4 'binh pháp' của doanh nghiệp bất động sản thời khó khăn

Trong cái khó sẽ ló cái khôn, thị trường bất động sản đóng băng khiến không ít doanh nghiệp tưởng chừng không vực dậy được khi ôm "bom" hàng tồn kho. Trên thực tế, lãnh đạo các doanh nghiệp vẫn có chiến lược bán hàng và tìm cách "đẻ" lợi nhuận.

Hiện nay thị trường bất động sản mặc dù đang đi theo một quỹ đạo dần phục hồi, để phát triển ổn định hơn. Tuy nhiên, tình hình chung vẫn có thể còn trầm lắng kéo dài và có nhiều diễn biến phức tạp. Giao dịch cầm chừng, tính thanh khoản của thị trường nhìn chung còn thấp.

Vì thế, hoạt động giao dịch phân phối của các sàn bất động sản èo uột. Trước những thực trạng đó thì nhu cầu liên kết, hợp tác kinh doanh giữa các sàn bất động sản với nhau cũng đã hình thành

Ngày 9/9, Liên minh sàn giao dịch Bất Động Sản R9+ đã ra mắt mô hình liên kết. Liên minh R9+ gồm 9 sàn giao dịch bất động sản thuộc các công ty: Công ty Cổ phần quản lý đầu tư và phát triển đô thị Việt Nam; Công ty Cổ phần đầu tư Thái Minh Quang; Công ty Cổ phần đầu tư VIC; Công ty Cổ phần thương mại Hoàng Vương, Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bắc Sơn; Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Kim Việt; Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản và xây dựng Hợp Long; Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản THT và Công ty Cổ phần đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thăng Long.

Mục tiêu trong giai đoạn đầu 2013-2015, Liên minh R9+ sẽ chiếm 10% và tăng trưởng hàng năm từ 3-5% thị phần trên thị trường Hà Nội.

Trước đó, tháng 8/2012, Liên minh các Sàn giao dịch BĐS (Liên minh G5) đã ra đời và cũng là mô hình liên kết các sàn BĐS đầu tiên ở Miền Bắc. Liên minh này gồm các sàn Đất Xanh Miền Bắc, Sàn Maxland, sàn BĐS DTJ, sàn BĐS Châu Á và sàn Sudico.

Ngoài liên minh các sàn, liên minh 3 bên giữa các doanh nghiệp bất động sản, sàn giao dịch và ngân hàng cũng được hình thành. Trong hoạt động kinh doanh, các đơn vị tham gia cũng gia tăng giải pháp đẩy thanh khoản thị trường bằng các hợp đồng liên doanh, liên kết, hợp tác. Các chủ thể tham gia mô hình gồm Nhà đầu tư và phát triển dự án chịu trách nhiệm thẩm định dự án; Nhà phân phối sẽ đưa ra những chiến lược marketing để phân phối dự án đến tận tay người tiêu dùng; Ngân hàng sẽ giải ngân trực tiếp cho nhà thầu để thi công đảm bảo bàn giao sản phẩm đúng tiến độ cho khách hàng.

Gần đây mô hình này có thể thấy xuất hiện ở nhiều dự án bất động sản mở bán tại Hà Nội. Đơn cử như Công ty cổ phần tập đoàn Thế Kỷ, Ngân hàng Việt Á, Ngân hàng Bưu điện Liên Việt, Siêu thị dự án Bất động sản (đơn vị phân phối), chủ đầu tư các dự án Thăng Long Garden, Sails Tower, CT2A Tân Tây Đô.

Cho thuê bất động sản

Một chiến lược khác được các doanh nghiệp lựa chọn là cho thuê và cho thuê lại các bất động sản. Đây thường là chiến lược kinh doanh của các "ông lớn" không quá đói vốn và vẫn có khả năng ôm được "bom" tồn kho.

Dự án Watermark trên đường Lạc Long Quân, Hà Nội được chủ đầu tư Công ty Refico rao bán với chính sách đặc biệt cho khách hàng. Theo đó, chủ đầu tư cam kết sẽ thuê lại căn hộ khách hàng đã mua với giá cho thuê hấp dẫn, lợi tức cao.

Trong khi đó, tập đoàn Vingroup lại không giảm giá và tạm dừng việc bán hàng khi giá bất động sản xuống thấp. Ngoài ra, tập đoàn này thường thiết kế các dự án theo cơ cấu văn phòng cho thuê kết hợp với căn hộ nhà ở hoặc xây dựng các căn hộ dành riêng cho thuê.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã chính thức trình thủ tướng cho phép mở rộng đối tượng người nước ngoài mua và thuê nhà tại Việt Nam. Phân khúc cho thuê và thuê lại đang được kỳ vọng sẽ mở ra một lối thoát mới cho thị trường địa ốc.

