Chính sách thuế cản trở quyền bán nhà

Trong dự thảo nghị định và thông tư hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân mới, Bộ Tài chính chỉ đồng ý miễn thuế cho người bán căn nhà duy nhất với điều kiện đã sở hữu 183 ngày và phải bán nguyên căn.

Ngày 1-7 tới đây, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) sẽ có hiệu lực thi hành. Để kịp triển khai luật này, Bộ Tài chính cũng đã soạn thảo nghị định và thông tư mới với rất nhiều nội dung mới. Đáng lưu ý là việc thu thuế từ chuyển nhượng nhà, đất sẽ có nhiều ràng buộc gây không ít khó khăn cho những người giao dịch.

Đặt thêm điều kiện miễn thuế

Luật Thuế TNCN trước và nay đều quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế TNCN.

Tuy nhiên, khác với các văn bản hướng dẫn hiện hành, dự thảo nghị định hướng dẫn Luật Thuế TNCN đưa ra yêu cầu: “Người chuyển nhượng được coi là có duy nhất một nhà, đất phải đáp ứng các điều kiện: Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở; thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày; cá nhân phải chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất”. Dự thảo thông tư cũng hướng dẫn tương tự như trên.

Trong Tờ trình về dự thảo nghị định, Bộ Tài chính trình bày quan điểm: “Thực tế thực hiện đã phát sinh một số trường hợp cá nhân lợi dụng để trốn tránh thuế. Có cá nhân được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất ở với diện tích lớn và trong quá trình sử dụng đất ở này, cá nhân đã tiến hành xây dựng nhà làm văn phòng hoặc khách sạn để cho thuê, sau đó thực hiện chuyển nhượng và kê khai là được miễn thuế do là chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất”. Do vậy, các điều kiện trên được đặt ra nhằm “bảo đảm chính sách phù hợp thực tế, tránh lợi dụng, trục lợi gây ảnh hưởng tới thu ngân sách”.

Đòi hỏi trái luật

“Khống chế thời hạn sở hữu nhà như dự thảo nghị định và thông tư là trái luật” - luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty Luật Minh Đăng Quang, nêu ý kiến phản đối. Theo luật sư Xoa, việc cá nhân sở hữu 183 ngày rồi mới được chuyển nhượng nhà, đất miễn thuế đã từng được đề cập khi Bộ Tài chính xây dựng Luật Thuế TNCN năm 2007. Thế nhưng do vấp phải nhiều ý kiến không đồng tình nên không được ban hành. Bây giờ quy định này lại quay trở lại. “Phải nói ngay, khi Luật Thuế TNCN không có quy định mà nghị định lại đặt ra điều kiện để được miễn thuế là sai với luật. Lại nữa, quy định về thời hạn sở hữu và buộc phải chuyển nhượng toàn bộ mới được miễn thuế là không phù hợp với quyền lợi của người dân” - luật sư Xoa nói.

Luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn Luật sư TP.HCM) lưu ý: “Nếu được ban hành chính thức, các quy định trên sẽ làm ảnh hưởng đến quyền về tài sản của người dân vẫn luôn được Nhà nước bảo hộ. Nếu pháp luật có những kẽ hở thì cơ quan quản lý có thể kiến nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, tránh tình trạng bị lợi dụng chứ không thể suy diễn rồi tận thu thuế. Văn bản dưới luật phải căn cứ vào những văn bản có tính pháp lý cao hơn nó để tránh tình trạng “áo mặc qua khỏi đầu””.

“Tại sao bán một phần nhà lại phải nộp thuế?”. Luật sư Nguyễn Thanh Lương (Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Bến Tre) thắc mắc như vậy khi bàn về quy định “cá nhân có căn nhà duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó”. Luật sư Lương cho rằng quy định này không hợp đạo lý lẫn pháp lý. “Đâu phải ai cũng muốn bán cả căn nhà, có những trường hợp vì thiếu tiền, nợ nần… hay chỉ có nhu cầu bán một phần hoặc nửa căn nhà. Khi phần bán đó vẫn nằm trong căn nhà họ được miễn thuế chứ không phải là căn nhà thứ hai thì dựa vào đâu cơ quan thuế lại tính thuế? Phải cho phép họ dù có bán bao nhiêu phần đi chăng nữa trong căn nhà duy nhất thì họ cũng đương nhiên được miễn thuế TNCN” - luật sư Lương đề nghị.

Ủy quyền bán nhà: Cả hai bên đều phải nộp thuế?

Trong dự thảo thông tư, “trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản (BĐS) mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng BĐS hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu BĐS theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền BĐS”. Thế nhưng cũng trong dự thảo lại nêu “thu nhập từ việc ủy quyền như trên thuộc thu nhập phải chịu thuế của người được ủy quyền”. Như vậy, vô hình trung một căn nhà nhưng có tới hai người (cả bên ủy quyền và được ủy quyền) bị đánh thuế TNCN.

