Mua nhà ở nước ngoài, rủi ro nào?

Đầu tư bất động sản ra nước ngoài đang thành một trào lưu tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc đầu tư vào thị trường bất động sản nước ngoài không phải lúc nào cũng "thuận buồm xuôi gió" mà sẽ luôn có những rào cản và rủi ro rình rập.

Cuối năm 2017, dư luận trong nước đã vô cùng bất ngờ trước thông tin do Hiệp hội Quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ (NAR) công bố người Việt đã bỏ ra 3 tỷ USD để mua nhà ở Mỹ, đứng thứ 6 trong số các quốc gia có nhiều người mua nhà nhất tại đây.

Chưa có số liệu nào có thể thống kê được những trường hợp người Việt mua nhà ở nước ngoài và phạm vi mua nhà không chỉ ở Mỹ, Úc mà cả ở Canada, Nhật Bản, Hàn Quốc và một số nước châu Âu…

Nhiều ưu đãi ở nước ngoài

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, một số chuyên gia cho rằng việc đầu tư bất động sản tại các thị trường tiềm năng ở nước ngoài của các nhà đầu tư không nằm ngoài mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận.

Anh Bùi Tiến Dũng, một doanh nhân trong lĩnh vực vật liệu xây dựng tại Hà Nội, cho biết con trai anh sắp vào đại học, dự kiến anh sẽ cho con du học ở Úc và cũng xác định sẽ mua nhà riêng cho con trai sinh sống và học tập tại đó.

Chị Kim Ngọc Phương (Tây Hồ, Hà Nội) hồi tháng 4/2018 đã cùng chồng sang Mỹ tìm nhà cho con đang du học ở đây. Ước mong của chị là sau khi tốt nghiệp đại học, con sẽ ở lại Mỹ tìm việc và chị đã sẵn sàng mua một căn hộ rộng chừng 140 m2 cho con trai.

Còn ông Thân Thành Vũ, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Bất động sản Du lịch Việt Nam (VnTPA), Chủ tịch HĐQT công ty Xúc tiến thương mại và đầu tư Sao Khuê, cho rằng người Việt mua nhà tại nước ngoài là do nhiều quốc gia trên thế giới có những ưu đãi đặc biệt như được cấp quốc tịch, nhân khẩu thường trú. Cùng với đó là điều kiện sống, học tập, khám chữa bệnh, phúc lợi xã hội ở mức cao, rất hấp dẫn đối với người Việt, nhất là những gia đình có điều kiện cho con đi du học.

Một điểm hấp dẫn đặc biệt của bất động sản ngoại là quyền sở hữu tài sản. Tại nhiều quốc gia, điển hình như tại Mỹ, người mua nhà được sở hữu vĩnh viễn đối với tài sản nhà ở của mình. Bên cạnh đó, giá bất động sản ở nước ngoài có sức hấp dẫn hơn ở Việt Nam.

Ngoài ra, tính minh bạch và sự an toàn của một thị trường đã phát triển ổn định. Các khách hàng mua nhà nếu không có nhu cầu ở có thể cho thuê lại với lợi nhuận cao như một kênh đầu tư thông thường.

Nhiều rủi ro rình rập

Tuy nhiên, khi đầu tư mua nhà ở nước ngoài còn nhiều cản trở và rủi ro chưa lường trước được, trong đó có thể kể đến cản trở khi chuyển tiền ra nước ngoài và đặc biệt là cản trở về mặt pháp lý.

Theo quy định tại Nghị định số 70/2014/NĐ- CP ngày 17/7/2014, Pháp lệnh Ngoại hối và Luật Đầu tư 2015 không cho phép chuyển tiền, mang ngoại tệ ra nước ngoài mua tài sản phục vụ mục đích cá nhân, ngoại trừ các mục đích như học tập, chữa bệnh ở nước ngoài; đi công tác, du lịch, thăm viếng, trả các loại phí, lệ phí, trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài.

Còn theo Thông tư số 15/2011/TT-NHNN ngày 12/8/2011 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành, cá nhân xuất nhập cảnh qua những cửa khẩu quốc tế ở Việt Nam bằng hộ chiếu mà mang theo ngoại tệ tiền mặt trên 5.000 USD hoặc ngoại tệ khác tương đương hoặc trên 15 triệu đồng Việt Nam thì phải khai báo với hải quan cửa khẩu.

Điều đó cho thấy việc mua qua con đường chính thức một căn nhà tại nước ngoài với số tiền không hề nhỏ là rất khó khăn.

Tuy nhiên, theo ông Vũ, phần lớn người Việt Nam hiện chuyển tiền ra nước ngoài để mua bất động sản đều thực hiện theo cách phi chính thức, chuyển tiền "chui", "chuyển lậu" qua một bên thứ ba.

Với hình thức này, rủi ro của việc mất tiền là rất lớn trong trường hợp đơn vị môi giới xù tiền. Mặt khác, chi phí phải trả cho các đơn vị này cũng rất cao, 2 – 3% trên tổng số tiền. Trong khi đó, nếu chuyển qua con đường chính ngạch, người dân chỉ mất chưa đến 1%.

Hơn nữa, việc đặt cọc của những người mua nhà qua môi giới cũng nhiều rủi ro khó lường nếu họ "lật kèo" thì cũng sẽ không biết sẽ lấy lại tiền như thế nào.

Ngoài ra, nhà đầu tư Việt Nam ra nước ngoài còn thiếu thông tin về chính sách đầu tư, pháp lý, thông tin về dự án, khu vực đầu tư dẫn đến rất dễ bị lừa đảo, mua nhà giá cao hơn so với thực tế, mua phải các dự án "ma" hay bất động sản tại khu vực không phát triển, không có tiềm năng cho thuê hay tăng giá.

"Tôi từng biết nhiều trường hợp, người mua nhà do không am hiểu về thị trường bất động sản tại ngoài, quá tin theo lời môi giới, đã phải trả giá nhà cao hơn đến 30 – 40% so với giá trị thực", ông Vũ nói.

Theo một số chuyên gia, Việt Nam đã có chính sách thu hút người nước ngoài đầu tư vào bất động sản, ở chiều ngược lại, Nhà nước cũng nên tạo thuận lợi để người dân có thể đầu tư bất động sản ra nước ngoài theo con đường chính ngạch. Qua đó, Nhà nước sẽ kiểm soát được dòng tiền đầu tư và bảo vệ được người tiêu dùng.

TS. Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), cũng cho rằng cơ sở pháp lý cho việc đầu tư này còn trống. Do đó, Chính phủ nên xây dựng một khuôn khổ pháp lý cụ thể nhằm hướng dẫn, tạo điều kiện cho người dân đầu tư ra nước ngoài và cần quản lý chặt chẽ dòng tiền và tránh những tổn thất cho các nhà đầu tư.