2014: năm tích lũy cổ phiếu bất động sản

Năm 2013, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có nhiều “nốt trầm”, nguồn cung dư thừa và giá cả sụt giảm. Đây là năm thứ năm liên tiếp, ngành BĐS đối mặt với nhiều khó khăn ở tất cả các phân khúc chính, bao gồm căn hộ để bán, nhà phố/biệt thự, văn phòng và mặt bằng bán lẻ. Tuy nhiên, thị trường BĐS đang có những dấu hiệu phục hồi.

Dấu hiệu phục hồi

Khó khăn của thị trường BĐS năm 2013 đã thể hiện qua kết quả kinh doanh khiêm tốn của các doanh nghiệp trong ngành. Theo số liệu báo cáo tài chính kiểm toán năm 2013, chỉ 5 trong số 18 doanh nghiệp BĐS niêm yết được chúng tôi khảo sát, chiếm  tỷ lệ 28%, là hoàn thành và vượt mức kế hoạch lợi nhuận ròng của năm. 12 trong tổng số 18 doanh nghiệp này, chiếm 67%, công bố mức sụt giảm lợi nhuận ròng trong năm.

Những tháng đầu năm 2014, trước bối cảnh ngày một khả quan của các chỉ số kinh tế vĩ mô và nỗ lực làm “tan băng” BĐS của Chính phủ, thị trường BĐS đã có dấu hiệu ấm dần, lượng giao dịch tăng khá so với cùng kỳ năm trước. Nhờ đó, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành bắt đầu “tươi sáng” hơn. Cụ thể, trong số 18 doanh nghiệp nêu trên, có 13 doanh nghiệp ghi nhận mức lợi nhuận quý I/2014 cải thiện so với cùng kỳ năm 2013.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trong 2 tháng đầu năm 2014, tại Hà Nội có khoảng 1.290 giao dịch BĐS thành công, gấp 2 lần so với cùng kỳ năm 2013.

Tại TP. HCM, theo thống kê của Jones Lang LaSalle, trong quý I/2014, giá chào bán sơ cấp căn hộ tăng 0,4%, giá chào bán thứ cấp tăng 0,6%; giá chào bán sơ cấp biệt thự/nhà phố không thay đổi theo quý, nhưng tăng 0,5% theo năm.

Theo tổ chức này, nguồn cung mới ở thị trường nhà ở TP. HCM dự kiến sẽ ở mức vừa phải, trong khi nguồn cầu được dự báo tăng và thị trường có khả năng tiếp tục hồi phục nhẹ trong những quý tới. Còn tại thị trường nhà ở Hà Nội, phân khúc giá rẻ sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường BĐS.

Chúng tôi đánh giá, ngành BĐS sẽ sớm vượt qua những khó khăn trước mắt và hứa hẹn nhiều triển vọng trong dài hạn. Tuy nhiên, tiến trình phục hồi là một câu chuyện dài và năm 2014 là chương đầu của câu chuyện đó.


Tăng trưởng kinh tế là động lực chính

Tăng trưởng kinh tế được xem là yếu tố quan trọng quyết định sự ổn định và phát triển của thị trường BĐS trong tương lai, do sự phát triển kinh tế dẫn đến sự cải thiện thu nhập của người dân và gia tăng nhu cầu nhà ở. Trong nửa đầu năm 2014, nền kinh tế Việt Nam đang dần lấy lại sự ổn định và tăng trưởng: lạm phát duy trì ở mức thấp dưới 5%, lãi suất ổn định, chênh lệch tỷ giá thị trường tự do và thị trường liên ngân hàng thu hẹp... Khi niềm tin vào nền kinh tế phục hồi, nhu cầu nhà ở sẽ tăng song song với nhu cầu đầu tư.

Tổ chức Business Monitor International (BMI) dự báo, kinh tế Việt Nam sẽ phát triển tích cực với mức tăng trưởng GDP thực tế năm 2014 đạt 5,9%, tương ứng với GDP danh nghĩa khoảng 4.013.000 tỷ đồng.


Nguồn vốn đang sẵn sàng

Chúng tôi nhận thấy, sau các đợt tăng giá của thị trường chứng khoán thì các nhà đầu tư thường có xu hướng đổ tiền vào BĐS. Hiện tại, lượng tiền sẵn sàng đổ vào thị trường này là không nhỏ. Vì vậy, các lo ngại về sự mất giá của tiền đồng hoặc bất kỳ các yếu tố nào gây bất ổn tâm lý người dân vào đồng nội tệ, trong khi kênh đầu tư chứng khoán thường tiềm tàng nhiều rủi ro thì dòng tiền nhiều khả năng sẽ đổ vào BĐS và kéo lực cầu tăng trở lại. Ngoài ra, Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP) dự kiến  sớm được ký kết sẽ hỗ trợ nền kinh tế tăng trưởng, gia tăng dòng vốn FDI vào Việt Nam, từ đó dẫn đến tăng trưởng nhu cầu về văn phòng cũng như nhà ở và các nhà máy.

Đô thị hóa và tăng trưởng dân số tăng cao

Tốc độ đô thị hóa cũng như tăng trưởng dân số tại các thành phố lớn ở nước ta đang ngày một tăng, sẽ giúp thị trường BĐS sôi động. Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2013, tỷ lệ đô thị hóa đạt 33,47%, cao hơn 1,02% so với năm 2012. Con số này ước tính lần lượt đạt 38% và 40% vào năm 2015 và năm 2020.

