Ba xu hướng của thị trường bất động sản

Hiện có 3 loại ý kiến đánh giá về trạng thái và xu hướng thị trường bất động sản.

Loại ý kiến thứ nhất cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang trên đà xuống dốc, tức là chưa chạm đáy. Ý kiến này dựa vào một số căn cứ.

Chung cư cao cấp, biệt thự, đất nền ở xa trung tâm, mặc dù giá đã giảm xuống khá nhiều, nhưng tồn kho còn lớn, gần như không bán được, vì giá vẫn còn cao, không phù hợp với túi tiền và khả năng chi trả của đa số khách hàng có nhu cầu ở thực.

Đối với đất nền, chung cư ở gần trung tâm hơn thì giá cao, hoặc có diện tích quá rộng, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp, cũng như người có nhu cầu thực có tâm lý chờ giá xuống nữa mới mua.

Một số dự án, chung cư có giá cả thấp hơn, nhưng người mua còn e ngại về mặt pháp lý, về thuế giá trị gia tăng, tiền chênh lệch, chất lượng công trình…

Loại ý kiến thứ hai cho rằng, thị trường bất động sản đã ở đáy (có nghĩa là không còn xu hướng xuống dốc, nhưng cũng chưa đến đoạn thoát đáy vượt dốc đi lên).

Căn cứ của loại ý kiến này là giá bất động sản đã giảm sâu, có loại đã giảm tới 30 - 40% (nếu tính cả lãi suất vay ngân hàng để đầu tư trong 2 năm khoảng 35 - 40%, thì còn giảm sâu hơn nữa). Hầu hết những nhà đầu tư vào lúc giá đã cao, đều đã bị lỗ.

Theo đó, chỉ trừ một vài loại sản phẩm như biệt thự, chung cư cao cấp, đất nền ở xa trung tâm là có thể giảm tiếp, còn phân khúc khác sẽ khó có khả năng giảm tiếp nữa.

Theo loại ý kiến này, thời gian nằm ở đáy sẽ không lâu, có thể hết năm nay, hoặc đến giữa năm sau, thị trường bất động sản sẽ thoát đáy vượt dốc đi lên, khi kinh tế trong nước và thế giới hồi phục, khi gói tín dụng bất động sản 30.000 tỷ đồng được giải ngân…

Theo đó, loại ý kiến này khuyến cáo, đã đến lúc đầu tư vào bất động sản để đón đầu cơ hội, nhất là đối với bất động sản thời gian phải qua thi công mất vài ba năm.

Loại ý kiến thứ ba cho rằng, thị trường bất động sản đã bắt đầu thoát đáy vượt dốc đi lên, bởi đã xuất hiện một số tín hiệu. Số lượng giao dịch ở một số phân khúc đã tăng trở lại, tuy chưa sôi động như trước kia, nhưng cũng không thưa thớt như vài năm trước đây. Giao dịch tăng là tiền đề báo hiệu thị trường sẽ ấm dần trở lại.

Với nhà đầu tư, để xây dựng các công trình mà thời gian thi công phải mất vài ba năm mới hoàn thành, thì có thể đón đầu được “đỉnh” mới.

Các nhà đầu tư đã có sản phẩm thô, cần hoàn thiện nhanh, để tranh thủ bán vào lúc giá còn cao và cũng có thể hạ giá bán nữa, để thu hồi vốn nhanh, nhằm có vốn đầu tư mới đón đầu. Nếu cách đây một vài năm, nhà đầu tư thứ cấp bán với giá gốc cộng với tiền chênh khá lớn; sau đó thị trường giảm xuống, không những không có tiền chênh, mà còn bán dưới cả giá gốc.

Gần đây, đã xuất hiện trở lại tiền chênh (đối với các công trình bắt đầu khởi công), dù không còn lớn như trước. Giá một số phân khúc khác, ở một số địa bàn có thể còn giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại. Giá vật liệu xây dựng sau một thời gian dài giảm, nay đã bắt đầu tăng nhẹ, trong khi sản lượng sản xuất 8 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm trước đã tăng khá hơn…

Đối tượng mua trên thị trường hiện nay đã có những chuyển dịch theo xu hướng tỷ trọng những người có nhu cầu thực - mua để dùng tăng lên.

Ngoài ra, điều kiện vĩ mô cũng đang hỗ trợ thị trường, như Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi, Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi, nhiều cơ chế ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội… sẽ đưa vào thực hiện.

Cùng với đó, gói hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ. Nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước sản xuất..., để giảm giá thành; hạ giá bán để cắt lỗ; hỗ trợ cho người mua nhà bằng hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mãi, trả tiền nhiều lần...

Cùng với các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, lòng tin vào thị trường cũng bước đầu có dấu hiệu được hồi phục và củng cố. Với lòng tin đó, một bộ phận người có nhu cầu thực đã bắt đầu “ra tiền” để mua.