Cơ hội cấp “sổ đỏ” cho đất không giấy tờ

Cùng ngày Luật Đất đai có hiệu lực (1-7-2014), các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai của Chính phủ cũng chính thức có hiệu lực. Đáng chú ý, theo quy định mới, đất trong vùng quy hoạch, đất không có giấy tờ, thậm chí đất lấn chiếm cũng được xem xét cấp “sổ đỏ”.

Bộ Tài Nguyên - Môi trường cho biết, quy định mới nêu rõ, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước 15-10-1993; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp “sổ đỏ” phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch) thì được công nhận quyền sử dụng đất.

Tương tự, các trường hợp đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cũng được công nhận quyền sử dụng đất. Cùng với đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước 1-7-2004, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, thì được công nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp đang sử dụng đất trong diện nêu trên mà không đủ điều kiện được cấp “sổ đỏ” vẫn được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.

Một trong những vấn đề gây nhiều tranh cãi khi xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định - căn cứ rất quan trọng để cấp “sổ đỏ” - cũng được làm rõ. Cụ thể, thời điểm này được ghi trên các giấy tờ như Biên lai nộp thuế sử dụng đất, Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình, Bản kê khai đăng ký nhà, đất, Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn, Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất...

Đặc biệt, theo quy định mới, các trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch và nay, diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất sẽ được xem xét cấp “sổ đỏ”. Tương tự, các trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước 15-10-1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, thì người đang sử dụng đất được cấp “sổ đỏ”. Chốt lại thời gian giải quyết các trường hợp tương tự, quy định mới nêu rõ: “Nhà nước không cấp “sổ đỏ” và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ 1-7-2014 trở về sau”.

Cũng theo quy định mới, thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành (tại Hà Nội, diện tích đất nhỏ hơn 30m2 không được cấp “sổ đỏ”) mà diện tích thửa đất nhỏ hơn mức tối thiểu theo quy định nhưng có đủ điều kiện cấp “sổ đỏ” thì người đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận. Nhà nước yêu cầu không được công chứng, chứng thực, cấp “sổ đỏ” và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất thành 2 hoặc nhiều thửa, mà trong đó, có ít nhất 1 thửa có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Quy định mới cũng nêu rõ 7 trường hợp không cấp “sổ đỏ” trong đó, không cấp “sổ đỏ” cho người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; đất có đủ điều kiện cấp nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền...