Ai cứu thị trường bất động sản?

Bức tranh bất động sản (BĐS) năm 2011 được nhìn với một màu tối. Doanh nghiệp rên xiết vì chính sách thắt chặt tín dụng, đã có những dự án phải bán tháo và sẽ có những tên tuổi phải rời khỏi sân chơi. Nhà nước loay hoay với bài toán giải cứu thị trường, chủ đầu tư mỏi mòn ngóng chờ chính sách. Liệu gam màu sáng có trở lại sau những đêm tối triền miên?

Giá nào là đáy?

Đi đầu trong trào lưu bán tháo để cắt lỗ là dự án Petro Vietnam Landmark - TP HCM của Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) với việc công bố sẽ giảm giá gần 30%, từ hơn 21 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu/m2. Tiếp đó là 500 căn hộ của dự án An Tiến của Công ty Sài Gòn Mekong được bán ra với mức giá 14,5 triệu đồng/m2, giảm tới 35% so với giá ban đầu là 18 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, dù các doanh nghiệp BĐS ít phụ thuộc vào vốn ngân hàng hơn TP.HCM, song điều này không có nghĩa là các chủ đầu tư không chịu sức ép giảm giá. Chung cư giãn dân phố cổ Việt Hưng được chào bán với mức gía bình quân 14-15 triệu đồng/m2, giảm hơn 10 triệu đồng so với thời gian cách đây vài tháng. Nhiều khu chung cư khác cũng giảm giá từ 10-20 triệu đồng/m2. Phân khúc đất nền cũng giảm giá mạnh, tại Kim Chung - Di Trạch từ mức 55-60 triệu đồng/m2, nay nhà đầu tư đã phải đại hạ giá xuống trên dưới 20 triệu đồng/m2. Dự án KĐT Sài Đồng đã hoàn thành phần thô cũng chỉ còn chưa đầy 55 triệu đồng/m2 so với giá được chủ đầu tư đưa ra hồi tháng trước là 68 triệu đồng/m2.

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, hiện nay có khoảng 35.000 căn hộ trung, cao cấp tồn đọng trên địa bàn Hà Nội. Thực tế này cho thấy chắc chắn sẽ có một làn sóng giảm giá bán để chạy hàng của các nhà đầu tư. Một khảo sát của Công ty Tư vấn và quản lý BĐS CB Richard Eliss (CBRE Việt Nam) được thực hiện giữa tháng 10-2011 cho thấy, 70% số lượng dự án đã giảm giá. Mức độ giảm giá chào bán thứ cấp phổ biến trong khoảng 10-15% thậm chí 20% so với quý trước. Tốc độ giảm của mặt bằng giá đất nền Hà Nội khá nhanh trong thời gian qua, nhiều nhà đầu cơ phải bán tháo hàng để trả lãi và vốn cho ngân hàng. GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, hiện tượng “bán tháo hàng” là bình thường, theo đúng quy luật của thị trường. Bởi thực tế bản thân các doanh nghiệp khi đưa ra chính sách giảm giá thì cũng chỉ là giảm lãi chứ chưa đến mức thua lỗ. “Tình trạng này sẽ ảnh hưởng tới giá cả thị trường, nhưng đó là ảnh hưởng tốt. Diễn biến như vậy sẽ khắc phục tình trạng giá bất động sản hiện nay đang chênh lệch quá lớn so với thu nhập của người dân Việt Nam” .

Tuy nhiên, ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội lại cho rằng: “Nhiều người còn mong muốn bất động sản còn xuống nữa. Nhưng xuống đến mức nào, xuống đến mức doanh nghiệp, dự án bị phá sản, bị vỡ nợ và theo đó ngân hàng cũng bị vỡ nợ. Cuối cùng tất cả thảm họa ai sẽ là người gánh chịu, là người dân có tiền gửi tiết kiệm. Ngân hàng là xương sống của quốc gia, nếu ngân hàng có vấn đề thì toàn bộ hệ thống của một quốc gia sẽ bị nguy hiểm”.

