“Gỡ” tranh chấp sở hữu nhà chung cư: Hợp đồng phải chi tiết phần sở hữu riêng

Mức đóng phí bảo trì, vận hành chung cư sẽ tùy vào diện tích căn hộ. Sắp tới, chủ đầu tư căn hộ chung cư có quyền bán một phần chỗ đậu xe ở tầng hầm.

Thời gian qua đã xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp giữa người dân nhà chung cư với chủ đầu tư hay đơn vị quản lý tòa nhà về sở hữu, sử dụng căn nhà chung cư. Hôm qua (25-2), Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư hướng dẫn số 01 về hợp đồng mua bán và cấp “giấy hồng” cho căn hộ chung cư. Đáng chú ý là phần diện tích sở hữu chung riêng và các khoản phí thu đã được hướng dẫn cụ thể.

Hợp đồng phải “rõ như ban ngày”

Nếu như cách đây năm tháng, các chủ đầu tư chung cư Botanic (Phú Nhuận), Mỹ Vinh (quận 3), Phú Lợi (quận 8) cãi nhau kịch liệt với khách hàng về thế nào là phần tài sản chung, riêng ở tầng trệt, lửng, hầm... mà bất phân thắng bại thì nay thông tư đã rõ.

Theo thông tư trên, sắp tới việc mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư là tổ chức kinh doanh nhà ở với khách hàng phải thực hiện theo hợp đồng mua bán mẫu. Trong hợp đồng mẫu này có nhiều quy định rõ ràng về quyền sở hữu diện tích căn hộ của người bán lẫn người mua. Cụ thể, bên bán phải nêu đầy đủ phần diện tích nào thuộc sở hữu riêng của người mua. Tương tự, phần diện tích thuộc sở hữu chung (theo quy định của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung) thì sắp tới trong hợp đồng cũng phải ghi rõ.

Với quy định nêu trên thì sắp tới, quyền sở hữu của người mua căn hộ chung cư đã được mở rộng và phần sở hữu này không chỉ bó hẹp trong bốn bức tường như một số chủ đầu tư đã ép khách hàng phải chịu gần đây.

Ngoài ra, thông tư cũng hướng dẫn cách để các chủ đầu tư giữ tài sản riêng của mình. Với những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác thì các hạng mục này phải được liệt kê trong hợp đồng mua bán.

Như vậy, với quy định này thì sắp tới sẽ có nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ ở các thành phố lớn sẽ “xí” một phần tầng hầm để bán chỗ đậu xe. Trước đây, chủ đầu tư cao ốc Mỹ Vinh (quận 3) đã từng “xí” một phần tầng hầm để bán chỗ đậu xe với giá 20.000 USD.

Chung cư Mỹ Vinh (quận 3, TP.HCM) nơi chủ đầu tư
 bán chỗ để xe với giá 20.000 USD. Ảnh: Mai Thảo.

Hết nạn thu phí tùy tiện Bên cạnh vấn đề tài sản chung, riêng thì các khoản phí cũng đã từng khiến nhiều người mua căn hộ đau đầu. Nay thông tư hướng dẫn rằng trong hợp đồng mua bán căn hộ mẫu phải ghi rõ diện tích sàn căn hộ cũng như cách tính diện tích sở hữu chung, riêng cho nên các mức phí thu để bảo trì tòa nhà cũng được phân định.

Kinh phí bảo trì nhà chung cư bằng 2% tiền bán căn hộ, tính luôn trong giá bán ban đầu. Trong trường hợp nguồn kinh phí thu được để bảo trì không đủ thì đơn vị quản lý được phép huy động phần góp của người mua. Lúc này phần đóng góp khoản phí sẽ được tính cụ thể theo phần diện tích sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu. Điều này khá hợp lý vì trước đây, chủ đầu tư và người mua căn hộ hay “bất đồng quan điểm” ở chỗ người có căn hộ nhỏ cũng đóng phí như người có căn hộ to. Hoặc chủ đầu tư sử dụng nhiều diện tích mà lại đóng phí ít...

Ngoài ra, để ngăn chặn các chủ đầu tư lợi dụng việc quản lý để tự nâng mức phí tùy tiện, thông tư đã có quy định ngăn ngừa. Theo đó, lúc ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải nêu rõ dự kiến mức phí mà người mua phải đóng, nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp... dùng để quản lý, vận hành tòa nhà. Mức phí không vượt quá giá trần do UBND tỉnh, thành phố nơi chung cư đó tọa lạc ban hành.

Ghi rõ cách tính diện tích căn hộ

Diện tích căn hộ nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ đó (nếu có). Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ. Trong đó, tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ. Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm theo bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư đó. Bản nội quy này là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư. Bản nội quy phải đảm bảo các nội dung chính theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Thông tư 01 còn có rất nhiều quy định siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư. Chẳng hạn hợp đồng mẫu phải kèm theo phần mô tả căn hộ, danh mục vật liệu bên trong, bên ngoài căn hộ, tòa nhà, bảng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư... Ngoài ra, khi chung cư hoàn thành, chủ đầu tư phải có trách nhiệm ra “giấy hồng” (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) cho người mua căn hộ đúng theo cam kết trong hợp đồng.

Thông tư trên sẽ có hiệu lực sau 45 ngày.

Có “giấy hồng” sau 30 ngày

Tổ chức kinh doanh nhà ở (bên bán) có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên mua căn hộ nhà chung cư. Trong thời gian 30 ngày kể từ khi các chủ sở hữu căn hộ hoàn thành việc thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, tổ chức kinh doanh nhà ở phải hoàn thành và nộp cho cơ quan có thẩm quyền cấp “giấy hồng” hồ sơ của từng căn hộ. Cơ quan cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm hoàn thành thủ tục cấp “giấy hồng” cho chủ sở hữu căn hộ trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP