Những điểm cần lưu ý khi ký hợp đồng mua bán nhà ở

Người mua nhà giờ đây đã trở thành những thượng đế đích thực của các DN bất động sản khi thị trường đang ở tình trạng cung vượt cầu. Tuy nhiên, trước những khối tài sản có giá trị cả tỷ đồng, thậm chí nhiều tỷ đồng, các khách hàng vẫn cần thận trọng với các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do chính các chủ đầu tư soạn thảo.

Hợp đồng thường có lợi cho chủ đầu tư?

Xét về mặt bản chất, hợp đồng mua bán (HĐMB) nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản và nằm trong sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, do đối tượng của hợp đồng là bất động sản, nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan. Bản chất của HĐMB tài sản là một hợp đồng mà ở đó, ý chí của các bên phải được thể hiện rõ thông qua quá trình thương lượng, trao đổi, giao kết, ký kết và thực hiện hợp đồng trên cơ sở lợi ích của các bên tham gia. Điều đó có nghĩa là không thể có một hợp đồng mẫu do một bên soạn thảo để “ép” bên kia phải giao kết. Tuy nhiên, với nhiều HĐMB nhà ở, quy định về thương lượng, trao đổi, sửa đổi… dường như không được tuân thủ mà dựa trên ý chí đơn phương của chủ đầu tư - bên bán bất động sản, thông qua việc soạn thảo một hợp đồng mẫu.

Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, các cơ quan quản lý nhà nước đã có sự điều chỉnh chặt chẽ hơn về vấn đề HĐMB căn hộ chung cư với những yêu cầu bắt buộc bên bán phải tuân thủ. Cụ thể, theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD; Quyết định 08/2010/QĐ-BXD… thì chủ đầu tư khi soạn thảo HĐMB phải tuân thủ theo các hướng dẫn tại Thông tư 16/2010/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bằng Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014).

Bên cạnh đó, để gia tăng vai trò quản lý nhà nước và bảo vệ quyền lợi người mua nhà, các chủ đầu tư dự án phải thực hiện đăng ký HĐMB bất động sản (là hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung bắt buộc phải đăng ký với Cục Quản lý cạnh tranh - Bộ Công thương theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/12/2012 của Thủ tướng Chính phủ). Khi được Cục Quản lý cạnh tranh phê duyệt, HĐMB nhà ở này mới được tiến hành giao kết với khách hàng. Quy định này là một bước nâng cao hơn nữa vai trò quản lý nhà nước, hạn chế tình trạng các chủ đầu tư áp đặt ý chí đơn phương của họ lên HĐMB bất động sản.

Những tranh chấp điển hình

Tuy nhiên, thực tế các vụ tranh chấp liên quan đến HĐMB nhà ở (nhất là HĐMB căn hộ chung cư thương mại) vẫn đang diễn ra phức tạp. Một trong những nguyên nhân chủ yếu chính là việc các chủ đầu tư khi tiến hành giao kết, đã khéo léo lồng những quy định, điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng; quy định về thời hạn bàn giao; nghĩa vụ của chủ đầu tư khi bàn giao nhà…. Nếu khách hàng không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ càng từ người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra.

Theo quy định tại Khoản 2 - 3 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “2. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó. 3. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Như vậy, đối chiếu với quy định trên, nếu chủ đầu tư xây dựng hợp đồng có những điều khoản có lợi cho họ, thì phần giải thích có lợi sẽ thuộc về người mua nhà và các điều khoản loại trừ  cho chủ đầu tư sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, thực tế, không phải người mua nhà nào cũng biết quy định này, cũng như một số cơ quan nhà nước (Tòa án), trong quá trình vận dụng các quy định pháp luật vào giải quyết các tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà thường “vận dụng” theo hướng “Hợp đồng ký kết thế nào, xử theo thế đó” (?!).

Một vấn đề đáng quan tâm khác liên quan đến HĐMB nhà ở, đó là việc nhiều chủ đầu tư thường che giấu các thông tin về: Thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại (lâu dài, có thời hạn), các quy định pháp lý liên quan khác như: phê duyệt của cấp có thẩm quyền về mặt bằng, thiết kế, thi công và giám sát… Bản thân người mua nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi xem xét HĐMB.

Điều này dẫn đến tình trạng, nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán tưởng là rẻ, nhưng tính ra lại không hề rẻ vì chủ đầu tư đi thuê đất của Nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20, 30 - 50 năm). Như vậy, hết thời hạn thuê, Nhà nước có quyền thu hồi lại đất, khi đó, chủ đầu tư đã xong phần nghĩa vụ và trách nhiệm của họ, để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo. Các dự án như Pacific Palace Hà Nội (thời hạn thuê đất là 30 năm), Làng Việt kiều châu Âu (thời hạn thuê là 50 năm).., là những ví dụ điển hình của câu chuyện về thời hạn thuê đất của Nhà nước để kinh doanh nhà ở thương mại để bán/cho thuê.

