4 mâu thuẫn khi đầu tư căn hộ officetel

Nhà quản lý xác nhận chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận chức năng ở lâu dài (cư trú) cho officetel, trong khi các chuyên gia cho rằng sản phẩm "lai" này được dùng vào mục đích nào hiện vẫn chưa có thống kê hay giám sát chặt chẽ là một kẽ hở.

Officetel chỉ được sở hữu 50 năm trên đất sử dụng lâu dài

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Nguyễn Trần Nam cho rằng công trình cùng được xây dựng trên khu đất có quyền sử dụng lâu dài nhưng căn hộ tầng trên được sở hữu vĩnh viễn, căn hộ kết hợp với văn phòng (officetel) tầng dưới sở hữu có thời hạn là điểm còn bất cập. Chuyên gia này đã kiến nghị với đại diện Bộ Xây dựng về việc xem xét cấp quyền sở hữu lâu dài cho căn hộ văn phòng. Thực trạng hiện nay, các căn hộ officetel chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trong 50 năm.

Cơ sở để ông Nam đưa ta đề xuất này là cùng một công trình phức hợp xây dựng trên khu đất được cấp quyền sử dụng đất lâu dài thì thời gian sở hữu tài sản cũng cần phải đồng nhất, nếu không sớm giải quyết, mâu thuẫn này có thể dẫn đến phát sinh tranh chấp. Ví dụ, khi công trình xuống cấp cần xây mới, tài sản gắn liền với đất sở hữu lâu dài vẫn đảm bảo quyền lợi. Tài sản gắn liền với đất sở hữu có thời hạn (50 năm) sẽ được tính toán ra sao là một bất cập cần phải lường trước.

Officetel không có chức năng cư trú nhưng không thể cấm ở

Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất lành, Nguyễn Văn Đực đặt vấn đề, hiện nay officetel có được dùng làm văn phòng không, hay chỉ dùng để ở, tỷ lệ sử dụng đúng mục đích trên thực tế ra sao vẫn chưa có đáp án cụ thể. Song, theo khảo sát sơ bộ của chuyên gia này, có không ít trường hợp dùng officetel làm nhà ở dài hạn và cả văn phòng, lách qua khe cửa hẹp của Luật Nhà ở về việc cấm sử dụng nhà chung cư vào mục đích khác. Nguyên nhân người mua dùng officetel để ở là cùng một dự án, căn hộ (có chức năng cư trú hợp pháp) có giá bán rất cao trong khi căn hộ officetel lại được chào giá rẻ hơn, do diện tích luôn nhỏ hơn mà lại tích hợp được nhiều chức năng.

Theo ông Đực, nguy cơ lách luật dùng căn hộ officetel để làm nhà ở ngày càng hiển hiện vì sự khác biệt giữa cư trú và lưu trú chỉ là sổ hộ khẩu và chưa được cơ quan chức năng giám sát chặt. Với vai trò là công dân trong đô thị phát triển, ông Đực phản đối căn hộ officetel vì lo ngại quá tải hạ tầng. Tuy nhiên, với vai trò là doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia này ủng hộ officetel vì sản phẩm này diện tích nhỏ, giá rẻ, đa chức năng, dễ bán. Ngoài ra 3, chức năng của officetel tại các dự án cũng chưa được thống nhất, có nơi cấp cho vừa ở vừa làm văn phòng, có nơi không cho phép dùng làm nhà ở cũng là một thực tế đầy mâu thuẫn hiện nay.

Officetel tiềm ẩn nguy cơ quá tải hạ tầng

Tổng giám đốc một Công ty bất động sản có trụ sở tại khu Nam TP HCM cho biết, dòng sản phẩm officetel trên thực tế là một sản phẩm lợi dụng kẽ hở của luật để hợp thức hóa việc tăng hệ số sử dụng đất của công trình nhà ở. Điều này vốn bị xét nghiêm ngặt nhằm tránh kịch bản quá tải hạ tầng. Các hệ số này đảm bảo người sử dụng trên mỗi m2 công trình, gồm hệ thống cống, ống nước, lưu thông trong tòa nhà, lối thoát hiểm và cả hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh dự án được hợp lý.

Doanh nghiệp này nhận xét, một căn officetel trung bình chỉ rộng 35-45m2 nhưng mật độ người làm việc, lưu trú, thậm chí cư trú trong đó có thể dao động ở ngưỡng 3-5 người, khách đến giao dịch công tác tối thiểu 2-3 người nữa vị chi 5-7 người sử dụng không gian này. Như vậy, việc cung cấp điện, nước, thang máy, lối đi, nơi đỗ xe, hệ thống xử lý nước thải và hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cho một căn officetel sẽ phải gồng gánh mật độ của 2-3 căn hộ diện tích lớn hơn. Trên thực tế, các dự án có văn phòng khi bố trí cũng phải tuân thủ mật độ, lưu lượng người, số chỗ ngồi trên mỗi m2. Trong khi đó, sản phẩm "lai" này gần như chưa tính đến khâu kiểm soát, có thể tạo thêm nhiều áp lực đè nặng hệ thống hạ tầng sau này.

Officetel là sản phẩm tự phát, chưa có quy chuẩn riêng

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng do phát triển trước các quy phạm pháp luật, officetel chưa được quy định cụ thể về mặt pháp lý nên có thể xảy ra vướng mắc trong quá trình tạo dựng - phát triển, kinh doanh và vận hành. Sản phẩm này sẽ xây theo tiêu chuẩn nào: căn hộ hay văn phòng, hiện nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể.

Với căn hộ 45-50 m2 chỉ có khoảng 2-3 người ở, thiết kế cầu thang, thang máy phù hợp đáp ứng cho số lượng người ở theo tiêu chuẩn. Còn officetel thì 50m2 có thể đáp ứng cho 7-10 người ngồi làm việc. Theo các chuyên gia bất động sản, nếu cơ quan chức năng và các ban ngành không nhanh chóng ban hành các quy chuẩn, văn bản pháp lý cho sản phẩm "lai" này, những rắc rối phát sinh và cả tranh chấp trong thời gian tới sẽ rất khó lường.