Cần phải tạo quỹ đất giá rẻ

Chính quyền sẽ hỗ trợ xây dựng hạ tầng cơ bản cho những khu đất đã được quy hoạch nhưng chưa sử dụng ngay hoặc đất chưa có quy hoạch nhưng không còn khả năng sản xuất nông nghiệp… và cho phép người dân xây dựng tạm để ở.

Chính sách phát triển nhà ở trong mấy năm qua có sự chưa hợp lý. Nhà cao cấp, giá cao được xây nhiều nhưng bán rất chậm. Trong khi đó, người thu nhập thấp lại không đủ chỗ ở, nhiều người phải xoay xở bằng con đường bất hợp pháp dẫn tới bị cưỡng chế tháo dỡ. Nhà nước đã có chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng chỉ giải quyết một phần cho những đối tượng nhất định. Vậy phải làm sao để người nghèo có chỗ ở hợp pháp? Theo tôi, giải pháp khá khả thi là tạo điều kiện về đất giá rẻ để họ xây nhà giá rẻ.

Cho phép xây dựng tạm

Ý tưởng của giải pháp tạo quỹ đất giá rẻ là chính quyền cho phép và hỗ trợ xây dựng hạ tầng cơ bản cho những khu đất đã được quy hoạch nhưng chưa sử dụng ngay hoặc đất chưa có quy hoạch nhưng không còn khả năng sản xuất nông nghiệp hoặc những nơi xa trung tâm có giá đất thấp… và cho phép người dân xây dựng tạm để ở. Chữ “tạm” vừa có nghĩa nhà sẽ bị tháo dỡ sau một thời hạn, vừa có nghĩa chủ nhà ở một thời gian rồi chuyển cho người khác ở tiếp (do đã tìm được chỗ ở mới phù hợp hơn), vừa có nghĩa sẽ được ở và xây dựng chính thức nếu được phép.

Chắc chắn sẽ có nhiều ý kiến lo lắng về hệ lụy xã hội và đô thị của một khu ở tạm không đủ tiêu chuẩn kiểu này. Rõ ràng một khu ở tạm không thể đảm bảo yêu cầu về kiến trúc - cảnh quan, về tiện ích và cả về môi trường như một khu ở đúng quy chuẩn. Ngoài ra, nếu cho phép ở như vậy thì mật độ dân số sẽ tăng do người dân các địa phương khác đổ về TP. Khi đó, những nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật và xã hội chung sẽ bảo đảm thế nào?

Phải chấp nhận “méo mó”

Những lo ngại trên là dễ hiểu. Tuy nhiên, nếu thống nhất một số quan điểm sau đây, chúng ta sẽ thấy vấn đề đơn giản hơn:

Thứ nhất, trong quá trình công nghiệp hóa, việc di dân từ nông thôn vào các đô thị là tất yếu. Nói cách khác công nghiệp hóa, đô thị hóa chẳng qua cũng là để đón dân từ nông thôn nhập cư vào đô thị và nâng cao năng suất lao động của họ, tạo nên sự phát triển của quốc gia. Khi đất nước đã phát triển thì sẽ có 80%-90% dân số sống ở đô thị.

Thứ hai, TP.HCM là một đô thị cực lớn. Đô thị cực lớn không chỉ rộng về diện tích, đông về dân số mà còn đa dạng về hình thái kiến trúc, cảnh quan. Điều này khác với một số đô thị vừa và nhỏ có mục tiêu nhất định về kinh tế và kiến trúc cảnh quan (như thành phố du lịch, thành phố sinh thái, thành phố khoa học…). Trong đô thị cực lớn này sẽ có những khu vực được quản lý nghiêm ngặt về quy hoạch - kiến trúc, đồng thời cũng bố trí những nơi ở tạm “méo mó” cho người nghèo.

