Định giá đất hợp lý: Cho an sinh và Quốc kế

Đề xuất việc cần thiết thành lập cơ quan độc lập để xác định giá đất của các đại biểu Quốc hội có căn cứ từ thực tế đời sống dân sinh và những phát sinh bất cập trong quản lý Nhà nước liên quan tới thuế đất, ngân sách.

Chuyện định giá đất "sát" với giá thị trường luôn "nóng" trên bàn Nghị sự của nhà quản lý cũng như giới hoạch định chính sách.

Kèm theo đó là vai trò "có cũng như không" của bảng giá đất (do địa phương công bố hàng năm) trong quá trình xem xét bồi thường thu hồi đất.

Khung giá… để minh họa!

Liên quan tới việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng cần giữ lại quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, đại biểu Huỳnh Minh Hoàng (tỉnh Bạc Liêu) cho rằng cần thiết phải có cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất, lập phương án đấu thầu đất trong trường hợp dự án phát triển kinh tế liên quan đến các doanh nghiệp. Có như vậy mới đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất… Không thể xác định "giá thị trường" là "giá do chính quyền công bố hàng năm". Giá thị trường phải là giá thực tế đang diễn biến trên thị trường. Cùng quan điểm, đại biểu Lê Thị Nguyệt (tỉnh Phú Thọ) cho rằng nếu chỉ quy định UBND tỉnh có thẩm quyền ban hành giá đất, chẳng khác nào "vừa đá bóng vừa thổi còi".

Từ trước, cơ chế định giá, đền bù cho trường hợp thu hồi đất làm dự án thực thi dựa trên bảng giá đất mà UBND cấp tỉnh công bố (ngày 1/1 hàng năm). Tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, giá đất do UBND tỉnh công bố hàng năm được sử dụng để tính thuế sử dụng đất (SDĐ) và chuyển quyền SDĐ; tính tiền SDĐ và tiền thuê giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá; xác định giá trị quyền SDĐ để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi cổ phần hóa, tính giá trị quyền SDĐ để thu lệ phí trước bạ; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Bắt nguồn từ lý do UBND cấp tỉnh có trách nhiệm phải công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm, kèm theo thực tế cho thấy giá đất thị trường năm sau thường tăng so với năm trước (xét trên bình diện ở các đô thị lớn, đô thị loại 1) nên việc bồi thường, GPMB nhất là những dự án kinh tế có kế hoạch thu hồi đất vào các tháng cuối năm thường bị chậm trễ. Dẫn tới rất nhiều trường hợp người dân "dây dưa" kéo dài thời gian bàn giao mặt bằng với kỳ vọng năm sau tiền bồi thường sẽ cao hơn.

Trong tình trạng "lùng nhùng" giá đền bù đất "theo khung hay theo giá thị trường", có vấn đề bất cập ngay từ phía chính sách. Nghị định 123/2007/NĐ-CP nêu rõ, giá đất tối đa tại Hà Nội và Tp.HCM là 67,5 triệu đồng/m2; tại đô thị loại I là 42,5 triệu đồng/m2, tại đô thị loại II là 30 triệu đồng/m2… Đồng thời, mức tăng tối đa cho phép vượt khung chỉ là 20%.

Thực tế cho thấy, mức giá trong Nghị định luôn thấp hơn giá thị trường đã được các cơ quan cấp tỉnh, chủ đầu tư "linh hoạt" để khơi thông khâu GPMP cho dự án. Ts. Trần Du Lịch ví dụ về một dự án ở Tp.HCM: tiền hỗ trợ di dời cao gấp 6 lần tiền bồi thường mà dân vẫn kiện; giá đất nông nghiệp ở quận 9, theo khung giá đất là 150.000 đồng/m2, trong khi người ta chuyển nhượng 3-4 triệu đồng/m2. Khi làm đường cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây, dù phục vụ công ích, nhưng chủ đầu tư bồi thường cho dân hơn 1.000.000 đồng/m2 (!).

Ngoài những bất cập từ chính sách và cơ chế định giá đền bù thu hồi đất, giới chức địa phương cũng gặp "khó" trong việc cân nhắc ban hành bảng giá đất. Bởi, nếu ban hành giá đất cao hơn những địa phương khác (cùng loại đô thị, cùng tốc độ phát triển), sức hút đầu tư sẽ thua sút – kéo theo lực phát triển địa phương bị hạn chế.

Ngân sách bị ảnh hưởng

Bên cạnh đó, sự "lỗi thời" của bảng giá đất địa phương hàng năm còn kéo theo hệ lụy thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Trong một hội nghị về thu ngân sách Nhà nước (NSNN) tổ chức trong năm 2012, ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản nhìn nhận: do quy định về khung giá và bảng giá đất quá lỗi thời, suốt thời gian qua bảng giá đất không đuổi kịp giá thị trường, dẫn tới khoản chênh lệch này rơi vào túi nhà đầu tư, không thu được vào NSNN.

Việc xác định giá đất theo giá thị trường được giao cho tổ chức độc lập và UBND tỉnh, nhưng nhiều khi không chính xác. Thống kê sơ bộ cho thấy, biên độ giữa giá đất tối đa và giá đất tối thiểu của mỗi loại đô thị, nông thôn hay mỗi vùng luôn có khoảng cách đáng kể. Mức chênh lệch tại đô thị loại đặc biệt từ 1,5 – 67,5 triệu đồng/m2. Đất nông nghiệp trồng cây hằng năm mức chênh lệch từ 4.000 – 135.000 đồng/m2 – dẫn tới thực trạng vận dụng áp giá đất đền bù một cách tùy tiện ở nhiều địa phương.

Khiếm khuyết là vậy, nhưng để trám "lỗ hổng" pháp lý đến nay cơ quan hoạch định chính sách (chịu trách nhiệm chính là Bộ Xây dựng) vẫn chưa thể tìm ra phương cách. Thực chất, việc bỏ hay không bỏ bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm chỉ là ngọn. Quan trọng hơn, đó là hệ quy chiếu giữa giá đất mà lãnh đạo sở tại ban bố so với biến thiên giá thị trường. Ý kiến đề xuất nên cho phép UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá tương ứng mỗi khi thị trường giá đất biến động cũng khó khả thi vì giá thị trường biến động theo ngày, thậm chí theo giờ (!).

Nên chăng, Nhà nước và các bộ, ban, ngành cùng thống nhất xây dựng lộ trình chuyển giao trách nhiệm định giá đất cho một cơ quan độc lập (không có chức năng hành chính). Cơ quan này cần được đảm bảo về tính chuyên nghiệp, sự minh bạch và giữ vai trò là cơ sở thông tin quy chiếu cho ngành thuế vụ, công chứng tư pháp cũng như tài nguyên môi trường địa phương.