Người nước ngoài và thị trường bất động sản: mở ra rồi lại co vào

Sửa các quy định cho nhà đầu tư nước ngoài là một trong bảy yêu cầu được Bộ Xây dựng đề ra khi rà soát lại Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng đến bản dự thảo trình ra Ủy ban Thường vụ Quốc hội hôm 11-3, các nội dung dự kiến sẽ được sửa mạnh đã bị co lại.

Thực tế các nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam một cách khá đầy đủ từ nhiều năm nay, dưới hình thức nhà đầu tư dự án 100% vốn nước ngoài, liên doanh hay chỉ là những nhà đầu tư nhỏ lẻ (dù ở hình thức này rất ít và phải lách luật, thậm chí nhờ người đứng tên).

Còn luật hiện hành đang cho phép năm đối tượng người nước ngoài mua nhà song với “rừng” thủ tục, điều kiện hạn chế, không được kinh doanh, không được cho thuê nên trừ các nhà đầu tư lớn, trường vốn để theo đuổi các dự án bất động sản trong nhiều năm, các cá nhân người nước ngoài đều nản lòng. Bằng chứng là trong năm năm qua, Chính phủ thống kê được chỉ có 126 người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.

Đóng, làm như mở, rồi... co vào

Sửa các quy định cho nhà đầu tư nước ngoài là một trong bảy yêu cầu được Bộ Xây dựng đề ra khi rà lại Luật Kinh doanh bất động sản. Trước khi bản dự thảo chính thức được trình ra Thường vụ Quốc hội đầu tuần trước, các nhà đầu tư và các chuyên gia kinh tế đều trông chờ vấn đề này sẽ được sửa đổi mạnh mẽ, theo hướng cho phép người nước ngoài tham gia đầy đủ vào thị trường bất động sản Việt Nam, bao gồm cả việc kinh doanh, mua đi bán lại nhà ở như người Việt Nam hay Việt kiều. Ở các dự thảo được đưa ra trong năm 2013, Bộ Xây dựng đã từng đưa ra các giải pháp mạnh mẽ như: cho phép người nước ngoài mua từ căn hộ chung cư đến nhà liền kề, biệt thự, mua không hạn chế về số lượng, thời hạn sở hữu 50 năm và gia hạn tương đương.

Nhưng đến bản trình ra Thường vụ Quốc hội hôm 11-3, các nội dung dự kiến sẽ sửa mạnh đã bị co lại. Chính phủ trình theo hướng vẫn cho phép người nước ngoài mua nhà với điều kiện mở hơn trước song chỉ cho phép mua nhà chung cư và nhà riêng lẻ tại các dự án, nghĩa là không phải mở cho người nước ngoài được mua nhà ngoài các dự án, trong từng ngõ phố tại Hà Nội, TPHCM hay các tỉnh. Quan trọng hơn, dự thảo luật vẫn chỉ cho người nước ngoài mua để ở và nếu không ở thì có quyền cho thuê (với điều kiện khó) hoặc cho, tặng chứ không cho “mua đi, bán lại”. Điều này được quy định đồng bộ ở cả hai dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở với lý do Luật Đất đai 2013 chưa cho phép tổ chức cá nhân nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu luật sửa đổi thực sự tháo từ đầu vào đến đầu ra cho các nhà đầu tư ngoại thì nguồn vốn này sẽ khơi thông một phần sự bế tắc trên thị trường bất động sản, khi các chính sách hỗ trợ đều không chạm đúng nhu cầu.

Vậy nên nói là nới lỏng các điều kiện nhưng thực ra chỉ nới đầu vào. Cả hai luật đều chỉ cho phép mua nhà để ở. Còn trường hợp muốn bán, chỉ các doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án từ đầu mới được phép bán tiếp. Doanh nghiệp hay cá nhân khác chưa được phép trực tiếp mua lại các dự án do bên thứ ba đã xây dựng hoặc đang xây dựng dở dang rồi mua đi, bán lại tiếp. Nếu muốn, họ sẽ phải tiếp tục lách luật theo cách đã nhắc đến ở trên.

