Cú hích cho thị trường "rã đông"

Từ 1-7-2015 tới đây, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 mới và Luật Nhà ở 2014 mới sẽ chính thức có hiệu lực. Với tất cả những ưu đãi chính sách, dự kiến nhu cầu của thị trường bất động sản (BĐS) trong nước và nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực sẽ tăng lên nhanh chóng.

Đáng chú ý, một nội dung quan trọng của Luật Nhà ở (sửa đổi) được xem là một trong những lối ra của thị trường bất động sản là quy định “cho phép người nước ngoài được mua nhà ở thương mại tại Việt Nam trong vòng 50 năm”. Theo đánh giá của giới chuyên gia, đây là một bước đi tích cực, chắc chắn sẽ khuyến khích các công ty đa quốc gia, các nhân sự chất lượng hàng đầu và các chuyên gia từ khắp nơi trên thế giới chọn Việt Nam làm điểm đến lâu dài của họ.

Tuy nhiên, nhiều nhà kinh danh BĐS cho rằng, một số quy định trong các luật liên quan có thể làm hạn chế tính cạnh tranh trong lĩnh vực BĐS, làm hạn chế quyền của doanh nghiệp hoạt động trong ngành. Việc bổ sung các quy định này gây ra một ấn tượng rằng nhà đầu tư sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn để tiến hành đầu tư vào Việt Nam. Rõ ràng, yếu tố ngoại với nguồn vốn ngoại đang là niềm hy vọng vào một thị trường đang ở thời điểm rã đông.

Hy vọng vào yếu tố ngoại từ cởi mở của chính sách

Với các quy định tạo điều kiện thông thoáng cho cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế, nhưng vẫn đảm bảo vững chắc quốc phòng và an ninh quốc gia sẽ xây dựng hình ảnh nước ta là một quốc gia tương đồng với các nước, là hình thức xuất khẩu tại chỗ.

Thay vì xuất khẩu nguyên liệu cát đá, xi măng, thép giá trị thấp, việc bán nhà ở cho người nước ngoài sẽ tạo thêm ngoại tệ cho đất nước, làm gia tăng giá trị tổng tài sản quốc gia, tạo điều kiện phát triển các ngành nghề như vật liệu xây dựng, thiết bị, trang trí nội thất…và tạo việc làm cho người lao động, tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản trong dài hạn. Việc cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam sẽ tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường nhà ở hiện đang bắt đầu phục hồi. Những cải cách pháp lý phù hợp với xu thế tại Việt Nam như Luật Nhà ở sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh cũng như tạo ra một môi trường cạnh tranh hơn và lành mạnh hơn.

Trong cả nước, hiện có trên 80.000 người nước ngoài hiện đang sống và làm việc. Riêng TP Hồ Chí Minh hiện nay đang cần tới 4000 căn hộ cho người nước ngoài thuê. Có thể lấy ví dụ ở tỉnh Bình Dương để thấy nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài là có thật. Hiện nay, ở tỉnh này, theo một thống kê sơ bộ, đã có 45.000 chuyên gia nước ngoài đang làm việc ở đây, tìm kiếm một nơi ở phù hợp gần nơi làm việc và không quá cách xa trung Tâm TPHCM là một nhu cầu thiết thực của đa số họ.

Tại TP Hồ Chí Minh hoặc Hà Nội và các tỉnh có nhiều khu công nghiệp rất nhiều chuyên gia và cả những lao động kỹ thuật cao có hợp đồng làm việc dài hạn ở Việt Nam đều mong muốn được sở hữu nhà ở, đặc biệt những người đã lấy vợ, lấy chồng là người Việt Nam. Chưa kể hàng triệu Việt kiều ở khắp thế giới đều mong muốn có một mái nhà ở quê hương để về già họ còn có chỗ trở về sau những năm dài bươn chải kiếm sống.

Đón dòng vốn này, nhiều nhà đầu tư BĐS đã chuẩn bị nguồn cung sản phẩm nhà ở cao cấp, khu nghỉ dưỡng ở những vị trí thuận lợi. Hàng loạt dự án cao cấp đã và đang được tung ra thị trường. Điểm qua một vài dự án lớn cho thấy, có thể lên tới vài chục nghìn căn ở thời điểm hiện tại cho tới 1,2 năm tới.

