TP.HCM: Những thay đổi lớn về giá đền bù giải tỏa

Đầu tháng 8 vừa qua, một cơ quan thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính đã đóng dấu lên bản chứng thư thẩm định chính thức định giá mặt tiền đường Lê Lợi ở khu trung tâm TP.HCM với giá 180 triệu đồng/m².

Ít ngày sau, một cơ quan thẩm định giá thông báo cho Sở Tài chính TP.HCM kết quả định giá mặt tiền một tuyến đường khác cũng ở khu trung tâm TP.HCM với giá kỷ lục 212 triệu đồng/m². Đây là những con số gây bất ngờ bởi nếu chiếu theo Quyết định (QĐ) 179 của UBND TP.HCM ban hành khung giá đất năm 2007, giá đất cao nhất tại khu trung tâm TP.HCM chỉ 67,5 triệu đồng/m².

Dự án nào cũng phải thuê tư vấn thẩm định giá

Bà Trần Thị Ánh Nguyệt - Phó giám đốc Sở Tài chính TP.HCM đã khẳng định như vậy khi trao đổi với báo giới vào chiều 8.8. Cơ sở của vấn đề này là dựa vào các Nghị định (NĐ) 84 (ban hành ngày 25.5.2007) và NĐ 123 (ban hành ngày 27.7.2007).

Theo bà Nguyệt, ngay từ đầu tháng 5.2007, lãnh đạo TP đã ký văn bản duyệt đơn giá đất một số tuyến đường quan trọng với giá cao hơn rất nhiều so với khung giá đã được duyệt theo QĐ 179 hồi đầu năm 2007. Chẳng hạn, với khung giá đất ban hành, mặt tiền đường Lý Chính Thắng (Q.3) vị trí có giá cao nhất là 11,9 triệu đồng/m² nhưng TP đã duyệt đơn giá 52 triệu đồng/m²; theo khung giá thì giá đất mặt tiền đường Đinh Tiên Hoàng (Q.1) là 14,4 triệu đồng/m² thì với văn bản 4081 ký ngày 3.7.2007, TP đã duyệt đơn giá đất mặt tiền tại khu vực này là 50,5 triệu đồng/m².

Ngay cả việc duyệt giá đền bù lối đi nội bộ trong khuôn viên Sân vận động Hoa Lư để xây dựng trường THPT năng khiếu Thể dục thể thao, lãnh đạo TP cũng chấp thuận theo giá của Hội đồng đền bù đưa ra là trên 35 triệu đồng/m², hoặc giá đất mặt tiền đường Lý Tự Trọng đã được nâng lên 64 triệu đồng/m²...

Theo bà Nguyệt, đơn giá để bồi thường cho đất ở đô thị hầu hết hiện nay đều căn cứ vào kết quả thẩm định giá của các trung tâm thẩm định giá, tức là giá sát với giá thị trường. Các trung tâm thẩm định giá này, khi đóng dấu vào chứng thư thẩm định đều phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định của mình. Do vậy, các trung tâm thẩm định đều thực hiện rất chặt chẽ quy trình thẩm định và các thẩm định viên đều làm việc với tinh thần trách nhiệm rất cao.

Đất mặt tiền đường Lê Lợi
(Q.1) đã được trung tâm thẩm
 định ký chứng thư với giá trị
180 triệu đồng/m² - Ảnh: Đ.N.T

Trả lời câu hỏi loại dự án nào phải thuê tư vấn để thẩm định giá và các Hội đồng đền bù có sử dụng trung thực kết quả thẩm định đó để đền bù cho người dân hay không, bà Nguyệt cho rằng, các dự án tư nhân nếu thỏa thuận được với người dân trong khu vực giải tỏa được thì thôi, còn nếu không thì các chủ đầu tư phải thuê tư vấn thẩm định giá. Người dân nếu nhận thấy kết quả thẩm định không phản ảnh đúng giá trị nhà đất của mình thì có thể khiếu nại và trưng cầu thẩm định với một cơ quan khác.

Còn với các dự án nhà nước, cũng bắt buộc phải thuê tư vấn thẩm định và áp giá đã được thẩm định đó cho người dân. Tất nhiên điều này chỉ áp dụng với những dự án từ nay trở về sau, còn các dự án đã có phương án đền bù từ trước ngày Nghị định 84 có hiệu lực thì không được hồi tố.

