2008: Vùng giáp ranh giá đất càng “chênh” lớn

Giá đất nhà nước năm 2008 chỉ bằng 20% giá thị trường. Đầu đường, cuối đường mức tăng có thể khác nhau một trời một vực.

Về dự thảo bảng giá đất năm 2008 của TP.HCM hiện vẫn còn nhiều điểm làm người dân thắc mắc. Chẳng hạn mức tăng của các khu vực, các vùng giáp ranh, đường kéo dài trên nhiều quận chênh lệch rất lớn. Chúng tôi đã trao đổi với một thành viên trong Ban soạn thảo dự thảo giá đất năm 2008 về vấn đề này.

“Thương hiệu” địa phương cũng có “giá”

Theo chuyên viên trên, khi điều chỉnh giá đất Nhà nước tính toán đến mức sinh lợi của từng khu vực để quyết định tăng bao nhiêu phần trăm so với năm trước. Khả năng sinh lợi được xác định dựa trên giá giao dịch thành trong điều kiện bình thường của từng khu vực (giá thị trường). Cùng một tuyến đường nhưng giá thị trường của từng đoạn sẽ khác nhau.

Ví dụ: Giá đất năm 2007 của đường Cách Mạng Tháng Tám đoạn qua quận 1 là 16 triệu đồng/m2, đoạn qua quận Tân Bình là 6,7 triệu đồng/m2. Giá này bằng 20% giá thị trường tại những vị trí tương ứng vào đầu năm 2007.

 Theo dự thảo giá đất năm 2008, giá đất đoạn đường trên tại quận 1 là 24 triệu đồng/m2, tại quận Tân Bình hơn 8 triệu đồng/m2. Cả hai giá này cũng chỉ bằng khoảng 20% giá thị trường tương ứng với mỗi khu vực trong năm tới.

Khả năng sinh lợi của đất nhiều khi còn phụ thuộc vào “thương hiệu” của từng khu vực. Cùng là đường Nguyễn Văn Cừ nhưng phía quận 5 giá lại thấp hơn phía quận 1. Có thể khu vực đường Ba Tháng Hai ở quận 10 cũng có mức độ nhộn nhịp, sầm uất như các tuyến khác ở quận 1 nhưng giá thuê đất ở quận 1 vẫn cao hơn.

Chính thương hiệu “quận 1”, quận trung tâm, làm người ta lựa chọn nơi đây để đầu tư kinh doanh nhiều hơn các quận khác. Ngay cả tiền thuê đất ở quận 1 cũng cao hơn các quận khác.

Ranh giới giữa quận 1 và quận 4 chỉ qua một cây cầu

nhưng giá đất khác nhau, phụ thuộc vào khả năng

sinh lợi và “thương hiệu” của khu vực.

Do đó lệ tăng giá đất của quận 1 phải cao hơn mới phù hợp với thực tế. Tương tự, giá đất của đường Trần Hưng Đạo, Điện Biên Phủ, Hai Bà Trưng... đi qua các quận khác nhau cũng sẽ có tỉ lệ tăng khác nhau.

Chuyên viên trên thừa nhận việc phân chia khu vực để xác định mức tăng giá đất năm 2008 chỉ ở mức tương đối. Còn nếu điều chỉnh mức tăng giá đất của các đường giáp ranh ngang bằng nhau thì những đường tiếp theo của đường giáp ranh đó sẽ tính như thế nào? Hiện giá đất Nhà nước chưa thể nâng lên bằng giá thị trường nên phải chấp nhận một tỉ lệ chênh lệch nhất định.

Hẻm sâu giá đất sẽ thấp

Theo dự thảo, tiêu chí phân loại đường phố, vị trí đất trong hẻm vẫn áp dụng như năm 2007. Theo đó, năm 2008 giá đất những nhà trong hẻm phụ thuộc vị trí hẻm và cấp hẻm.

Mỗi vị trí có một hệ số nhất định, chẳng hạn vị trí hẻm bêtông, ximăng (xem bảng). Giá đất của các vị trí trong hẻm bằng giá đất của đường chính nhân với hệ số cho mỗi vị trí tương ứng. Giá đất của những vị trí trong hẻm đất (chưa trải nhựa, bêtông) sẽ bằng 0,8 giá đất hẻm bêtông.

Ngoài ra, trường hợp đất có hai, ba mặt tiền thì giá đất sẽ được tính theo giá mặt tiền cao nhất. Nhà có số nhà mặt tiền nhưng thực tế nằm trong hẻm thì áp theo giá đất hẻm, nhà có số nhà trong hẻm nhưng thực tế nằm ở mặt tiền thì áp giá đất mặt tiền.

Những vị trí đất mang tên đường nhưng không có hẻm đi ra đường mà phải đi bằng hẻm của đường khác, vị trí đất có địa chỉ nhưng chỉ ghi tên ấp, khóm, tổ... (không ghi tên đường) thì được tính giá đất theo hẻm có giá thấp nhất. Đất trống nằm ở vị trí có nhiều hẻm ra được nhiều đường khác nhau thì giá đất được tính theo hẻm dẫn ra đường gần nhất.

Đối với nhà cao tầng không có thang máy thì hệ số tính giá đất sẽ giảm dần từ tầng 1 (tầng trệt) trở đi. Nếu nhà cao tầng có thang máy thì tầng 1 được tính hệ số 0,4; các tầng còn lại được tính theo hệ số 0,6.

Theo Pháp Luật