Ai được lợi khi “nới” tín dụng bất động sản?

Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sửa đổi theo hướng chưa vội siết tín dụng bất động sản đã khiến thị trường “thở phào”. Các ngân hàng vẫn tiếp tục “bơm” vốn cho dự án bất động sản, cho vay mua nhà… để đẩy thị trường hồi phục tốt hơn trong năm 2016.

Dù vậy, NHNN cũng đặt ra lộ trình thực hiện rõ ràng về việc sẽ điều chỉnh hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Tỷ lệ này sẽ tăng dần từ 150% lên 200%, thay vì 250% như dự thảo sửa đổi Thông tư 36 trước đó, có hiệu lực từ ngày 1/1/2017. Thông tư 06 của NHNN cũng quy định sẽ giữ nguyên tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn ở mức 60% cho đến hết năm 2016, sau đó sẽ điều chỉnh hạ dần...

Mới tạm “thở phào”

Việc NHNN chấp thuận giãn tiến độ siết nguồn vốn tín dụng ngân hàng này là tin vui cho thị trường bất động sản, nhất là các chủ đầu tư dự án đang triển khai dở dang.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ sự không đồng tình với dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của NHNN. Vì đề xuất tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS tăng từ 150% lên 250%, giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40%... là chưa phù hợp với tình hình thị trường thời điểm hiện nay.

Hiệp hội cũng chỉ rõ 2 đặc thù “cố hữu” của thị trường BĐS Việt Nam là: phụ thuộc rất lớn vào tín dụng ngân hàng và tiền huy động từ người mua nhà. Các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS có thời gian triển khai dài, cần nguồn vốn trung dài hạn.

Đây chính là “điểm yếu” của đa phần doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS nên khi NHNN muốn siết chặt tín dụng ngân hàng, đồng nghĩa sẽ “bóp nghẹt” một nguồn vốn quan trọng cho dự án. Thị trường có thể đối mặt với “cú sốc” đáng sợ còn hơn tình trạng “bong bóng” BĐS.

Tuy nhiên, trước việc NHNN đã thuận tình sửa đổi, ban hành Thông tư 06 theo hướng giãn hoãn việc siết tín dụng BĐS tới đầu năm 2017 nên các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà cũng tạm thời bớt lo lắng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ, Thông tư 06 đã “giải toả căng thẳng cho cả ngân hàng và giới đầu tư bất động sản”. NHNN cũng thể hiện sự “mềm mại” hơn trong ban hành chính sách tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, thay vì giữ quan điểm “cứng nhắc”, dè chừng cấp vốn vì lo sợ “bong bóng” BĐS lặp lại.

Tuy vậy, từ năm 2015 đến nay, thị trường BĐS có dấu hiệu ấm dần lên, lượng vốn ngân hàng đổ vào các dự án, cho vay mua nhà đã tăng hơn 10% so với năm trước. Một số chuyên gia cũng cảnh báo về nguy cơ tín dụng tăng “nóng” làm hình thành “bong bóng” BĐS rất nguy hiểm. Việc siết tín dụng cho BĐS được đặt ra song khuyến nghị làm thận trọng có lộ trình hợp lý để tránh gây hoang mang, rối loạn thị trường.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Chi nhánh TP.HCM, hướng sửa đổi tại Thông tư 06 sẽ đảm bảo thị trường BĐS không tăng trưởng “nóng”, không gây sốc cho thị trường, cũng không ảnh hưởng đến các khoản cho vay cá nhân mua nhà trả góp, sửa nhà…

Ngân hàng có “lách” quy định

Thông tư 06 được hiểu như biện pháp “câu giờ” cho các ngân hàng có thời gian thu xếp, cân đối nguồn vốn từ nay đến đầu năm 2017. Sau thời điểm này, các ngân hàng vẫn phải đảm bảo hệ số rủi ro cho vay BĐS tăng lên 200% và đạt 250%. Tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm dần xuống 40%...

Các ngân hàng thương mại sẽ có thêm khoảng 6 tháng để đảm bảo các tỷ lệ vốn như quy định của NHNN. Khi đó, ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng về áp lực tăng huy động vốn để bù đắp, cân đối nguồn vốn đảm bảo đúng giới hạn đề ra.

Các chuyên gia, doanh nghiệp cũng đồng thuận với lộ trình hoãn siết tín dụng của NHNN, song chuyên gia TS. Cấn Văn Lực đề nghị, NHNN cần phân nhóm BĐS theo 4 nhóm có mức độ rủi ro khác nhau, thay vì “cào bằng” một mức tỷ lệ 200%.

Trên thực tế, theo tìm hiểu được biết, các ngân hàng vẫn thực hiện cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án đúng theo các tỷ lệ an toàn vốn, giới hạn tín dụng… Tổng mức tín dụng cấp cho lĩnh vực BĐS vẫn đảm bảo giới hạn 150%, hoặc 200% như quy định của Thông tư 06 vừa ban hành.

Tuy nhiên, nếu ngân hàng muốn cấp vượt tín dụng cho chủ đầu tư dự án BĐS thì cũng có nhiều cách để xử lý “vượt trần”: “bơm” vốn cho công ty liên quan của chủ đầu tư, cho vay cổ đông nội bộ, uỷ thác vốn cho ngân hàng A, B, C để cho vay đối với chủ đầu tư, cổ đông… Điều này có thể bắt gặp ở một vài trường hợp chủ đầu tư BĐS có mối quan hệ đặc biệt với các ngân hàng, song cũng khó có thể xử lý vi phạm đối với ngân hàng “lách” quy định.

Nếu ngân hàng và chủ dự án bắt tay “đi đêm” với nhau thì rất khó để xác định có vượt hay không vượt các tỷ lệ an toàn vốn trên sổ sách, huống chi là thực tế “biến hoá khôn lường”.

“Bong bóng” BĐS đã từng làm điên đảo các ngân hàng, gây ra khối nợ xấu rất lớn mà giờ chưa xử lý xong. Dù NHNN có quy định áp trần tỷ lệ an toàn vốn vay thì quan trọng nhất là mỗi nhà băng cần nâng cao trách nhiệm, hiệu quả trong việc giám sát vốn cho vay BĐS, cấp tín dụng “đủ liều lượng”, dùng vốn đúng mục đích.