Liệu sẽ có những cuộc “thế chân”?

Tác động của chính sách thắt chặt tín dụng chính là một trong những nguyên nhân cơ bản khiến thị trường BĐS lâm vào cơn bĩ cực như hiện nay. Các doanh nghiệp BĐS vốn đã chịu tác động tiêu cực từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu, lạm phát tăng cao, chi phí xây dựng biến động thì nay cánh cửa tín dụng lại khép chặt trước mắt, việc huy động vốn vào sản xuất kinh doanh đã khó khăn, nhưng nhà xây xong cũng không biết bán cho ai vì ngân hàng đâu có cho người dân vay để mua nhà. Và việc bán hoặc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài là giải pháp được nhiều doanh nghiệp chọn lựa. Điển hình phải kể đến thương vụ của CapitaValue Homes (thuộc tập đoàn CapitaLand) mua vào 65% cổ phần của công ty Quốc Cường Sài Gòn (QCSG), với mức giá là 121,2 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty này còn có trong tay nhiều dự án khác từ tay các nhà đầu tư Việt Nam.

Theo đại diện Công ty Coldwell Banker Việt Nam, đơn vị chuyên tư vấn cho các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cho biết, thời gian gần đây, một loạt nhà đầu tư nước ngoài tại Mỹ, Nhật, Hong Kong, Singapore... đã liên tục kết nối với các đơn vị tư vấn để tìm hiểu về thị trường BĐS Việt Nam. Có ý kiến cho rằng, trong hoàn cảnh bi đát như hiện nay thì đây có thể coi là một lối thoát cho các doanh nghiệp. Nhưng cũng nhiều chuyên gia quan ngại về một tương lai BĐS Việt Nam sẽ bị các nhà đầu tư ngoại chi phối. Theo ông Nguyễn Hữu Cường thì việc các nhà đầu tư nước ngoài thôn tính lại các dự án khó khăn của các doanh nghiệp yếu kém về tài chính trong nước là có thật.

Nhưng những gì thể hiện ra bên ngoài chỉ là phần nổi của tảng băng chìm mà thôi. “Chúng ta phải đợi ít nhất đến giữa năm 2012 khi những tên tuổi mới thế vào những tên tuổi cũ thì mới thấy nó nhiều như thế nào, và đại gia nào sẽ được thay thế bởi những công ty mua lại, dự án nào sẽ chính thức đổi chủ”. Ông Cường cũng lo ngại về việc các nhà đầu tư quốc tế rất khôn khéo, họ chỉ mua các dự án đắc địa, có tính pháp lý cao. Nếu chúng ta không kiểm soát được các dự án này sẽ là một tổn thất rất lớn, không chỉ về vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề an ninh. “Một dự án được hình thành thì công sức bỏ ra rất lớn, đó là việc hoàn thành các thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, thiết kế… Khi các tập đoàn nước ngoài mua lại các dự án này (với giá rẻ) thì họ đương nhiên đã được bỏ qua những giai đoạn khó khăn này. Và chúng ta cứ tưởng tượng trong vài năm tới, tất cả những dự án ở những vị trí đẹp, ở cửa ngõ thành phố sẽ nằm trong tay các nhà đầu tư ngoại thì sẽ ra sao”.

Vì vậy, nhìn ở tầm vĩ mô, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài là cần thiết, nhưng cần phải có những quy định cụ thể nhằm giảm thiểu rủi ro không chỉ cho thị trường BĐS mà còn cho cả nền kinh tế, từ tác động của phía nhà đầu tư nước ngoài.

