Kiếm lời từ kênh hút vốn của doanh nghiệp bất động sản

Đổ tiền vào một cổ phiếu bất động sản cần nhắm vào dòng tiền, quỹ đất của doanh nghiệp còn nhiều hay đã teo tóp.

Tính đến thời điểm hiện tại có 64/66 doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) niêm yết công bố kết quả kinh doanh quý I-2019. Diễn biến chung của toàn ngành là sụt giảm cả về doanh thu lẫn lợi nhuận, kéo theo sự ảm đạm cho cổ phiếu nhóm ngành này trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia vẫn còn nhiều cơ hội cho nhà đầu tư đón sóng nếu biết cách “đào vàng”. Đổ tiền vào cổ phiếu địa ốc như thế nào?

Ông Lại Đức Dương, Trưởng bộ phận phân tích ngành BĐS Công ty Chứng khoán Rồng Việt, nhận định có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư cổ phiếu BĐS hiện nay. Đặc biệt là cơ hội đầu tư ngắn hạn, tuy nhiên trước khi ra tiền hãy tập trung vào một số yếu tố quan trọng hàng đầu như quỹ đất sạch, pháp lý dự án… của DN đó. Thực tế có những cổ phiếu chỉ số tốt, định giá rẻ nhưng giá tăng hay không có thể đánh giá qua yếu tố DN có khai thác quỹ đất hay không.

Để chọn lựa đầu tư dài hạn đối với cổ phiếu BĐS, nhà đầu tư cần soi của để dành của DN. DN nào có quỹ đất càng lớn, pháp lý càng rõ ràng (có thể sớm triển khai dự án) thì DN đó rất tốt để đầu tư. Hiện nhiều DN chỉ đưa những dự án nào có tính pháp lý đầy đủ lên báo cáo tài chính, những dự án nào còn vướng thì sẽ không cập nhật. Điều đó có nghĩa là nhà đầu tư chỉ nhìn được một phần của bức tranh chứ chưa nhìn thấy tổng thể. “Như vậy cơ hội đầu tư cần tập trung vào ba yếu tố chính để quyết định: Quỹ đất sạch và sẵn sàng để phát triển, pháp lý minh bạch và định giá hợp lý” - ông Dương tư vấn.

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cao cấp Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam, cho biết thêm một yếu tố quan trọng không kém là tâm lý hành vi. Tại thị trường Việt, nhà đầu tư cá nhân tham gia lớn. Trong đó, nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp không nhiều nên các nhà đầu tư còn lại thường mua theo tư vấn hoặc thông tin riêng họ có được. Cũng có trường hợp được đánh giá là cổ phiếu tốt giá không tăng là do sở thích/cảm tính của nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cổ phiếu BĐS nên ngắm vào việc DN đó có khai thác quỹ đất của mình hay không - Ảnh: Q.HUY

Khi DN dùng đủ cách hút vốn đầu tư

DN BĐS luôn cần thu hút nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn nhưng lại phụ thuộc quá nhiều vào việc đi vay từ ngân hàng và huy động từ khách hàng. Thế nhưng ngân hàng đang hạn chế tín dụng vào BĐS khiến DN phải tính toán để giải bài toán vốn. Lựa chọn lý tưởng là phát hành trái phiếu DN.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), sáu tháng đầu năm các DN BĐS phát hành trái phiếu tăng mạnh, chiếm 27% tổng lượng trái phiếu phát hành. Bình luận về con số này, TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính, cho rằng chưa bao giờ thị trường tài chính lại có cơ hội để tạo ra nhiều kênh dẫn vốn như hiện nay.

Hiện có tới 70%-80% vốn của ngân hàng là ngắn hạn. Nếu dòng vốn này cứ chảy vào BĐS, hay kể cả chảy vào DN sản xuất thì rõ ràng sẽ dẫn đến rủi ro, đặc biệt là rủi ro về thanh khoản, chưa tính tới rủi ro về lãi suất. Trong bối cảnh đó, DN BĐS đã chủ động tiếp cận dòng vốn mới, ngoài trái phiếu, phát hành cổ phiếu còn có M&A (mua bán, sáp nhập dự án)…

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng việc huy động vốn trung và dài hạn thông qua kênh phát hành trái phiếu là điều mà DN BĐS nên phải tính đến. Đây cũng đồng thời mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư. Nếu như trước đây thị trường trái phiếu DN BĐS chỉ dành cho các tổ chức và nhà đầu tư lớn thì nay nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia (chiếm 7%). Tuy nhiên, ông Hiển cho rằng sân chơi này sẽ khá rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân vì trái phiếu DN thường huy động trong thời gian dài, trên năm năm mới được lấy lại, họ sẽ không thể rút vốn khi cần.

Số liệu của Ủy ban Chứng khoán cho thấy có khoảng 60.000 tỉ trái phiếu DN đã được phát hành trong nửa đầu năm nay. Trong khi đó, theo Công ty Chứng khoán MB (MBS), con số này là khoảng 70.000 tỉ đồng. Trong đó, tỉ lệ cổ phiếu DN BĐS, xây dựng, hạ tầng chiếm tới 27%, tương đương khoảng 18.900 tỉ đồng. Trong khi lãi suất ngân hàng chỉ 6%-8%/năm thì lãi suất trái phiếu DN sẽ lên tới 12%/năm, cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng rất nhiều.

Trong buổi tọa đàm “Đón sóng cổ phiếu bất động sản, xây dựng cuối năm 2019” tổ chức tại TP.HCM chiều 30-7, ông Trương Hiền Phương cho biết BĐS công nghiệp đang hưởng lợi do quá trình dịch chuyển vốn đầu tư vào Việt Nam. Đối với BĐS dân dụng, nhà đầu tư nên quan tâm các DN có sự xê dịch uyển chuyển giữa các phân khúc thị trường đang cần. Ngoài ra, chọn thời điểm để mua vào cổ phiếu sẽ quyết định 50% thành công của nhà đầu tư.
 

DiaOcOnline.vn – Theo PLO