700 tỷ đồng cho biệt thự cổ trung tâm Sài Gòn đắt hay rẻ

Số tiền mà chủ mới - Công ty Minerva - bỏ ra để sở hữu căn biệt thự thấp hơn nhiều giá rao bán 47 triệu USD ban đầu, song vẫn gây chú ý trong giới đầu tư.

Ngày 22/10, chủ cũ của căn biệt thự 3 mặt tiền tại trung tâm quận 3 (TP HCM) đã ký hợp đồng công chứng, bán tài sản này cho Công ty cổ phần Minerva. Đây là doanh nghiệp mới thành lập cuối tháng 7/2015, chính thức hoạt động từ tháng 8 năm nay với vốn điều lệ 200 tỷ đồng, trụ sở đặt tại quận I.

Hợp đồng mua bán có giá trị 700 tỷ đồng, bao gồm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, cùng với toàn bộ trang thiết bị nội thất kèm theo căn biệt thự, trong đó giá đất là 694 tỷ đồng và giá nhà là 6 tỷ đồng.

Tọa lạc tại khu đắc địa rộng 2.819,5 m2 thuộc trung tâm quận 3, tiếp giáp các mặt tiền đường Võ Văn Tần, Bà Huyện Thanh Quan, Nguyễn Thị Diệu, căn biệt thự được rao bán từ lúc bất động sản vẫn còn nóng sốt. Trải qua chu kỳ thăng trầm của thị trường địa ốc, giá bán từ 47 triệu USD ban đầu đã được điều chỉnh giảm xuống 35 triệu USD, cuối cùng chốt giao dịch ở mức 700 tỷ đồng.

Khá nhiều quan điểm cho rằng, 700 tỷ đồng là giá hợp lý, nhưng cũng có ý kiến cho rằng quá đắt. Một số chuyên gia đánh giá bất động sản này có nhiều yếu tố cá biệt nên rẻ hay đắt phụ thuộc vào bài toán tương lai chứ không phải hiện tại.

Chủ tịch HĐQT Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn, lý giải, nguyên nhân căn biệt thự cổ 35 triệu USD rao bán nhiều năm chưa có người mua vì cơ hội sinh lời của suất đầu tư chưa hấp dẫn so với dòng vốn phải bỏ ra. Cách đây một năm, ông Hoàn cho hay, toàn bộ căn nhà cổ này ước tính khoảng 700 tỷ đồng là khá đắt so với chi phí cơ hội của nhà đầu tư tài chính. Thêm nữa, khả năng xây công trình cao tầng trên khu đất này rất hạn chế khiến các nhà đầu tư chùn tay.

Đến khi căn biệt thự được giao dịch thành công ở mức 700 tỷ đồng, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư tại khu Nam TP HCM nhận định, dù có vị trí vàng, nhưng khu tứ giác này được bao quanh bởi các con đường một chiều. Đây lại là địa bàn bị quy hoạch hạn chế chiều cao. Các yếu tố này có thể dẫn đến việc dự án bị tăng giá thành mỗi m2 nếu đầu tư xây mới. Trong trường hợp giữ lại nguyên trạng để trùng tu, kinh doanh cũng là một thách thức vì tính thương mại chưa vượt trội.

Chuyên gia này dự báo để có kịch bản tươi sáng cho dự án, chủ đầu tư buộc phải chọn nước cờ khác biệt với phần còn lại của thị trường. "Gần như chắc chắn đây là bất động sản nhắm đến phân khúc hạng sang phục vụ cho giới nhà giàu và siêu giàu mới có lãi", ông nói.

Có gần 20 năm tư vấn tài chính bất động sản tại TP HCM, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang, phân tích, khuôn viên đất rộng hơn 2.800 m2, vị trí độc nhất vô nhị nên giao dịch 700 tỷ đồng không phải là đắt. Thậm chí, so với 1-2 năm trước, hiện bất động sản đã tăng 15-20% nên giá này khá hời.