Về vốn, đã có những dấu hiệu cho thấy vốn ngoại sẽ đổ mạnh vào thị trường BĐS. Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) cho biết, tính chung 4 tháng đầu năm, đã có 327 triệu USD vốn FDI đăng ký rót vốn vào 10 dự án BĐS trong nước. Còn vốn ngầm đăng ký mua nhà trực tiếp, đăng ký đầu tư thứ cấp chưa thể thống kê được nhưng cũng lên tới hàng trăm triệu USD. Lượng kiều hối gửi về Việt Nam tăng vọt từ cuối năm 2014 đến nay cũng được cho là để đón đợi ngày 1-7-2015, ngày cho phép Việt kiều được mua nhà.

Tuy nhiên tất cả không chỉ là thuận lợi. Nhiều chuyên gia cho rằng việc cho phép người nước ngoài mua nhà có thể là cú hích mạnh cho thị trường BĐS, nhưng những cản trở về mặt chính sách có thể biến cú hích này thành một cú hích động viên tinh thần với giá trị thực tiễn thấp.

Vẫn còn những khó khăn

Khó khăn lớn nhất đối với việc thực hiện cho phép người nước ngoài mua nhà là các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 mới và Luật Nhà ở 2014  cho đến nay, dù còn có 10 ngày nữa là đến thời điểm có hiệu lực vẫn chưa được ban hành. Những dự thảo Nghị định cũng như các quy định khác đang gây lo lắng, không chỉ cho các doanh nghiệp mà cả người nước ngoài có nhu cầu mua nhà.

Phát biểu tại Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam giữa kỳ 2015, ngày 9-6-2015, ông David Lim - Trưởng tiểu nhóm công tác đất đai cho rằng, một số quy định trong các luật liên quan có thể làm hạn chế tính cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản, làm hạn chế quyền của doanh nghiệp hoạt động trong ngành. Việc bổ sung các quy định này gây ra một ấn tượng rằng nhà đầu tư sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn để tiến hành đầu tư vào Việt Nam. Do đó, hiệu quả của các luật mới sẽ bị giảm đi.

Nhiều chuyên gia pháp lý cũng cho biết có những sự không thống nhất trong các văn bản Luật và dự thảo các Nghị định cũng như các luật chuyên ngành. Theo Luật Nhà ở, các cá nhân, tổ chức nước ngoài sở hữu không quá 250 nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, trong một đơn vị hành chính cấp phường. Tuy nhiên, dự thảo lần 4 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở lại đưa ra thêm một quy định hạn chế, theo đó tổ chức,cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án nhà ở. 

Rõ ràng, về số lượng đơn vị nhà ở tối đa mà cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép sở hữu đã bị giới hạn thêm và Nghị định có thể không thống nhất với Luật Nhà ở. Ngoài ra, theo dự thảo Nghị định về Luật Nhà ở, tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở tại các khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú, đi lại theo quy định của pháp luật về cư trú, đi lại. Tuy nhiên, Luật Nhà ở lại chỉ quy định, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ bị cấm mua nhà tại khu vực đảm bảo quốc phòng và an ninh.

Đói với Luật kinh doanh BĐS, việc bắt buộc tăng vốn pháp định lên 50 tỷ đồng, đối với các doanh nghiệp BĐS, theo dự thảo lần 3 Nghị định về Luật Kinh doanh BĐS so với mức  20 tỷ đồng trước đây là đã quá cao đối với các dự án quy mô nhỏ.  Chính sách này là sẽ khiến các công ty bất động sản nản lòng, không muốn thực hiện các dự án bất động sản quy mô nhỏ, làm méo mó thị trường.

Ngoài ra, Luật Doanh nghiệp 2014 quy định rằng thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn phải góp phần vốn góp đầy đủ trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Quy định này là không thực tế do khi bắt đầu dự án thì có thể chưa cần đến lượng vốn góp nhiều như vậy, và nó cản trở nhà đầu tư thực hiện các dự án quy mô lớn. Đồng thời cũng sẽ dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả và làm hạn chế khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS.

Đó là những lo lắng về mặt chính sách có thể triệt tiêu bớt những lợi thế mà Luật Kinh doanh BĐS 2014 mới và Luật Nhà ở 2014 đã mở ra cho thị trường BĐS. Hy vọng những cản trở này sớm được tháo gỡ.