Bài toán của kiểm soát và phát triển

Chất tải, gây áp lực cho khu vực trung tâm là vấn đề gây nhức nhối và được đặt biệt quan tâm trong công tác quản lý đô thị. Tình trạng ngập lụt, ách tắc, quá tải về hạ tầng, môi trường bị ảnh hưởng xấu chính là những hệ lụy của việc thiếu kiểm soát trong quá trình phát triển.

Kiểm soát và kiểm soát như thế nào cho hiệu quả việc xây dựng nhà cao tầng trong khu vực trung tâm là bài toán cần sớm có lời giải để Hà Nội phát triển một cách bền vững, bảo tồn và phát huy được bản sắc trong văn hóa, kiến trúc đô thị nhưng vẫn tạo lập được những hình thái không gian kiến trúc đáp ứng được nhu cầu phát triển của một thủ đô văn minh, hiện đại.

Rất cần kiểm soát

Thực hiện kết luận của Thủ tướng Chính phủ về đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội theo Thông báo số 348/TB-VPCP ngày 09/12/2009, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành văn bản số 12421/UBND-XD ngày 31/12/2009 triển khai, tổ chức thực hiện nghiêm túc các nhiệm vụ được giao. Văn bản số 1242/UBND-XD có nội dung: “Sở Xây dựng, UBND các quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình kiên quyết dừng ngay việc phá dỡ các nhà biệt thựcũ và cấp phép xây dựng các toà nhà cao tầng trong khu vực trung tâm; Tăng cường quản lý chặt chẽ việc xây dựng theo đúng quy hoạch, bảo đảm tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn theo quy định”.

Cả hai văn bản nói trên đều gắn với quá trình nghiên cứu quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội.

Về chủ trương này, giới chuyên môn cho rằng, không chỉ ngăn chặn nạn xây xen đang bùng phát, làm chất tải thêm lên khu vực lõi, mà đây còn là động thái hướng tới việc thực hiện đồ án quy hoạch chung thủ đô Hà Nội sau này, bảo đảm nghiêm ngặt các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đô thị như mật độ xây dựng, tỷ lệ đất dành cho giao thông, cây xanh.

Ông Trần Trọng Hanh, nguyên Hiệu trưởng Trường ĐH Kiến trúc đánh giá, xây dựng nhà cao tầng ở khu trung tâm từ lâu đã là vấn đề rất bức xúc của Thủ đô. Chất tải nhiều lên khu vực rất hạn hẹp. Năm 1998, điều chỉnh quy hoạch chung Hà Nội đã yêu cầu rút dân ở khu vực lõi xuống còn 90 vạn nhưng thực chất bây giờ đã tăng lên gấp rưỡi số này do cứ cấp phép đầu tư và chiến lược này không thực hiện được. Cách xử lý ở đây vẫn là giật gấu vá vai, thỏa hiệp.

Thực tế, mỗi khi nghe công trình cao tầng mọc thêm trong nội đô, người ta không thấy mừng mà chỉ thêm lo. Lo rằng rồi đây lại thêm một điểm giao thông lộn xộn, ách tắc nghiêm trọng, làm ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng của cả khu vực xung quanh. Điển hình của việc chất tải do xây dựng quá nhiều nhà cao tầng là khu vực xây dựng tòa tháp đôi Vincom ở cuối phố Bà Triệu. Để “phụ họa”, khu vực xung quanh như phố Lê Đại Hành, Hoa Lư (quận Hai Bà Trưng) cũng đã và đang có nhiều tòa nhà được xây dựng khiến hệ thống giao thông ở đây bị “bóp nghẹt”.

Việc xiết chặt công tác quản lý trong quy hoạch, xây dựng đô thị luôn cần thiết. Tuy, nhiên từ văn bản đi vào cuộc sống luôn cần có một quá trình. Một mặt tạo sự thích nghi cho xã hội, mặt khác tránh tạo thành “cú sốc”, gây ra những hệ quả không mong muốn. Quan trọng hơn, việc kiểm soát cần có những điểm tựa mang tính khoa học, tránh tình trạng “vo tròn” thiếu căn cứ.

Những bài toán cần tính đến

Trên thực tế, trong khu vực trung tâm, nhiều dự án đã và đang được triển khai thực hiện. Có công trình đang xây dựng đều phải dừng lại. Thực tế các dự án rất đa dạng, có dự án đã được chấp thuận về chủ trương đầu tư và quy mô công trình, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, có dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, xác nhận tổng mặt bằng và tổ chức không gian kiến trúc công trình, đang thực hiện các thủ tục để cấp phép xây dựng. Có dự án đã đầu tư kinh phí lập dự án, lập quy hoạch, điều tra, khảo sát, giải phóng mặt bằng; có dự án đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước, đã triển khai xây dựng và thực hiện việc huy động vốn của các thành phần kinh tế và cá nhân tham gia mua nhà.

Một chủ đầu tư (đề nghị không nêu danh tính) cho biết, nếu dự án của doanh nghiệp mình phải dừng lại thì hậu quả không biết đong đếm thế nào. Không chỉ thiệt hại về chi phí đầu tư, công sức đã bỏ ra cho cả quá trình triển khai dự án mà còn là uy tín của doanh nghiệp với đối tác, khách hàng. Khi triển khai một dự án thì ngay từ đầu các doanh nghiệp đều đã phải tuân thủ các quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn cũng như chính sách hiện hành chứ không phải làm một cách tùy tiện. Chủ trương thì đúng nhưng nên chăng, các cơ quan quản lý xác định thời điểm để áp dụng chủ trương này. Hơn nữa cần tính toán cụ thể về vị trí, điều kiện của từng dự án.

Không chỉ có các dự án mang tính chất thương mại đơn thuần, nhiều dự án cải tạo chung cư cũ cũng vướng chủ trương này phải tạm dừng lại. Các dự án cải tạo chung cư quy mô lớn vốn đã khó thì nay có thể rơi vào bế tắc. Hầu hết các dự án chung cư quy mô lớn tại Hà Nội đều số xin tăng số tầng cao công trình từ 2-3 lần so với các khu cũ.

Với chiều cao từ 12-17 tầng thì các dự án cải tạo chung cư mới mong có cơ thực hiện được khi chi phí cho đầu tư cho xây lắp, giải phòng mặt bằng, tái định cư… lên đến con số hàng nghìn tỷ đồng. Điển hình là dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ. Với mật độ xây dựng hiện trạng quá dày đặc, lên tới 70%, trong khi mật độ xây dựng sau quy hoạch giảm xuống còn khoảng 40%, dự án luôn đứng trước bài toán mất cân đối về tài chính.

Theo phương án quy hoạch được duyệt, tổng diện tích sàn xây dựng mới ở dự án là 340.000m2. Theo tính toán của chủ đầu tư, toàn bộ dự án mất cân đối… 2.640 tỷ đồng. Để giải bài toán này, lựa chọn duy nhất là nâng tầng cao để chủ đầu tư có quỹ nhà kinh doanh, bù đắp chênh lệch chi phí. Thế nhưng, nâng cao tầng lại đồng nghĩa với chất tải, có thể phá vỡ quy hoạch.

>>Kiên quyết dừng công trình ở vị trí "đỏ"

DiaOcOnline.vn - Theo Kinh Tế Đô Thị