Áp lực cạnh tranh ngày càng lớn

Báo cáo nghiên cứu thị trường của một số đơn vị tư vấn nhận định, các phân khúc thị trường bán lẻ (siêu thị, trung tâm thương mại…), căn hộ, văn phòng cho thuê đã tăng nhẹ về giá và công suất trong những tháng đầu năm 2014, nhưng vẫn kém hơn so với cùng thời điểm năm trước.

Theo Công ty TNHH Savills Việt Nam, từ đầu năm đến nay, thị trường bán lẻ Hà Nội có thêm hai dự án mới, tổng cung toàn thị trường đạt khoảng 1 triệu mét vuông, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Trung tâm mua sắm là loại hình bán lẻ chiếm ưu thế, với 570.000m2, chiếm 55% thị phần. Hoạt động của thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn trong xu hướng giảm, xét trên cả công suất và giá thuê. Theo đó, giá thuê bình quân toàn thị trường là 1,1 triệu đồng/m2/tháng, giảm 4% so với cuối năm 2013 và 6% so với cùng kỳ năm trước; trong khi công suất thuê toàn thị trường đạt 82%, giảm tới 7% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nếu xét theo khu vực, các quận trung tâm có giá thuê cao hơn nhiều, khoảng 2,1 triệu đồng/m2/tháng, so với bình quân khu vực ngoại thành khoảng 650.000 đồng/m2/tháng. Công suất của các trung tâm mua sắm, siêu thị ở Hà Nội khá ổn định từ quý I-2013, song Savills ghi nhận không khí mua sắm trầm lắng. Lượng khách đến các trung tâm mua sắm lớn ít, do đó hoạt động kinh doanh của khách thuê không khả quan. Khả năng chi trả tiền thuê mặt bằng của khách trong dài hạn vẫn là dấu hỏi lớn.

Với thị trường căn hộ dịch vụ, sau 3 quý giảm liên tiếp, quý I-2014 đã ghi nhận công suất thuê tăng 2%, đạt mức 82%. Tuy nhiên, nếu so sánh với cùng kỳ năm 2013 vẫn giảm hơn 3% công suất thuê. Giá thuê trung bình ở mức khoảng 530.000 đồng/m2/ tháng, giảm tới 7% so với cùng kỳ năm trước. Xét theo hạng, căn hộ hạng A dẫn đầu thị trường về công suất và giá thuê. Trong đó, công suất thuê đạt 87%, tăng 3%; giá thuê bình quân 630.000 đồng/m2/tháng, tăng 0,5% so với cuối tháng 12-2013. Trái ngược, căn hộ hạng B và C giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2009 tới nay. Theo đó, hạng B có giá thuê 420.000 đồng/m2/tháng, giảm 2% và hạng C có giá thuê 287.000 đồng/m2/tháng, giảm 7% so với cuối năm 2013, mặc dù công suất thuê của hai hạng này đều tăng 1%.

Cùng xu hướng này, công suất thuê của phân khúc văn phòng tăng nhẹ 1%, đạt mức 75% nhưng vẫn kém 2% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hạng A đạt công suất 74%, giảm 1%; hạng B đạt 70%, tăng 3% và hạng C đạt 84%, tăng 1% so với cuối năm 2013. Giá thuê bình quân khoảng 400.000 đồng/m2/tháng, giảm 9% so với cùng kỳ năm trước (hạng A và B giảm 4%, hạng C giảm 2% so với cuối năm 2013). Tuy nhiên, báo cáo của Savills ghi nhận, diện tích văn phòng cho thuê thêm trong quý I-2014 đã tăng mạnh, tới 48%, đạt khoảng 49.000m2. Tất cả các hạng văn phòng đều có diện tích cho thuê tăng thêm, dẫn đầu là hạng A với 29.000m2, tiếp theo là hạng B: 17.000m2… Tổng nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội hiện đạt 1,348 triệu mét vuông, nhiều nhất là hạng B: 576.000m2 (53 tòa nhà) chiếm 43% tổng cung.

Đánh giá triển vọng thị trường văn phòng cho thuê, nguồn cung tương lai phần lớn sẽ nằm ở khu vực phía tây, gồm các quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm, chiếm 37% nguồn cung mới đến năm 2015. Trong khi, với phân khúc căn hộ dịch vụ, từ năm 2014 sẽ có thêm 19 dự án, tương đương 47% nguồn cung hiện tại gia nhập thị trường. 7 dự án trong số đó sẽ cung cấp 1.600 căn hộ. Hiện khu vực Từ Liêm có số căn hộ cho thuê thêm cao nhất do nhu cầu sử dụng của các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các văn phòng và khu công nghiệp xung quanh. Khách thuê có xu hướng chọn căn hộ loại nhỏ do ngân sách thuê nhà bị cắt giảm. Từ giữa năm 2014, Hà Nội sẽ có thêm 100 dự án bán lẻ, cung cấp 1,8 triệu mét vuông lần lượt gia nhập thị trường. Trong đó 800.000m2, tương đương 77% nguồn cung hiện tại sẽ gia nhập thị trường từ nay tới cuối năm 2015. Như vậy, dự kiến áp lực cạnh tranh ở phân khúc này sẽ ngày càng lớn.