Chờ đợi “ánh sáng cuối đường hầm”

Dư luận đã nóng lên khi có thông tin Bộ Xây dựng đề xuất Nhà nước bơm tiền mua lại BĐS thời điểm này như một cách rót vốn ra thị trường, tạo dòng tiền trợ giúp các doanh nghiệp, chủ đầu tư ngành xây dựng. Dù Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam đã lên tiếng phủ nhận thông tin này nhưng nó đã kịp làm nhiều người “nóng mặt” gây nên một làn sóng phản đối. Hầu hết các chuyên gia cho rằng khả năng Nhà nước mua lại các dự án bất động sản là không tưởng bởi vì chúng ta đang ra sức kiềm chế lạm phát, về nguyên tắc phải giảm cung tiền, Chính phủ đang phải kiểm soát nợ công, nên phải giảm đầu tư công. Ngân sách Nhà nước là tiền của nhân dân, vốn cũng không có nhiều đến nỗi có thể “bơm” cho các doanh nghiệp BĐS. Thêm vào đó, các doanh nghiệp BĐS đã được quá nhiều, nay chỉ gặp khó khăn một chút thì đã kêu la ầm ĩ là việc khó chấp nhận. Nhiều chuyên gia cho rằng chưa đến mức bong bóng bất động sản sẽ đổ vỡ. Nguồn vốn tồn đọng nhiều nhất vẫn là phân khúc BĐS trung - cao cấp, nơi chỉ đáp ứng nhu cầu của khoảng 5% dân cư thành thị, và phục vụ chủ yếu cho giới đầu cơ. Vì vậy, khó khăn lớn nhất lúc này sẽ rơi vào những nhà đầu tư quá tham lam và liều lĩnh.

Động thái mới đây của Ngân hàng Nhà nước là ban hành Công văn 8844/NHNN-CSTT, trong đó nội dung quan trọng là nới rộng tín dụng cho 4 nhóm nhu cầu vay thuộc lĩnh vực BĐS bằng cách loại ra khỏi nhóm tín dụng phi sản xuất được cho là một biện pháp “cứu nguy” cho thị trường. Đó là các nhóm: Nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay; Xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; Xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; Xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1-1-2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.

Công văn này đã chấm dứt những tranh cãi gay gắt về việc phân loại thế nào là tín dụng BĐS phi sản xuất, thế nào sản xuất. Động thái mở van tín dụng của NHNN như một cơn giải khát trong những tháng hè ngột ngạt của thị trường BĐS, song đa số chuyên gia cho rằng tác động của nó đến thị trường là không nhiều. Nhưng dù sao đó cũng là nỗ lực lớn từ phía các cơ quan quản lý vĩ mô: “Các doanh nghiệp đã nhìn thấy ánh sáng le lói cuối đường hầm và đang hy vọng ngân hàng sẽ hé mở cánh cửa. Còn việc công văn này tác động như thế nào đến thị trường BĐS lại là một câu chuyện rất khó khăn. Nó phụ thuộc vào cả việc đối tượng có đáp ứng được cuộc chơi do ngân hàng đưa ra không, ngược lại ngân hàng có đủ tiền để thực hiện đúng nội dung mà công văn đưa ra hay không. Chúng ta phải nhìn lại sức khỏe của ngân hàng, vì sao lãi suất lại phải đẩy lên cao như vậy, đó chính là chỉ số sức khỏe của ngân hàng. Trong khi đó, các dự án BĐS ngốn rất nhiều tiền của ngân hàng, vì vậy dù chỉ hé mở cánh cửa thôi đã là nỗ lực lớn của Chính phủ, còn nếu mở toang cánh cửa thì mọi nỗ lực kiềm chế lạm phát của Chính phủ, các bộ ngành sẽ đổ xuống sông xuống bể” – ông Nguyễn Hữu Cường phân tích.

Theo các chuyên gia thì chúng ta phải chờ đợi ít nhất giữa năm 2012 mới có thể đánh giá được tác động của nó đến thị trường, và công văn này cũng cần lộ trình ít nhất như vậy để phát huy hiệu quả. Đó sẽ là thời điểm mà những doanh nghiệp và ngân hàng đã vượt qua thử thách năm 2011 sẽ tiếp tục phải đối diện với nguy cơ đáo nợ, thu hồi nợ và lãi vay vào cuối tháng 6-2012.

Có giải cứu được thị trường BĐS?

