90% cư dân chung cư chưa được cấp sổ đỏ: Lỗi do ai?

"Hiện nay, người dân phải bỏ ra hàng tỷ đồng để mua một nơi chỉ được ở mà không có quyền bán hay thế chấp tài sản. Người mua của Việt Nam quá dễ và không hiểu biết nhiều về pháp luật nên chịu thiệt thòi", TS. Bùi Ngọc Sơn - trưởng phòng Kinh tế thế giới, viện Nghiên cứu chính trị thế giới nêu quan điểm trước thực trạng 90% chung cư chưa có sổ đỏ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Một thực tế diễn ra trong vòng nhiều năm trở lại đây: Nhiều hộ gia đình đóng tiền đầy đủ để mua chung cư, nhưng vẫn mòn mỏi chờ sổ đỏ. Cụ thể, sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội cho biết: Hiện có trên 90% dự án chung cư, khu đô thị đã bàn giao nhà, nhưng người dân vẫn chưa được cấp sổ đỏ, thậm chí cả với những dự án đã làm đúng thủ tục quy định.

Đại diện của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội cho biết, có nhiều lý do khiến người dân chưa được cấp sổ đỏ, chủ yếu là do chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, sai so với giấy phép xây dựng, chủ đầu tư thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, thay đổi hệ số sử dụng đất, quy mô công trình,... nên chiểu theo quy định hiện hành thì chưa thể cấp sổ đỏ cho người mua nhà.

Còn theo báo cáo mới đây nhất của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), khối lượng còn lại cần cấp Giấy chứng nhận các loại đất chính trong năm 2013 của cả nước vẫn còn nhiều. Tính đến ngày 30/6/2013, cả nước đã cấp được 36 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp giấy chứng nhận của cả nước, tăng 2,0% so với năm 2012. Tuy nhiên, nhiều tỉnh, thành phố có kết quả cấp giấy chứng nhận ở nhiều loại đất chính còn đạt thấp (dưới 70% diện tích cần cấp), số lượng tồn đọng tập trung chủ yếu ở 18 tỉnh có nhiều khó khăn, không cân đối đủ ngân sách để thực hiện.

Đại diện Bộ TN&MT cũng cho hay, đối với trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai và chưa nộp tiền sử dụng đất nhưng đã xây dựng nhà ở và bàn giao cho người mua, kiến nghị cho phép UBND cấp tỉnh quyết định công nhận việc sử dụng đất của chủ đầu tư nếu việc xây dựng nhà ở là phù hợp quy hoạch để có cơ sở làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất theo chính sách tại thời điểm hoàn thành công trình. Trường hợp, chủ đầu tư đã giải thể mà người mua nhà không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư, thì người mua nhà phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách tại thời điểm mua nhà.

Trong phiên chất vấn tại UB Thường vụ Quốc hội chiều 20/8, bộ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Minh Quang cũng thừa nhận: "Nếu mục tiêu căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nước không hoàn thành trong năm 2013, trách nhiệm trước hết thuộc về lãnh đạo địa phương, trong đó có phần trách nhiệm của các sở TN&MT. Bên cạnh đó, Bộ TN&MT, Bộ Tài chính, các bộ, ngành liên quan khác cũng có trách nhiệm không nhỏ trong việc thực hiện nhiệm vụ Chính phủ giao".

Cơ quan chức năng  chưa giám sát triệt để

Trao đổi với PV, luật sư Lê Văn Vinh, đoàn Luật sư Hà Nội cho hay, một trong những nguyên nhân làm chậm quá trình cấp giấy chứng nhận được xác định, đất Nhà nước thì nên định giá bán, ai có nhu cầu thì mua. Còn đất của người dân tự tạo lập, khi cấp giấy không nên thu tiền. Khi sử dụng, người dân phải đóng thuế đất phi nông nghiệp. Ví dụ, có một căn nhà mỗi năm đóng 300.000 - 400.000 đồng, còn có từ căn nhà thứ 2 vượt hạn mức đất ở thì mỗi năm đóng 10 triệu hoặc 20 triệu đồng. Như vậy, người dân sẽ phải sử dụng đất hiệu quả, còn Nhà nước mỗi năm cũng có một nguồn thu ổn định. Chính sách hiện nay giống như bán đất. Nhà nước thu một cục, đến một lúc nào đó hết đất xem như Nhà nước cũng không còn nguồn thu. Không những thế, chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay cũng không công bằng, khi người ít đất cũng phải đóng tiền như người nhiều đất. Ở nước ngoài, thu tiền sử dụng đất, người càng nhiều đất đóng thuế càng cao.