Bên cạnh đó, dân số tại các thành phố lớn của Việt Nam đang tiếp tục gia tăng, dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng theo. Tổ chức Business Monitor International (BMI) dự báo, dân số của Việt Nam sẽ đạt gần 93,4 triệu người vào năm 2015, trong đó có khoảng 33 triệu người nằm trong nhóm tuổi từ 20 - 39, chiếm hơn 35%. Đây cũng là nhóm tuổi có nhu cầu nhà ở lớn nhất. Nếu mỗi người cần diện tích trung bình là 15 m2 thì tổng diện tích nhà ở tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM sẽ phải ở mức 495 triệu m2 để đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở; mức này là khá cao so với tổng diện tích nhà ở năm 2013 (79 triệu m2).

Đây là những nhân tố rất quan trọng để các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào các dự án BĐS tiềm năng. Ngoài ra, phân khúc thị trường bán lẻ sẽ phát triển hơn nữa do mật độ dân số cao và thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng.

Quy hoạch đô thị và cơ sở hạ tầng đang được cải thiện

Tại Hà Nội, theo quy hoạch xây dựng Thủ đô đến năm 2030 với tầm nhìn đến năm 2050, đường quốc lộ, đường cao tốc quốc gia và đường vành đai có vai trò kết nối trung tâm đô thị với các khu vực vệ tinh. Cơ sở hạ tầng chính hoàn thành sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế của phía Tây Hà Nội. Khi thị trường khởi sắc, các dự án BĐS nằm ở địa điểm chiến lược sẽ tiếp tục thu hút mối quan tâm của khách hàng.

Tại TP. HCM, chính quyền thành phố đang điều chỉnh quy hoạch tổng thể của thành phố và các khu vực xung quanh. Thành phố sẽ phát triển theo mô hình đa trung tâm với các trung tâm mới như Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn, Tây Bắc Củ Chi và Tân Kiên. Ngoài ra, Chính phủ đã hoàn thành một số công trình cơ sở hạ tầng giao thông quan trọng như Đại lộ Đông Tây, cầu Phú Mỹ, cầu Thủ Thiêm, đường hầm sông Sài Gòn, đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây và đang triển khai tuyến tàu điện ngầm Bến Thành - Suối Tiên… Các dự án này sẽ thay đổi cấu trúc đô thị, thu hút vốn đầu tư lớn trong những năm tới.

Định hướng đầu tư

Nhìn chung, những cải thiện trong các biến số vĩ mô và sự hỗ trợ từ những gói giải pháp của Chính phủ nhằm giúp thị trường BĐS phục hồi luôn cần thời gian để phát huy tác động. Trong năm 2014, chúng tôi cho rằng, thị trường cũng như hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS chưa sớm được cải thiện. Tuy nhiên, thị trường BĐS hứa hẹn một triển vọng dài hạn rất tốt. Ở khía cạnh đầu tư, chúng tôi đánh giá khoảng thời gian trước khi thị trường phục hồi chính là thời điểm vàng để tích lũy các cổ phiếu tốt. Nói cách khác, chúng tôi gọi năm 2014 là "năm tích lũy" cho các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường BĐS Việt Nam.

Trên quan điểm của mình, chúng tôi khuyến nghị nhà đầu tư cân nhắc năm yếu tố sau đây khi đưa ra quyết định đầu tư vào cổ phiếu BĐS.

Thứ nhất, phân khúc nhà ở bình dân sẽ là phân khúc “nóng” nhất trong năm 2014, khi các giải pháp của Chính phủ liên quan đến tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư và người mua được thiết kế để hỗ trợ trực tiếp cho phân khúc này. Theo đó, chúng tôi có đánh giá tích cực đối với các doanh nghiệp hiện sở hữu sản phẩm căn hộ chung cư và đất nền thuộc phân khúc nhà giá rẻ, tọa lạc tại những vị trí tốt ở TP. HCM và Hà Nội và đang được chào bán với mức giá hợp lý. Ngoài ra, chúng tôi cũng có quan điểm lạc quan đối với các doanh nghiệp đang tập trung khai thác phân khúc thị trường bán lẻ và văn phòng trung tâm thương mại nhờ vào nguồn thu nhập ổn định.

Thứ hai, do việc xây dựng căn hộ thường mất nhiều thời gian nên ở thời điểm này, những chủ đầu tư có hàng tồn kho có sẵn để bán sẽ có nhiều lợi thế. Đối với những dự án BĐS chưa hoàn thành, người mua thường đòi hỏi mức chiết khấu cao do dự án nhiều khả năng bị trì hoãn tiến độ.

Thứ ba, xem xét lượng quỹ đất mà chủ đầu tư đã tích lũy được dành cho các dự án trong tương lai khi thị trường khởi sắc trở lại. Chúng tôi kỳ vọng, các chủ đầu tư sẽ sử dụng một phần nhất định lợi nhuận thu được từ việc bán hàng tồn kho có sẵn và tái đầu tư số tiền này vào các dự án.

Thứ tư, mức chiết khấu giữa thị giá cổ phiếu so với giá trị tài sản ròng càng cao thì tính hấp dẫn của cổ phiếu càng tăng.

Thứ năm, tình hình tài chính lành mạnh. Đây là tiêu chí quan trọng để tránh tình trạng trì hoãn tiến độ các dự án hiện tại và làm ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của chủ đầu tư.