Quý IV năm 2011 có thể là giai đoạn khắc nghiệt nhất đối với giới đầu tư và đầu cơ BĐS. Sau gần một năm chờ đợi, xoay xở thì đến thời điểm này đã xuất hiện những doanh nghiệp, thậm chí là đại gia phải rời khỏi vũ đài vì không còn đủ sức cầm cự với khối nợ vay khổng lồ và lãi suất cao chót vót của ngân hàng. Hàng loạt đại gia BĐS đã phải “chết trên đống tài sản khổng lồ” với những vụ vỡ nợ tín dụng đen làm nhiều người giật mình hoảng hốt. Khối nợ lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng của các doanh nghiệp BĐS đang bị chôn chặt ở những dự án căn hộ trung - cao cấp và một số dự án đất nền đã biến các ngân hàng và cả nền kinh tế thành “con tin” của thị trường BĐS. Các ngân hàng thương mại chắc chắn không khỏi liên lụy, còn Ngân hàng Nhà nước thì lại không thể quay lưng với các ngân hàng thương mại - quả là một bài toán quá khó nhưng cần có lời giải. Và Công văn 8844 của Ngân hàng Nhà nước có lẽ là một tín hiệu đầu tiên có thể khiến người ta lạc quan một chút về nguồn tín dụng cho BĐS trong năm tới.

Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – Bộ Kế hoạch và Đầu tư) Trần Kim Chung cho rằng thị trường bất động sản trong năm 2012 sẽ diễn biến theo chiều hướng khả quan hơn. Bởi một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, xu thế những chu kỳ kinh tế và chu kỳ thị trường BĐS những năm qua cho thấy, sau 3-4 năm điều chỉnh suy giảm, thị trường đã tự tích lũy một số thế năng để có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Thứ hai, tình hình kinh tế xã hội năm 2012 sẽ dần ổn định, vì thế thị trường BĐS sẽ có những cơ hội phát triển mới. Và thứ ba, một nhóm chính sách mới có tác động thúc đẩy, khơi thông thị trường BĐS sẽ phát huy tác dụng.

Và ở thời điểm này, giới BĐS đang thấp thỏm chờ đợi những chính sách khơi thông, giải cứu thị trường. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ 3 nhóm giải pháp chính, trong đó giải pháp lớn nhất là kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường. Một số khoản mục sẽ phải giảm tỷ trọng cho vay như: Vay xây dựng khu đô thị; vay xây dựng văn phòng cho thuê; vay xây dựng để chuyển nhượng TTTM, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường GPMB. Ngược lại, một số khoản sẽ tăng tỷ trọng cho vay như: Vay xây dựng hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất, kinh doanh; vay mua nhà để ở; vay để hoàn thiện các dự án đã gần hoàn thành để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư. Nếu có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dòng tiền được hướng vào các phân khúc có tính thanh khoản cao, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu thì thị trường sẽ sớm phục hồi.

Về phía ngân hàng, ngày 21-11 vừa rồi, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình đã chính thức ra thông điệp về Chính sách tiền tệ năm 2012, trong đó khẳng định sẽ có chính sách tín dụng cho BĐS. “Trong nền kinh tế của một nước đang phát triển như Việt Nam thì thị trường kinh doanh BDDS cũng là động lực cho việc phát triển kinh tế xã hội, nhưng nếu không có biện pháp kiểm soát chặt chẽ thì từ tích cực có thể chuyển sang tiêu cực làm cho thị trường này phát triển quá mức, tạo ra những “bong bóng” gây rủi ro cho xã hội. Nếu thị trường BđS đóng băng thì cũng có hệ lụy cho nền kinh tế nói chung. Do vậy, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước sẽ có cách nhìn thực tế để không làm cho bong bóng BDDS tăng lên nhưng đồng thời khơi dậy hoạt động thị trường ở mức độ hợp lý”.

Sự vào cuộc của các cơ quan quản lý ở thời điểm này với những động thái trên chưa thể khẳng định sẽ vực dậy thị trường BĐS trong thời gian tới. Song chúng ta có thể hy vọng bức tranh bất động sản sẽ có những gam màu sáng.

DiaOcOnline.vn - Theo ANTD