Trả lời về trách nhiệm khi không hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luật sư Vinh cho rằng: Chính quyền các cấp chưa nhận thức đúng trách nhiệm, thiếu quyết tâm chỉ đạo sâu sát, giải quyết khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện. Sự tham gia, phối hợp của các ngành, các cấp chưa chặt chẽ, thiếu tích cực, chưa triển khai đồng bộ các giải pháp. Một số quy định của pháp luật chưa phù hợp thực tế, chưa khuyến khích người sử dụng đất đăng ký theo đúng quy định. Kiến thức pháp luật của cán bộ một số địa phương còn hạn chế, nên quá trình thực hiện lúng túng, chậm trễ hoặc thực hiện không đúng quy định. Thủ tục cấp sổ đỏ ở một số địa phương còn rườm rà, thời gian thực hiện kéo dài, chưa đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính. "Nên trách nhiệm trước hết thuộc về địa phương rồi kế đó là các cơ quan, ban ngành quản lý cao hơn chưa giám sát triệt để", vị luật sư có nhiều năm tranh tụng trong các vụ án dân sự liên quan đến đất đai cho hay.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, Trưởng phòng Kinh tế thế giới, viện Nghiên cứu chính trị thế giới, việc chậm cấp sổ đỏ là do có nhiều tồn tại từ trong quá khứ. Trong đó có một phần từ trong chính sách ban hành cộng thêm những nhũng nhiễu của những người thực thi chính sách nên tạo ra những phức tạp. Ông cho biết, với những trường hợp người dân đã đóng đủ tiền mà chủ dự án không hoàn thiện thủ tục làm sổ đỏ để trả cho người dân thì phải chịu trách nhiệm về mặt pháp lý. "Anh gây tổn hại cho người mua nhà và như thế người dân hoàn toàn có thể kiện được. Nó giống như một điều kiện trong bản hợp đồng, chủ dự án nhận tiền rồi thì đến một thời gian nhất định phải bàn giao sổ đỏ cho người dân. Phải có một sự trừng phạt nếu không hoàn thành điều đó", ông Sơn cho hay.

Nhà nước nên xác nhận trực tiếp cho người mua!

Từ thực tế quy định hiện nay, vị chuyên gia này nhận thấy: Sổ đỏ của đất là của ông chủ dự án sau đó ông chủ ấy bán lại cho người dân. Ở nước ngoài, đất đai được dựa trên chủ sở hữu rõ ràng nên dịch chuyển chủ sở hữu dựa trên quan hệ dân sự rõ ràng. Còn chúng ta hiện nay, không rõ ràng về mặt pháp lý, khi chủ sở hữu khu chung cư bán cho người dân thì việc bán đó là bán gì? Người mua chung cư có những quyền lợi gì? Vì thế trong quy tắc của Nhà nước cần phải quy định rõ quyền lợi của người chủ sau. Như hiện nay, người dân phải bỏ ra hàng tỷ đồng để mua một nơi chỉ được ở mà không có quyền bán hay thế chấp tài sản. Người mua của Việt Nam quá dễ dãi và không hiểu biết nhiều về pháp luật.

Ông Sơn cho rằng: "Mục đích của việc làm sổ đỏ là xác nhận người chủ đang sở hữu bất động sản đó. Nếu chứng minh được mình là chủ thì sẽ được làm sổ đỏ. Hiện nay có nhiều chủ đầu tư đã phá sản, giải thể hoặc bỏ đi nơi khác. Theo quy định hiện nay, không có chữ ký của đơn vị đó thì không làm sổ đỏ được. Nếu cứ ngồi chờ chủ đầu tư thì sẽ nảy sinh nhiều phức tạp, nhiêu khê. Tôi biết có một số nơi, người dân đóng tiền đầy đủ rồi nhưng người làm sổ đỏ muốn gây khó dễ nên có người đóng "phí ngầm" thì được làm, người không nộp "phí" ấy thì không làm được, gây ra mất công bằng trong xã hội.

Vì thế với những người đã mua chung cư và chưa được cấp sổ đỏ hiện nay, Nhà nước nên xác nhận trực tiếp cho người dân, khi đã mua chung cư rồi thì nghiễm nhiên được quyền sở hữu căn hộ đấy và giấy tờ đó được quyền chuyển nhượng và thế chấp ngân hàng. Những người mua nhà hiện nay không cần thông qua chủ dự án. Nếu người đó chứng minh được mình là người mua căn nhà thì có thể đứng ra làm sổ đỏ. Làm như vậy thì mới có thể cắt đứt mớ bòng bong này được". 

3 nguyên nhân “huỷ diệt” giấc mơ “chính chủ”

Cũng theo luật sư Vinh, có 3 nguyên nhân khiến nhiều chung cư hiện nay chưa thể cấp được sổ đỏ như: Thứ nhất, việc ký hợp đồng mua bán nhà thường do các công ty con, hoặc công ty thứ cấp tại các dự án nhà ở thực hiện. Trường hợp này chủ đầu tư thứ cấp chưa có quyền sử dụng đất, nên không thể làm sổ đỏ cho người dân. Thứ hai, nhiều chủ đầu tư chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý về đất đai đã xây dựng công trình nhà ở và đã bàn giao nhà cho người mua. Thứ ba, trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất làm dự án nhưng không xây dựng nhà ở để bán mà đã chuyển cho cán bộ công nhân viên khác, không có hợp đồng chuyển nhượng với từng cá nhân mà thông qua cơ quan.