Đương nhiên, để hấp dẫn khách hàng, nhiều chủ đầu tư các dự án kiểu này đều có những “bẫy pháp lý” trong các điều khoản của hợp đồng thuê khiến cho người mua nhà sau khi ký kết, chuyển tiền, về ở mới “ngộ ra”, kiểu như: “Trong suốt thời hạn thuê, nếu có sự thay đổi pháp luật hoặc khi có sự giải thích hoặc áp dụng pháp luật cho phép Bên cho thuê được bán căn hộ, Bên cho thuê sẽ nỗ lực một cách hợp lý (tuy nhiên đây không phải là nghĩa vụ) để xin phép bán căn hộ cho bên thuê”;  hoặc: “Bên cho thuê sẽ nỗ lực một cách hợp lý (tuy nhiên đây không phải là nghĩa vụ) để hỗ trợ cho Bên thuê trong việc nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ…”.

Một dạng tranh chấp khác cũng diễn ra phổ biến liên quan đến HĐMB nhà ở chính là việc giao kết HĐMB với bên bán là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư. Do những quy định về việc giao kết HĐMB phải qua sàn giao dịch, nên có chuyện, nhiều chủ đầu tư dự án phải “chấp nhận” bán sản phẩm của mình qua sàn hoặc thông qua các nhà đầu tư thứ cấp. Từ đây, nhiều hệ lụy nảy sinh liên quan đến mua bán căn hộ mà phần thua thiệt đều thuộc về khách hàng.

Dự án Văn Phú Victoria đã phải chấm dứt hợp đồng với 5 nhà đầu tư thứ cấp vì những vi phạm của nhà đầu tư thứ cấp này liên quan đến thu tiền của khách mua nhà, nhưng không nộp hoặc nộp không đủ về cho chủ đầu tư. Dự án Sky Garden Towers do Công ty TNHH Định Công (thành viên của Vân Thái Group) làm chủ đầu tư cũng đang khiến người mua nhà lo lắng khi mà các hợp đồng đã ký với Tổng giám đốc và người được ủy quyền, thì cả hai người này hoặc không thể liên lạc được hoặc đã không còn ràng buộc trách nhiệm với chủ đầu tư nữa...

Một tranh chấp tiềm ẩn khác liên quan đến người ký kết HĐMB đại diện cho bên bán - chủ đầu tư mà nhiều khách hàng hay bỏ qua, hoặc không xem xét kỹ, đó là việc người ký không có thẩm quyền (không được ủy quyền của chủ đầu tư để giao kết HĐMB hoặc ký vượt quá phạm vi ủy quyền…). Trên thực tế, các HĐMB kiểu này, luật pháp đã có sự điều chỉnh chặt chẽ về mặt thủ tục. Theo đó, chủ đầu tư ký HĐMB thông qua người được ủy quyền thì phải tuân thủ quy định: Giấy ủy quyền phải hợp lệ (nội dung, hình thức, phạm vi, thời gian ủy quyền); phải thông báo trước cho bên mua về vấn đề này; Giấy ủy quyền phải đính kèm HĐMB như là một phần không tách rời của HĐMB…

Những rủi ro của việc giao kết hợp đồng góp vốn dành quyền mua căn hộ, ký HĐMB qua nhà đầu tư thứ cấp đã được nhiều chuyên gia cảnh báo. Điểm cần lưu ý đối với người mua nhà thời điểm hiện nay và sau này, đó là: thị trường đã trải qua thời kỳ tranh mua, hiện khách hàng là thượng đế, kênh thông tin đa dạng (nhất là thông tin về dự án, uy tín của chủ đầu tư, sản phẩm có thể “nhìn tận mắt sờ tận tay”), nên người mua nhà không tham gia đầu tư/mua bán căn hộ theo kiểu “góp vốn đầu tư”.


Cách tính diện tích căn hộ mới: người mua nhà vẫn cần thận trọng

Sau những phản ứng của thị trường về cách tính diện tích căn hộ theo Thông tư số 16/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/ TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 8/4/2014), đưa ra cách tính thống nhất về diện tích căn hộ theo phương pháp để xác định giá bán. Theo đó, Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy (hình 1) và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Tuy nhiên, khi ký HĐMB và nhất là nhận bàn giao căn hộ, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong HĐMB căn hộ đã ký. Lưu ý là biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của HĐMB căn hộ.