Thứ ba, đối với người nghèo, phải chấp nhận “méo mó, có hơn không”. Tôi đã từng chứng kiến “ngôi nhà” tạm của một người nhập cư từ ĐBSCL chỉ có 2 m2 (hai mét vuông!), bên trong chỉ vỏn vẹn một cái giường cho vợ chồng, con cái. Chúng ta lo cho bộ mặt đô thị và lo cho đời sống người dân nên không cho phép xây dựng căn hộ nhỏ hơn 30 m2, nền nhà không nhỏ hơn 40 m2. Những người nghèo không đủ tiền lo bữa ăn hằng ngày, làm sao mua nổi những chỗ ở dù là tối thiểu như vậy. Không được xây nhà đủ tiêu chuẩn thì họ đành phải tá túc đâu đó. Thực tế chính thị trường đã cưu mang những người này. Dân nội thành thì cơi nới, ngăn phòng để cho thuê, dân ngoại thành thì xây những căn nhà không theo bất kỳ tiêu chuẩn nào để đáp ứng nhu cầu ở của sinh viên, công nhân và dân nhập cư. Hầu như chính quyền đã không quản lý hiện tượng này trong nhiều năm.

Thứ tư, “nhà ở là một quá trình” (tiếng Anh viết là housing), có nghĩa là việc có nhà của một người là một quá trình. Đó là quá trình tích lũy tiền nong để mua hoặc quá trình chuyển từ chỗ ở nhỏ lên chỗ ở lớn hoặc quá trình xây dựng từ nhà tạm đến nhà kiên cố… Giải pháp khu ở tạm trong quá trình nhà ở có thể phải tồn tại khá lâu, cho đến khi kết thúc quá trình công nghiệp hóa, tức là kết thúc quá trình di dân vào đô thị. Do đó đối với mỗi người dân thì “tạm” nhưng đối với Nhà nước, giải pháp tạo quỹ đất giá rẻ để lo cho người nghèo thì không “tạm”.

Thứ năm, các khu ở “méo mó” là một giải pháp mạo hiểm đối với mục tiêu phát triển ổn định bền vững của TP. Giống như nghệ sĩ xiếc đi trên dây cần kiểm soát được sự cân bằng, chính quyền phải kiểm soát được sự ra đời, tồn tại và kết thúc của các dự án này.

Dân sẽ tích cực tham gia

Tình trạng xây dựng nhà không phép vừa qua cho thấy đất ở giá rẻ đang là nhu cầu khá bức xúc của nhiều người dân. Vài mươi năm trước (vào những năm 1994-1995), TP chỉ mới có quy hoạch chung nhưng do nhu cầu về xây dựng nhà ở của nhân dân rất lớn nên UBND TP đã cho phép người dân được lập và thực hiện các dự án phát triển nhà ở nhỏ. TP yêu cầu bản quy hoạch chi tiết phân lô phải được Kiến trúc sư trưởng TP phê duyệt và phải xây dựng xong hạ tầng cơ bản (giao thông, thoát nước, cấp nước) mới được xây dựng nhà. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý đã không kiểm soát được quá trình thực hiện, để xảy ra tình trạng nhiều chủ đất thuê người lập quy hoạch rồi bán nền (nên gọi đây là phương thức “phân lô bán nền”). Do có nhiều khiếm khuyết, phương thức này đã bị phê phán và buộc phải chấm dứt thực hiện. Dù vậy, hàng ngàn dự án nhỏ này cũng đã đáp ứng được phần nào nhu cầu nhà ở vào thời điểm đó.

Ngày nay tình hình đã khác hẳn. Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị đã được ban hành. Quy hoạch chi tiết cũng đã được phủ kín hầu khắp các khu vực đô thị hóa. Lực lượng kiểm soát xây dựng đã được tăng cường vượt bậc (riêng thanh tra xây dựng có biên chế hàng ngàn người, so với bảy người vào thời kỳ đó). Những điều kiện đó có thể giúp chính quyền nắm chắc quỹ đất, điều khiển được việc sử dụng đất. TP cũng có trong tay quỹ đất công (quyền sử dụng đất trong tay Nhà nước), có ngân quỹ chăm sóc người nghèo. Hơn nữa, đối với đất còn trong tay dân, Nhà nước chỉ cần đưa ra phương thức hợp lý thì nhiều người dân sẽ tham gia vào chương trình tạo quỹ đất giá rẻ này.

TS-KTS VÕ KIM CƯƠNG, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP