Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi): Ổn định và minh bạch cho thị trường

Tính đến nay, diện tích nhà ở của cả nước đã tăng hơn gấp 2 lần so với năm 1999. Tăng từ hơn 709 triệu m2 lên khoảng 1,6 tỷ m2. Diện tích nhà ở bình quân đầu người tăng gấp 2 lần, từ 9,68m2 lên 19m2. Cả nước hiện có khoảng hơn 3.700 dự án nhà ở, các KĐTM đã và đang được triển khai đầu tư xây dựng với hơn 90 nghìn ha. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS cần điều chỉnh sửa đổi một số điều để phù hợp với thực tế và phù hợp với xu hướng phát triển của xã hội hiện nay.

Vốn pháp định tăng

Một số thay đổi nổi bật lần này là quy định liên quan đến vốn pháp định của tổ chức, cá nhân khi đăng ký kinh doanh BĐS. Theo đề xuất thì vốn pháp định với lĩnh vực kinh doanh BĐS tối thiểu phải là 20 tỷ đồng, quy định cũ là 6 tỷ đồng. Bên cạnh việc xử lý nghiêm, thu hồi dự án theo quy định hiện hành vẫn tiếp tục quy định nội dung về năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án BĐS với yêu cầu phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của từng dự án. Riêng đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20ha thì chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của từng dự án. Đây phải là vốn thực có và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Đặc biệt, dự thảo Luật sửa đổi chú trọng đến trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Đối với Luật Nhà ở sửa đổi thì cần có quy định rõ hành lang pháp lý để Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, đối tượng chính sách xã hội, hộ nghèo, góp phần bảo đảm an sinh xã hội; có chính sách và cơ chế ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở, đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội, phát triển nhà ở thương mại để cho thuê.

Đối với Luật Kinh doanh BĐS hiện nay còn nhiều quy định quá chặt chẽ, chưa thật tạo điều kiện khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Tuy nhiên lại cũng có một số quy định còn chưa chặt chẽ dẫn đến việc đăng ký kinh doanh BĐS quá dễ dãi, tràn lan và hiệu quả kinh doanh, sử dụng các nguồn lực không hiệu quả, không tiết kiệm, để lãng phí, nhất là nguồn lực về đất đai. Do đó, việc nghiên cứu, xây dựng 2 dự án Luật sửa đổi để thay thế nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế và bất cập trong các nội dung của 2 luật cho phù hợp với thực tế hiện nay, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS cũng như với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Quốc hội cho ý kiến và các đạo luật khác có liên quan; Việc sửa đổi 2 luật hiện hành cũng là để điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh trong cuộc sống đối với lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS.

Cần sự liên doanh, liên kết

Tại Hội thảo cũng đã nhận được ý kiến đóng góp của các bộ, ngành Trung ương trên tinh thần thống nhất sửa đổi về Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Riêng đối với Bộ Công an, Bộ Quốc phòng đã đề xuất thêm về chính sách nhà ở cho lực lượng vũ trang (LLVT). Bởi đây là một lực lượng lớn, có thu nhập đặc thù rất cần nhà ở nhưng lại không nằm trong đối tượng thu nhập thấp. Kiến nghị Chính phủ cần có quy định riêng cho LLVT, nhất là đối với những cán bộ chiến sỹ làm nhiệm vụ ở các vùng biên giới, vùng cao, vùng sâu, vùng xa tại những nơi không triển khai xây dựng nhà ở có thể hỗ trợ đất ở tạo điều kiện để yên tâm thực hiện nhiệm vụ được giao.

Ông Nguyễn Ngọc Thành - Tổng giám đốc Cty CP Xây dựng và phát triển Đầu tư Hải Phòng cho rằng: Vấn đề đặt ra là vốn pháp định bao nhiêu tỷ đồng, như quy định cũ là 6 tỷ đồng, quy định mới là 20 tỷ đồng. Tuy nhiên với các nhà đầu tư không có năng lực, không triển khai dự án thì quy định này chỉ có một phần trong vấn đề này. Mà mục tiêu của chúng ta không phải khống chế vấn đề này mà là phát triển nhà ở xã hội. Vấn đề này nên sử dụng văn bản dưới luật để quy định và điều tiết. Riêng vốn chủ sở hữu 20% nhưng các DN liên doanh, liên kết với nhau cùng thực hiện dự án thì có được không, trong hợp đồng kinh tế thì cho phép, vậy trong quy định này có cho không. Bởi với dự án nhỏ thì không vấn đề gì nhưng với những dự án lớn thì không liên doanh, liên kết để các đơn vị khai thác tiềm năng với nhau thì cũng khó thực hiện khi không có quy định mở.

Theo dự kiến sửa đổi theo hướng cho phép tất cả đối tượng Việt kiều về Việt Nam đều được mua và sở hữu nhà ở không hạn chế về điều kiện và số lượng nhà ở được sở hữu. Ngoài ra, họ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phát triển nhà ở để xây dựng nhà ở. Ông Đàm Quang Tuấn - Tổng giám đốc Cty CP 579 cho rằng: Trong hai luật thì đề nghị nên tách ra phần nhà ở cho người nước ngoài, đơn vị kinh doanh BĐS nước ngoài theo một quy định riêng, quy định rõ ràng để người nước ngoài hay DN nước ngoài khi tìm hiểu thì thấy được sự rõ ràng hơn, chi tiết hơn. Và DN Việt Nam khi giới thiệu sản phẩm đến với các đối tượng này cũng được cụ thể hơn.

Dự thảo Luật sửa đổi lần này đưa ra thời hạn sở hữu nhà Việt Nam cho các cá nhân, tổ chức nước ngoài và tăng số lượng sở hữu tối đa 2 nhà ở thương mại (nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư), trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Thời hạn sở hữu 50 năm và được gia hạn một lần tiếp theo lên đến 50 năm. Trường hợp mua nhà ở riêng lẻ được mua tới tổng diện tích 500m2. Cho phép người nước ngoài được bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở. Trường hợp bán nhà ở trước thời hạn 12 tháng phải nộp thuế thu nhập gấp hai lần so với mức thuế thu nhập phải nộp theo quy định hiện hành...

Hội nghị góp ý lần này sẽ là cơ sở trình Chính phủ thông qua trong tháng 12/2013. Và Chính phủ trình Quốc hội xem xét cho ý kiến và thông qua dự án Luật Nhà ở và dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) tại kỳ họp lần thứ 7 năm 2014.