Theo luật sư Lương, có thể có người mua bán nhà nhưng lại làm hợp đồng ủy quyền để né thuế nhưng chắc chắn số này không nhiều. Không thể vì những người này mà pháp luật chế tài tất cả. Bởi lẽ người nhận ủy quyền đi làm thay cho chủ sở hữu chứ họ không được hưởng quyền của chủ sở hữu. Khi nhận tiền bán nhà, họ phải trả lại cho chủ sở hữu. Do vậy tính thuế TNCN đối với họ là không ổn.

Một chi cục trưởng Chi cục Thuế của một quận tại TP.HCM cũng đồng tình với ý kiến trên. Vị này cho biết quy định thu thuế ủy quyền không những làm khó người dân mà còn làm khó cả người thu thuế.

“Xấu đến thế thì cũng chịu thôi!”

Một cán bộ về thuế thuộc Bộ Tài chính cho biết quan điểm chung về thu thuế là công bằng, hạn chế những trường hợp lách thuế, trốn thuế. Vị này nêu: Luật giao cho Chính phủ, Bộ Tài chính quyền hướng dẫn. Trước đây, Bộ không quy định các điều kiện này vì chưa có thực tế, nay đã qua nhiều ghi nhận nên phải thêm điều kiện để điều chỉnh cho phù hợp. Bộ đã ghi nhận rất nhiều trường hợp cha mẹ tặng nhà cho con rồi con đem bán liền căn nhà duy nhất đó. Việc tặng nhà như thế có ý nghĩa gì khi mà người con bán nhà ngay, sao cha mẹ không tự bán, nộp thuế rồi cho con tiền? Quy định thời hạn sở hữu trên 183 ngày là để đồng bộ với quy định xác định người cư trú phải nộp thuế. Ngoài ra, việc quy định phải bán toàn bộ nhà, đất mới được miễn thuế cũng nhằm bảo đảm công bằng. Quan điểm quản lý là mong muốn người dân có thể cải thiện về chỗ ở, bán nhà này lấy tiền mua nhà khác. Nếu nói vì hoàn cảnh mà bán căn nhà duy nhất thì sao không bán hết mà chỉ bán một nửa, bán một phần, sao không bán hết đi rồi mua nhà khác? Có biệt thự bán đi một nửa thì vẫn còn một nửa, đâu phải căn nhà duy nhất!

PV đặt vấn đề nếu người dân thực sự muốn lách thuế, trốn thuế thì họ vẫn có thể kiên trì đợi đủ 183 ngày rồi mới chuyển nhượng nhà, đất duy nhất đó. Như vậy điều kiện mà Bộ Tài chính đưa ra cũng không hạn chế được việc thất thoát thuế, trong khi chắc chắn sẽ gây khó khăn, hạn chế cho người thực sự có nhu cầu chuyển nhượng gấp. Cán bộ thuế này cho rằng “công dân xấu đến thế thì cũng phải chịu thôi”!

Bị ách hồ sơ do mới sở hữu nhà 69 ngày đã bán

Năm 2000, ông Nguyễn Tấn Thành và bà Nguyễn Kim Hoa mua căn nhà 190 Nguyễn Đình Chiểu (quận 3) với giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng là 700 triệu đồng. Tháng 8-2012, hai người ký hợp đồng tặng cho nhà ở, đất ở cho con gái là Nguyễn Ngọc Trang (sinh năm 1995). Tháng 10-2012, cô Trang ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà trên cho Công ty Cổ phần Sữa Việt Nam (Vinamilk), giá chuyển nhượng là hơn 37,86 tỉ đồng (ông Thành, bà Hoa làm đại diện theo pháp luật do con chưa thành niên). Cô Trang có đơn cam kết chỉ có duy nhất một nhà này để được miễn thuế TNCN.

Tháng 1-2013, Cục Thuế TP.HCM có công văn xin ý kiến Tổng cục Thuế, trong đó cho rằng “chỉ 69 ngày sau khi được tặng cho, cô Trang đã chuyển nhượng cho Vinamilk, Cục Thuế nhận thấy đây là hiện tượng lách luật để được miễn thuế TNCN. Để tránh việc lợi dụng sự ưu đãi của Luật Thuế TNCN, Cục Thuế đề nghị vẫn thực hiện tính thuế TNCN là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản”. Đồng thời, Cục cũng chậm giải quyết hồ sơ trước bạ cho trường hợp này.

Đầu tháng 5-2013, viện dẫn quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, Tổng cục Thuế đề nghị Cục Thuế TP.HCM có công văn đề nghị TAND TP.HCM xem xét hợp đồng chuyển nhượng nhà trên có dấu hiệu giả tạo, gian lận nhằm trốn thuế TNCN.

Giữa tháng 5, ông Thành - bà Hoa đại diện cho con gái gửi đơn xin tạm nộp thuế để giải quyết nhanh việc chuyển nhượng với Vinamilk. Cuối tháng 5, Cục Thuế cũng chỉ đạo Chi cục Thuế quận 3 tạm tính và thu thuế trường hợp của cô Trang.

Nếu tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng thì phần thuế TNCN sẽ gần 760 triệu đồng.