Một chuyên viên thuộc Hội đồng giải phóng mặt bằng TP.HCM cho biết, sắp tới nếu áp dụng NĐ 188 về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất, với sự cho phép tăng thêm giá đền bù tối đa 20% so với khung giá đất đã được duyệt, nhiều khu vực tại TP.HCM cũng sẽ có giá đền bù cao hơn rất nhiều.

Đất nông nghiệp "lên đời"

Dù NĐ 84 xác định là khi giải tỏa đền bù, đối với đất nông nghiệp cũng chỉ áp giá ngay tại thời điểm hiện trạng sử dụng chứ không áp giá theo mức giá sau khi đã đầu tư hạ tầng nhưng với NĐ 123, khung giá đất nông nghiệp để đền bù cũng đã được cho phép tăng lên 2 lần.

Nếu trước đây, giá đền bù đất nông nghiệp không quá 196,5 ngàn đồng/m² thì nay đã được cho phép đền bù không quá 2 lần khung giá, nghĩa là được phép nâng lên 393 ngàn đồng/m². Đây là một thay đổi rất lớn về giá đền bù đất nông nghiệp nếu xét trên bình diện chung trên cả nước.

Theo số liệu của Hội Nông dân Việt Nam thì mỗi năm trên cả nước có 200 ngàn ha đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng trong tổng số 7 triệu ha đất nông nghiệp của 11 triệu hộ nông dân.

Riêng tại TP.HCM, những chuyên gia hoạch định chính sách đền bù đất nông nghiệp cho rằng, sắp tới loại đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư sẽ được xác định giá đền bù bằng 30% giá đất ở (mức giá đền bù cũ theo QĐ 106 của UBND TP.HCM là 20%). Chẳng hạn, nếu như đất ở được đền bù giá 10 triệu đồng/m² thì đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư liền kề sẽ được đền bù với giá 3 triệu đồng/m².

Còn đối với đất nông nghiệp thuần túy, diện tích được tính giá trị đất ở sẽ được nâng lên bằng 5 lần hạn mức đất ở. Chẳng hạn, với tổng diện tích đất nông nghiệp ngoại thành là 6.000m² thì khi đền bù sẽ được tính tối thiểu là 1.000m² diện tích đất ở.

Ngoài ra, trao đổi với báo giới, bà Trần Thị Ánh Nguyệt vẫn khẳng định những dự án đã có phê duyệt giá đền bù theo Nghị định 22 trước đây thì nay vẫn áp dụng như cũ. Công việc thúc đẩy đền bù tại các dự án này cũng đã được UBND TP.HCM giao về cho quận huyện và hạn chót để giải quyết dứt điểm đền bù, giải phóng mặt bằng tại các dự án này là ngày 31.12.2007.

Theo Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, hiện nay vẫn còn 145 dự án đền bù dở dang theo NĐ 22 nằm rải rác tại các quận huyện trên địa bàn TP.HCM. Bà Nguyệt cho biết, những mức giá mà UBND TP đã duyệt chỉ dùng để áp giá đền bù tại những dự án cụ thể. Còn việc thực hiện các nghĩa vụ thuế nhà đất như đóng tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ... vẫn căn cứ vào khung giá đất mà UBND TP ban hành hằng năm.

Một số dự án tại Q.4 đã bắt đầu áp dụng giá thị trường do các trung tâm thẩm định giá đưa ra. Trước đây mức giá đền bù đưa ra cho mặt tiền đường số 41 thuộc Dự án cải tạo xây dựng đường Lê Văn Linh nối dài là 18 triệu đồng/m² thì nay trung tâm thẩm định lại giá là 35 triệu đồng/m²; giá nhà trong hẻm trước đây hơn 10,3 triệu đồng/m² thì giá mới là 13,2 triệu đồng/m²; giá đền bù đường Nguyễn Hữu Hào cũng thuộc dự án trên trước đây được xác định là 14 triệu đồng/m² thì nay có giá mới là 24 triệu đồng/m². Giá đền bù ở đường Bến Vân Đồn thuộc dự án trường Đặng Trần Côn trước đây được xác định là 17 triệu đồng/m² thì nay xác định giá mới là 27 triệu đồng/m²; giá đền bù mặt tiền đường Khánh Hội trước đây là 20 triệu đồng/m² thì nay xác định giá mới là 36 triệu đồng/m²...

Theo Trần Thanh Bình - Thanh Niên