Báo cáo thị trường bất động sản Q2/2012 của Colliers

Giá cho thuê trung bình vào quý 2/ 2012 của tất cả các hạng văn phòng giảm xuống mức 20 USD/ m2/ tháng, chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT. Tỷ lệ lấp đầy trung bình được ghi nhận ở mức 88,2%, giảm 2 điểm phần trăm so với quý trước.

1. Văn phòng cho thuê

Tổng quan thị trường

Tổng nguồn cung diện tích văn phòng cho thuê tại Tp.HCM đạt khoảng 1,3 triệu m2 NFA từ 164 tòa nhà văn phòng. Giá thuê có chiều hướng tiếp tục giảm và tạo ra nhiều áp lực cho chủ đầu tư phát triển dự án. Hầu hết các tòa nhà văn phòng trong khu vực nội thành cũng như ngoại thành đều đưa ra các chương trình khuyến mãi, miễn phí tiền thuê trong 2 hoặc 3 tháng đầu đối với hợp đồng thuê mới, thời gian cho thuê linh hoạt, miễn giảm phí đỗ xe, treo biển và dịch vụ khác nhằm thu hút khách thuê.

Hoạt động thị trường

Giá cho thuê trung bình vào quý 2/ 2012 của tất cả các hạng văn phòng giảm xuống mức 20 USD/ m2/ tháng, chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT. Tỷ lệ lấp đầy trung bình được ghi nhận ở mức 88,2%, giảm 2 điểm phần trăm so với quý trước.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của tòa văn phòng hạng B và C đạt được tốt hơn hạng A, nhờ vào giá thuê cạnh tranh hơn. Hơn nữa, rất nhiều doanh nghiệp bao gồm cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đang tìm giải pháp cắt giảm chi phí trong điều kiện khó khăn tài chính của Châu Âu, Mỹ và Việt Nam.

Văn phòng hạng B đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 88% và 89% cho hạng C. Giá thuê trung bình ghi nhận khoảng 20 USD/ m2/ tháng và 16,3 USD/ m2/ tháng lần lượt cho hạng B và hạng C.

Hoạt động của thị trường hạng A

Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A đạt khoảng 87% và giá thuê được ghi nhận ở mức 33,7 USD/ m2/ tháng. Tổng diện tích trống của hạng A trong quý này xấp xỉ 18.600 m2.

Nếu không tính đến dự án Bitexco Financial Tower, các tòa văn phòng hạng A còn lại đều đạt được công suất thuê ổn định khoảng 97%. Xu thế “hướng tới chất lượng” đang diễn ra tại các tòa nhà văn phòng hạng A mới, trong đó có tòa nhà Bitexco Financial Tower đã chào đón cả doanh nghiệp mới vào Việt Nam và doanh nghiệp đã thành lập muốn thay đổi văn phòng làm việc.

Triển vọng thị trường

Nửa cuối năm 2012, có khoảng 65.000 m2 GFA văn phòng từ 6 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường Tp.HCM. Điều này có thể tiếp tục gây áp lực về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê.

Nguồn cung mới dự kiến từ dự án The President Place, Times Square, Le Meridien và HMTC. Quận 1 chiếm khoảng 45% nguồn cung tương lai của Tp.HCM tính đến năm 2016.

Một số dự án đang bị đình trệ hoặc trì hoãn do khó khăn tiếp cận vốn, trong khi một số chủ đầu tư đang xem xét lại ý tưởng phát triển nhằm định vị thị trường phù hợp.

2. Văn phòng cho thuê

Tổng quan thị trường

Tổng cung văn phòng cho thuê của Hà Nội đạt 1,15 triệu m2, tăng tới 24% so với cùng kỳ 2011. Khu vực phía Tây Hà Nội, bao gồm các quận Cầu Giấy và Từ Liêm chiếm 47% nguồn cung văn phòng hạng A và 29% nguồn cung hạng B. Có 2 tòa nhà văn phòng hạng B mới đi vào hoạt động là Detech Tower (quận Cầu Giấy) và ICON 4 Tower (quận Đống Đa) với tổng diện tích cho thuê 32.300 m2, góp phần tăng tổng cung lên 2,9% so với quý 1 2012.

Văn phòng hạng A hoạt động tốt

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng đáng kể 2,95 điểm phần trăm, đạt mức 75,40% trong 6 tháng đầu năm 2012. Giá chào thuê trung bình giảm nhẹ với mức giá thuê trung bình 41,23 USD/ m2/ tháng. Diện tích thực thuê mới đạt mức cao 14.900 m2 trong quý 2 2012, chủ yếu nhờ kết quả cho thuê từ dự án Keangnam Landmark Hanoi Tower.

Thị trường chứng kiến sự chuyển dịch khách thuê từ khu vực trung tâm ra khu vực phía Tây Hà Nội. Mặc dù khu trung tâm vẫn có tỷ lệ lấp đầy khá cao 93,7%, nhưng vẫn giảm 1% so với quý trước do một số khách thuê lớn đã chuyển văn phòng ra khu vực phía Tây để được hưởng lợi từ giá thuê thấp hơn.

Khó khăn đối với văn phòng hạng B

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của văn phòng hạng B giảm khoảng 4% theo quý, mặc dù giá chào thuê trung bình giảm từ 22,9 USD xuống 22,4 USD/ m2/ tháng. Nguồn cung mới lớn cùng với sự cạnh tranh đến từ phân khúc hạng A đã dẫn tới sự sụt giảm trong hoạt động của văn phòng hạng B.

Các tòa nhà mới đi vào hoạt động gặp nhiều thách thức trong việc lấp đầy diện tích trống. Khách thuê có nhiều lựa chọn tại các tòa nhà chất lượng cao với mức giá thuê thấp hơn.

Triển vọng thị trường

Theo tiến độ cam kết hoàn thành của chủ đầu tư, tổng cung tính tới năm 2014 dự kiến sẽ gấp đôi cung hiện tại; tuy nhiên khoảng 30% dự án sẽ chậm tiến độ sau năm 2014. Các dự án tương lai chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại thành, đặc biệt tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Từ Liêm, chiếm tới 68% tổng cung tương lai. Một số dự án dự kiến hoàn thành trong nửa cuối năm 2012 bao gồm Indochina Plaza Hanoi, EVN Tower, Apex Tower và Cor-nerstone, sẽ cung cấp thêm 132.200 m2 cho thị trường. Giá chào thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ tiếp tục giảm, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành do phải cạnh tranh cao với các tòa nhà văn phòng ở vị trí đắc địa trong trung tâm thành phố.

Bấm vào đây để xem toàn bộ Báo cáo thị trường BĐS Q2/2012