Tháo gỡ nhiều vướng mắc trong mua bán nhà

Thông tư 16 quy định cụ thể và hướng dẫn một số nội dung của nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở vừa được Bộ Xây dựng ban hành, có hiệu lực từ 15-10-2010. Nhiều vấn đề tranh cãi lâu nay về hợp đồng mua bán, góp vốn nhà ở... được đề cập.

Thông tư quy định đối tượng mua thuộc diện được mua, thuê, thuê mua (trả góp) nhà ở xã hội phải có mức thu nhập bình quân hằng tháng không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định.

Mua bán nhà qua hợp đồng: phải ra công chứng

Trước nay việc mua bán nhà ở trong tương lai (chưa hình thành) thường thực hiện qua hình thức huy động vốn và chủ đầu tư ký hợp đồng trực tiếp với khách hàng, không phải ra công chứng. Khi chuyển nhượng lại hợp đồng, người mua trực tiếp ký với chủ đầu tư và hủy hợp đồng của chủ đầu tư đã ký với chủ cũ. Tùy theo dự án, chủ đầu tư thu 1-2% giá trị hợp đồng gọi là “phí chuyển nhượng”.

Chủ nhà có quyền tự đo vẽ Theo thông tư, người mua căn hộ trong nhà ở riêng lẻ có thể thuê đơn vị đo vẽ hoặc tự đo vẽ để cấp giấy chủ quyền nhà ở. Trong trường hợp chủ nhà tự đo vẽ thì cơ quan cấp giấy chủ quyền phải kiểm tra diện tích chung, riêng của căn hộ... theo đúng quy định.

Nhưng từ ngày 8-8-2010 (ngày nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở có hiệu lực), khi chuyển nhượng hợp đồng các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo mẫu quy định và có cơ quan công chứng chứng nhận.

Nếu chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi phải xuất trình văn bản chuyển nhượng nhà ở lần trước. Đây là cơ sở để cơ quan thuế tính thuế thu nhập theo quy định. Sau khi đã nộp thuế, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng này và không thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày nghị định 71 có hiệu lực thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng của các lần phải có xác nhận của UBND phường, xã nơi có dự án nhà ở. Nếu không có xác nhận thì niêm yết công khai trong vòng 60 ngày tại trụ sở UBND phường, xã kể từ ngày nhận được đơn đề nghị cấp giấy chủ quyền nhà đất của người dân. Nếu quá thời hạn mà không có tranh chấp, UBND phường, xã xác nhận không có tranh chấp và chuyển cơ quan chức năng để cấp giấy chủ quyền.

Để hạn chế tình trạng tranh chấp diện tích chung - riêng diễn ra khá căng thẳng thời gian qua, thông tư 16 quy định hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ngoài các nội dung theo quy định còn phải ghi rõ các nội dung sau: phần diện tích thuộc sở hữu chung, riêng, diện tích sàn căn hộ mua bán (xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ), khoản kinh phí bảo trì chung cư (bằng 2% giá căn hộ), dự kiến mức chi phí phải đóng góp phục vụ công tác quản lý, vận hành nhà chung cư, nguyên tắc điều chỉnh mức phí này...

Thông tư của Bộ Xây dựng cũng nêu rõ từng mẫu hợp đồng áp dụng cho từng loại nhà mà các chủ đầu tư phải thực hiện.

Góp vốn chỉ được chia một căn nhà

Với các dự án nhà ở thương mại huy động vốn bằng hình thức văn bản hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh thì các bên có thể thỏa thuận chia lợi nhuận bằng tiền, cổ phiếu hoặc bằng sản phẩm là nhà ở. Nếu chia nhà ở, mỗi dự án chỉ được chia tối đa 20% số lượng nhà ở thương mại và số nhà này không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Số nhà ở còn lại phải mua bán qua sàn giao dịch bất động sản.

Từ ngày 8-8-2010 tại mỗi tỉnh thành, một hộ gia đình, cá nhân chỉ được góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần, với số lượng là một nhà ở (biệt thự, nhà riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư). Các trường hợp góp vốn còn lại chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu.

Nếu là tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở, sau đó chia nhà ở này lại cho các hộ gia đình, cá nhân khác thì phải gửi danh sách những người được chia nhà ở cho Sở Xây dựng xác nhận. Khi chưa ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, các trường hợp được phân chia nhà không được chuyển nhượng lại “quyền được chia nhà ở” này.

Hộ gia đình, cá nhân được phân chia một lần, một nhà ở theo quy định trên thì không được phân chia nhà ở lần thứ hai, kể cả trường hợp người được chia nhà đã tặng, cho nhà ở cho người khác.

Quy định chỉ được chia một nhà ở chỉ áp dụng với trường hợp góp vốn trong dự án vì số nhà được chia không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Trường hợp mua qua sàn thì không bị khống chế số lượng.

Theo quy định, việc bán, cho thuê nhà ở thương mại của doanh nghiệp phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản, trừ trường hợp huy động vốn. Nếu không qua sàn thì hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng sẽ không có giá trị và người mua nhà ở không được cấp giấy chủ quyền cho căn nhà đó. Sàn giao dịch bất động sản phải niêm yết công khai hợp đồng văn bản ủy quyền cũng như bảng giá bán, cho thuê và các thông tin khác theo yêu cầu của khách hàng.

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO