Cận cảnh bức tranh tài chính của doanh nghiệp bất động sản

Hàng tồn kho cao, chi phí vốn vay chiếm tỷ trọng quá lớn trong tổng giá trị hàng tồn kho là thực trạng hiện nay của đa số doanh nghiệp ngành bất động sản…

Cải thiện thủ tục hành chính

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Phạm Quang Vinh, một người Mỹ gốc Việt có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực kinh doanh, đầu tư dự án bất động sản tại California, Mỹ cho biết, các dự án đầu tư mà ông theo đuổi tại Mỹ mất trung bình khoảng 2 năm kể từ lúc bắt tay làm dự án cho đến khi có thể chào bán ra thị trường. Chi phí “mềm” cho việc triển khai dự án cũng hầu như không có, vì mọi vấn đề quy hoạch, thủ tục hành chính được niêm yết rất rõ ràng.

“Do tiết kiệm được thời gian làm thủ tục, nên chi phí lãi vay chỉ chiếm khoảng 15% tổng giá trị dự án”, ông Vinh cho hay.

Trong khi đó, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, để chuẩn bị đầu tư một dự án bất động sản hiện nay ở Việt Nam, doanh nghiệp phải trải qua trên 30 bước với thời gian khoảng từ 2 - 3 năm! Đồng thời, chi phí lãi vay của nhiều dự án, theo thống kê của Đầu tư Bất động sản, chiếm tới 40 - 50% giá trị dự án.

Trên thực tế, khi thủ tục đầu tư rườm rà, các doanh nghiệp bất động sản đã phải chịu một gánh nặng lớn là chi phí lãi vay cao. Và, điều này cũng góp phần đẩy chi phí “mềm” của doanh nghiệp theo đó tăng cao… làm giá vốn hàng hóa bất động sản cao ngất ngưởng.

Nhận xét về tình trạng này, trong Dự thảo Đề án phát triển thị trường bất động sản đang xin ý kiến, Bộ Xây dựng cũng cho rằng: “Thủ tục hành chính liên quan đến thị trường bất động sản như đầu tư, đất đai, xây dựng… còn phức tạp kéo dài”, là nguyên nhân khiến chi phí chuẩn bị các dự án cao, tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp.

Tăng cường chất lượng quy hoạch, dự báo thị trường

Cũng theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến hết 2013, tổng số hàng tồn kho nhà ở trên địa bàn Hà Nội khoảng 12.890 tỷ đồng, bao gồm 3.405 căn chung cư, tương đương 3.827 tỷ đồng và 3.096 căn nhà thấp tầng, tương đương 9.063 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho này tập trung chủ yếu vào các khu vực chưa có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ.

Tại TP. HCM, số dư hàng tồn kho cũng khoảng 17.360 tỷ đồng, bao gồm: 7.785 căn chung cư, tương đương giá trị 13.405 tỷ đồng; 795 căn nhà thấp tầng, tương đương 2.315 tỷ đồng; 264.629 m2 đất nền nhà ở, tương đương 1.203 tỷ đồng và 34.318 m2 đất nền thương mại, tương đương 437 tỷ đồng.

Con số thống kê này của Bộ Xây dựng mới chỉ tập trung vào 2 thành phố lớn của cả nước, đồng thời chưa tính đến các dự án đang trong giai đoạn đầu tư dở dang, hoặc mới trong giai đoạn đầu nhưng bị đình trệ.

Theo đánh giá của cơ quan này, nguyên nhân của tình trạng trên xuất phát từ việc quy hoạch chưa đồng bộ, công tác dự báo thị trường không sát dẫn tới tình trạng cấp phép tràn lan dự án. Cộng thêm tình trạng đầu cơ lớn, dẫn tới tình trạng bất động sản tồn kho cao, nhưng dân vẫn thiếu nhà.

Với các đặc điểm này, Bộ Xây dựng đã đưa ra các giải pháp tổng thể bao gồm: điều chỉnh quy hoạch hợp lý, nâng cao chất lượng công tác dự báo.

Ngoài ra, Bộ cũng cho rằng, với đặc điểm nhà thương mại thừa, nhà ở xã hội thiếu và nhu cầu vẫn tăng cao, Bộ đề xuất dừng cấp phép với các dự án đền bù giải phóng mặt bằng chưa quá 30% diện tích, đối với các dự án nhà ở thương mại đã giải phóng xong mặt bằng, nhưng chưa triển khai công trình thì được phép cơ cấu lại dự án chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động. Đối với các dự án đã giải phóng trên 70%, đang thi công dở dang được phép cơ cấu lại dự án theo hướng chia nhỏ diện tích dưới 70 m2, chuyển đổi công năng dự án…

Tăng cường hệ thống  tài chính

Trong số các đề xuất hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, một trong những vấn đề được Bộ Xây dựng quan tâm là chú trọng xây dựng hệ thống công cụ tài chính đáp ứng nhu cầu thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, hiện còn thiếu hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản phát triển như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở... Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất... hiện hành không đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong thời gian qua và càng thiếu biện pháp tài chính để hạn chế đầu cơ đất đai.

Thêm vào đó, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập nhà ở. Khi nguồn tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế, nhất là khi lãi suất ngân hàng tăng cao dẫn đến khó khăn cho thị trường và ảnh hưởng đến giá giao dịch bất động sản. Điều này thể hiện rõ rệt nhất tại thị trường khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, dường như bài toán dòng tiền vẫn là câu hỏi khó trả lời nhất, nên dù đã nhìn thấy được thực trạng và yêu cầu cần phải giải quyết, cơ quan này vẫn chưa đưa ra được giải pháp hiện hữu cho vấn đề này.

Và vì thế, điều mà doanh nghiệp bất động sản chờ đợi hiện nay vẫn là: rút ngắn thời gian triển khai dự án - phần việc cơ quan quản lý đã nói nhiều, hứa nhiều, nhưng làm chưa được bao nhiêu.