Ba điểm sáng trong bức tranh bất động sản giảm tốc

Mỗi năm TP HCM và Hà Nội có 110.000 hộ gia đình mới khiến nhu cầu nhà ở tại 2 đô thị lớn nhất Việt Nam rất cao.

Trong các báo cáo thị trường gửi cho nhà đầu tư mới đây, Phòng Phân tích Công ty cổ phần chứng khoán VnDirect cho biết, mặc dù bất động sản Việt Nam trải qua nhiều tháng rơi vào giai đoạn giảm tốc, nhưng xét tổng quan toàn thị trường vẫn còn nhiều điểm sáng tích cực. Đơn vị này chỉ ra 3 cơ sở để đặt niềm tin vào diễn biến sáng lạn của thị trường nhà ở trong thời gian tới.

Nhu cầu nhà ở còn rất lớn tại Việt Nam

Đơn vị này ước tính TP HCM và Hà Nội sẽ đón thêm 110.000 hộ gia đình mới mỗi năm trong giai đoạn 2018 - 2020, xuất phát từ xu hướng nhập cư từ các vùng lân cận và tốc độ đô thị hóa nhanh về những thành phố phát triển hơn. Thay đổi trong cả cấu trúc dân số và tình hình xã hội bao gồm cả xu hướng tách khỏi mô hình gia đình nhiều thế hệ làm giảm số người trên mỗi hộ cũng đang làm tăng nhu cầu nhà ở hiện tại.

Với triển vọng kinh tế trung hạn khả quan và thu nhập đầu người tăng, việc mua nhà vừa phục vụ nhu cầu chỗ ở, đồng thời cũng đang trở thành công cụ sinh lời và là cách bảo vệ giá trị tài sản khỏi yếu tố lạm phát đối với người lần đầu sở hữu bất động sản nhà ở.

Chính phủ duy trì đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông

Chi tiêu cho phát triển hạ tầng tại Việt Nam đang thuộc hàng cao so với khu vực Đông Nam Á với mức chi tiêu trung bình hàng năm trong 2010 - 2016 đạt 5,7% trên GDP, theo số liệu từ Asian Development Bank (ADB).

Các hạng mục trọng yếu như hệ thống đường sắt đô thị và đường vành đai giúp kết nối liên vùng với các khu vực ngoài trung tâm hành chính và giúp mở rộng khu vực nội thành. Điều này sẽ thúc đẩy tốt các dự án bất động sản nhà ở các vùng ven nơi đang có giá đất thấp hơn thích hợp cho phát triển các dự án nhà ở trung cấp và vừa túi tiền.

Lãi vay mua nhà chưa gây áp lực lên nhu cầu trong ngắn hạn

VnDirect dẫn nguồn báo cáo của CBRE về diễn biến của lãi vay mua nhà tại Việt Nam. Kết thúc nửa đầu 2018, lãi vay mua nhà tại Việt Nam đã tăng 1 điểm phần trăm lên mức 11 - 12% và có thể chạm mức 13% trong 2019. Điều này phản ánh việc tăng lãi suất hệ thống nhằm duy trì lạm phát và hỗ trợ tỷ giá đồng nội tệ. Một thực tế khó tránh khỏi là lãi suất tăng cao có thể ảnh hưởng không tốt đến nhu cầu mua nhà từ trung đến dài hạn.

Tuy nhiên, việc tăng thu nhập lao động, được World Bank dự đoán ở mức 13,2% mỗi năm trong giai đoạn 2018 - 2020, có thể duy trì khả năng trả gốc và lãi của người mua nhà ở mức 45 - 50% trên tổng thu nhập. Với thực tế này, hiện lãi vay mua nhà tại Việt Nam ít khả năng gây áp lực lên nguồn cầu trong ngắn hạn.

Trái ngược với góc nhìn lạc quan của đơn vị này, có không ít quan điểm cho rằng thị trường bất động sản đang chìm trong không khí ảm đạm, thậm chí đứng trước nguy cơ bong bóng đến gần.

Tại Hội thảo "Sốt bất động sản - Cơ hội và rủi ro" diễn ra cuối quý II/2018, chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu dự báo thị trường địa ốc có thể rơi vào tình trạng bong bóng nếu tín dụng tiếp tục đổ vào bất động sản. Đà tăng tín dụng hiện nay đang gián tiếp hình thành bong bóng bất động sản.

Theo quan điểm của ông Hiếu, dấu hiệu có bong bóng trong thị trường là khi giá bất động sản tăng 100% trong vòng một năm. Chuyên gia này cũng cho rằng thời gian bong bóng bất động sản có thể nổ ra vào khoảng năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm của thị trường này.

Ông Hiếu cũng đề cập thực trạng tồn tại hiện nay là tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Điều này dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường trong thời gian tới và cần phải được giám sát, chấn chỉnh.