Ông Quang đánh giá, căn nhà lưu giữ kiến trúc xưa còn khá nguyên vẹn, là một trong những công trình đẹp cổ kính của quận 3. Theo quy hoạch bảo tồn biệt thự cổ, khả năng rất lớn chủ nhân mới sẽ giữ nguyên hiện trạng. Nếu giữ nguyên kiến trúc hiện tại để làm nhà hàng, khách sạn thì phải bỏ thêm tối thiểu 30-50 tỷ đồng để cải tạo. Lúc đó tổng giá trị bất động sản khoảng 800 tỷ đồng. Với mức khai thác thấp nhất là 0,3% tháng thì tiền lợi tức hàng tháng là 2,4 tỷ đồng.


Trong trường hợp xây mới, dự án phải được sự chấp thuận của cơ quan chức năng và gần như chắc chắn sẽ bị khống chế chiều cao. Chuyên gia này nhẩm tính, với thông tin quy hoạch khu vực này xây tối đa 8 tầng, mật độ 70%, hệ số sử dụng đất là 5,6 lần, tương đương phân bổ 49 triệu đồng mỗi m2 sàn xây dựng (chưa tính hầm). Giả sử xây dựng căn hộ cao cấp với thêm 2 hầm để xe giá xây dựng mỗi m2 khoảng 12 triệu đồng, giá thành căn hộ khoảng 100 triệu đồng mỗi m2. Giá bán khoảng 125 -150 triệu đồng, nếu tính cả thuế 139-167 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 40-50 % giá giao dịch hiện tại của căn hộ cao cấp nằm dối diện là Pavillon Bà Huyện Thanh Quan.

Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa nhận xét: "Nhà đầu tư mua biệt thự cổ 700 tỷ đồng không thuần túy vì căn nhà mà vì giá trị của mảnh đất hơn 2.800 m2 có vị trí đặc biệt (3 mặt tiền trung tâm Sài Gòn). Trường hợp này miếng đất có giá trị thương mại cao hơn căn nhà cổ".

Theo ông Nghĩa, nếu bỏ ra 35 triệu USD chỉ để mua căn biệt thự là khoản chi phí quá đắt vì khả năng khai thác rất thấp. Thế nhưng, vì giao dịch này nhắm đến giá trị đặc biệt của khu đất nên bài toán rẻ hay đắt tùy thuộc vào tương lai của dự án. Nếu dự án mới trên khu đất này đạt được đẳng cấp xứng tầm với vị trí, đây sẽ là suất đầu tư khôn ngoan và đầy tiềm năng.

Chuyên gia này phân tích, xét ở tầm nhìn dài hạn, 10-20 năm tới, quỹ đất vàng khu trung tâm như khuôn viên đất của căn biệt thự cổ 35 triệu USD này không còn nhiều, có thể xem là "hàng hiệu", số lượng hạn chế. Thêm vào đó, Việt Nam đang hội nhập sâu rộng, ngày càng có nhiều thành phần V.I.P, giới nhà giàu, siêu giàu, thượng lưu, người nổi tiếng đặt chân đến các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội. Những người này có nhu cầu tiêu dùng bất động sản mang lại sự khác biệt, thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang.

Loại hình siêu sang đang chiếm tỷ lệ rất nhỏ (dưới 1%) tại thị trường bất động sản Việt Nam và cần được quan tâm phát triển đúng chuẩn để đạt được đẳng cấp khu vực và thế giới. Ông Nghĩa cho hay, theo dự báo của các tổ chức kinh tế thế giới, trong một vài thập niên tới, tầng lớp trung lưu, người giàu và siêu giàu tại Việt Nam cũng sẽ tăng lên đáng kể. "Tiềm năng của bất động sản hạng sang sẽ lớn dần khi các tầng lớp có tiền trong xã hội ngày càng gia tăng số lượng. Khi đó, cơ hội cho nhà đầu tư ngoại đã mua căn biệt thự 35 triệu USD không hề nhỏ", ông Nghĩa nói.