Đổi chiến lược đầu tư...lợi nhuận tăng

Thời gian gần đây, khi xác định được phân khúc nhà sẽ dẫn dắt thị trường, các chủ đầu tư đã nhanh chóng cắt giảm chi phí xây dựng, thiết kế lại diện tích căn hộ để giảm giá thành sản phẩm bán ra.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng nhanh chân xin chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội để giải phóng hàng tồn kho, thu nguồn vốn. Thay vì đặt mục tiêu lợi nhuận cao từ các dự án siêu sang hoặc phân khúc nhà ở hạng trung, doanh nghiệp bất động sản đang tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ. Tuy lợi nhuận không cao, nhưng ít nhất các doanh nghiệp vẫn có cơ hội "kiếm lời".

Hai ví dụ điển hình là Tập đoàn Hoàng Quân và Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG). Tập đoàn Hoàng Quân là một ví dụ điển hình doanh nghiệp chuyển hướng sang kinh doanh nhà ở giá rẻ điển hình. Doanh nghiệp này cũng "có tiếng" chuyên đi gom những dự án bỏ đi để đầu tư sinh lời. Ban lãnh đạo công ty cho rằng khả năng công ty sẽ hoàn thành kế hoạch doanh thu và lợi nhuận năm 2013. Trong năm nay, chung cư Cherry 1 và Cherry 2 sẽ là nguồn lợi nhuận chính cho công ty trong năm 2013.

Trong khi đó, Địa ốc Đất Xanh là một trong những doanh nghiệp cũng đang tập trung mảng nhà ở giá rẻ. Lợi nhuận 6 tháng đầu năm của công ty tăng đáng kể so với cùng kỳ năm 2012. Gần đây, Đất Xanh chào bán khá thành công dự án nhà giá rẻ 4S Riverside Linh Đông, quậnThủ Đức, Tp.HCM. Song song với việc đưa ra thị trường những căn hộ với mức giá thấp, công ty cũng đang lên kế hoạch tiếp tục đầu tư vào phân khúc thị trường này. Dự án đầu tư trong thời gian tới là Khu nhà ở Hiệp Bình Phước (Sunview Town) - đây cũng là dự án nhà ở giá rẻ. Về định hướng kinh doanh, đại diện Đất Xanh cho biết, công ty sẽ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư các dự án mới, đưa đến khách hàng dòng sản phẩm chủ lực cũng như triển khai các dự án căn hộ có mức giá phù hợp và sẽ đưa ra thị trường trong thời gian sớm nhất.

Giảm giá là "đường cùng"

Nhiều chủ đầu tư nhà liền kề, biệt thự mới đây phải giảm giá đến 50% giá thành sản phẩm. Động thái này cho thấy, chủ đầu tư dự án đã bí vốn và không còn phương án nào khác để tạo thanh khoản cho thị trường ngoài việc xuống giá.

Mấy ngày gần đây, thị trường bất động sản xôn xao khi CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt bất ngờ công bố sẽ giảm 50% giá căn hộ dự án Khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại thuộc dự án The EverRich 3. The EverRich 3 gồm khu biệt thự, nhà phố có tầm nhìn hướng ra sông nằm ngay trung tâm thương mại và tài chính quốc tế quận 7, có vị trí nổi bật tại đô thị Nam Sài Gòn. Trước đây, chủ đầu tư dự kiến bán từ 80-100 triệu đồng/m2 nhưng nay giá bán giảm còn 40 triệu đồng/m2. Dự kiến, tất cả các hạng mục sẽ hoàn tất vào năm 2019.

Cùng với CTCP Phát Đạt, Tập đoàn Novaland ngày 8/9 cũng công bố mở bán giai đoạn 3 dự án Sunrise City tại Tp.HCM với mức giá bán căn hộ cũng giảm gần 50%. Novaland chào bán căn hộ với giá khoảng 27 triệu đồng/m2, thay vì gần 50 triệu đồng/m2 như trước. Với mức giảm khá mạnh này, căn hộ Sunrise City vốn có giá bán từ 4 - 5 tỷ đồng, này chỉ còn dưới 2 tỷ đồng/căn.

Tùy vào tình hình tài chính, tiến độ dự án, nhu cầu của người mua...chủ đầu tư sẽ có phương án bán hàng phù hợp trong lúc thị trường khó khăn. Doanh nghiệp có khả năng trụ lại thị trường, tiếp tục đầu tư dự án mới hay tăng lợi nhuận hay không là thước đo rõ nhất cho chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư.