều chuyên gia, tại các TP lớn như Hà Nội, TPHCM việc phát triển căn hộ nhỏ (dưới 45m2/căn hộ) sẽ làm gia tăng dân số, tăng áp lực về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phá vỡ quy hoạch được duyệt, nhất là ở những khu vực trung tâm. Trước những ý kiến này, Bộ Xây dựng cho rằng công tác quản lý quy hoạch, quản lý trật tự, mỹ quan đô thị không chỉ phụ thuộc vào quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu căn hộ chung cư mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Đối với các dự án nhà ở, việc xác định các chỉ tiêu quy hoạch để kiểm soát dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình được thực hiện theo pháp luật về quy hoạch, Quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng QCXDVN 01:2008/BXD và quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

“Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nhiều nước trên thế giới đều cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ (Hàn Quốc 14m2, Thái Lan 15-20m2). Tuy nhiên các các quốc gia này vẫn thực hiện tốt việc quản lý dân số, quản lý quy hoạch - kiến trúc và bảo đảm điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các đô thị”- Bộ Xây dựng nêu dẫn chứng. Đối với TPHCM, trường hợp cần có kiểm soát, quản lý quy hoạch và dân số đô thị theo điều kiện đặc thù, trong khi Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư chưa được ban hành, Bộ Xây dựng cho rằng TP có thể “nghiên cứu ban hành quy định về diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại để áp dụng trên địa bàn”.

Theo Bộ Xây dựng, cách làm trên là một trong những giải pháp quan trọng để khuyến khích phát triển NoTM giá thấp theo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25-1-2017 về việc đẩy mạnh phát triển NoXH. Do vậy, đề nghị TPHCM nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả dự án phải áp dụng tiêu tiểu diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2, mà có thể cho phép xây dựng một tỷ lệ nhất định 20-25% số căn hộ chung cư có diện tích nhỏ 25-45m2 đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi; đối với khu vực ngoài trung tâm, địa bàn có nhiều công nhân lao động có thể cho phép áp dụng tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ cao hơn.