Và thực tế thị trường

Sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam không trông chờ hoàn toàn vào nguồn vốn ngoại nhưng để kích thích thị trường ngày càng cạnh tranh, minh bạch, chuyên nghiệp thì rất cần đến sự tham gia đầy đủ của người nước ngoài, từ doanh nghiệp đến cá nhân. Vấn đề là Chính phủ phải tạo ra được hành lang pháp lý rõ ràng, để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia trên thị trường hạn chế rủi ro và không phải... lách luật. Hiện nay, ở nhiều dự án lớn, có nơi đến hơn 90% là vốn ngoại nhưng vẫn phải cho người Việt Nam góp vài phần trăm dưới hình thức liên doanh để việc mua bán, vận hành được dễ dàng hơn. Một số nhà đầu tư nước ngoài thì lập công ty kinh doanh bất động sản 100% vốn nước ngoài rồi mua lại dự án trong nước qua hình thức mua lại lượng lớn cổ phần của các công ty nội đang là chủ sở hữu các dự án này để giành quyền kinh doanh, điều hành chúng.

Câu chuyện thời sự chính sách

Thị trường đang trông chờ nguồn vốn ngoại như một cánh cửa khai thông cho các dự án trong nước đang đầu tư dang dở, không có khả năng hoàn thiện do thiếu vốn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 12-2013, tổng giá trị tồn kho bất động sản xấp xỉ 95.000 tỉ đồng, chủ yếu là tồn kho căn hộ chung cư (chiếm 30,9% tổng giá trị ) và tồn kho nhà thấp tầng (chiếm khoảng 25%). Đây chính là hai phân khúc mà nhà đầu tư nước ngoài được phép mua và các nhà đầu tư trong nước cũng mong giải phóng được hàng.
Kể cả Chính phủ có cho phép, thì với tình hình kinh tế hiện nay cộng với sự cân nhắc đầu tư khá kỹ lưỡng của nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẽ khó có khả năng tạo ra một cơn sốt đầu tư của khối ngoại kiểu “nhà nhà làm bất động sản” như ở giai đoạn năm 2008-2010.

Nếu Chính phủ cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua lại các dự án dở dang mà không phải lách luật dưới hình thức mua cổ phần đa số tại các doanh nghiệp bất động sản có sẵn dự án, rồi tiếp tục hoàn thiện quản lý thì nhiều mô hình kiểu Phú Mỹ Hưng (TPHCM), Ciputra (Hà Nội) có thể tiếp tục ra đời.
 

Chưa thể đầu tư theo kiểu “Strata title”

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cho phép “tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản; được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để làm trụ sở, văn phòng làm việc, để sản xuất, kinh doanh”. Thoạt nhìn vào những quy định này, một số người nước ngoài nghĩ đến việc họ được mua một phần diện tích văn phòng như một bước mở đầu cho loại hình đầu tư Strata Title tại Việt Nam. Strata Title là hình thức đa sở hữu trong một tòa nhà, vốn đã hình thành và phát triển ở nhiều nước, thậm chí hình thành cả một phân khúc thị trường riêng mà ở đó các nhà đầu tư mua bán chuyển nhượng cổ phần qua lại nhộn nhịp. Chẳng hạn như một tòa cao ốc văn phòng 30 tầng có vốn đầu tư khoảng 120 triệu đô la Mỹ. Một nhà đầu tư mua lại toàn bộ sẽ khó, nhưng nếu chủ đầu tư chia thành 30 phần, bán cho 30 nhà đầu tư, mỗi người sở hữu một tầng trong tòa nhà sẽ dễ dàng hơn. Với Strata Title, chủ đầu tư tòa nhà có thể huy động vốn từ nhiều nhà đầu tư. Cách này không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài mà cả những nhà đầu tư trong nước nếu như họ nhìn thấy tiềm năng của tòa nhà.

Chỉ có điều, độ mở của luật lần này chưa thoáng đến mức đó khi quy định chỉ cho phép các tổ chức nước ngoài mua diện tích văn phòng để làm việc, chứ không cho phép mua đi bán lại để kinh doanh kiếm lời.

Tuy vậy, cũng đã có một vài tòa cao ốc văn phòng tại quận 7 và quận 1, TPHCM áp dụng phương thức bán từng tầng diện tích văn phòng cho thuê thông qua hình thức cho thuê dài hạn.