Làm thế nào để mua nhà ở Mỹ?

Trong bài viết này, tôi sẽ trình bày với các bạn về loại nhà ở (residential properties) của Mỹ. Đầu tiên, nếu có ý định, kế hoạch đầu tư một căn nhà ở Mỹ, các bạn nên chuẩn bị sẵn 2 yếu tố: Địa điểm (location) và tài chính.

Địa điểm, địa điểm và địa điểm!

Trong lý thuyết dẫn luận về đầu tư bất động sản, địa điểm là một trong những yếu tố quan trọng đầu tiên cần minh định. Nghĩa là bạn phải xác định được muốn mua nhà hay đầu tư bất động sản ở đâu. Không ai khác có thể quyết định thay cho bạn điều này.

Nhiều người cứ hỏi tôi rằng họ muốn mua nhà ở Mỹ nhưng không biết phải mua ở đâu, thành phố nào? Đối với người Việt Nam hay một người không phải là người Mỹ, phần trả lời cho câu hỏi này có thể nói là rất mênh mông.

Lãnh thổ nước Mỹ rộng gấp 36 lần Việt Nam, dân số gấp hơn 4 lần, có 50 tiểu bang, 20.000 đơn vị hành chính cấp thành phố, trong đó có 100 thành phố lớn (cỡ TP.HCM trở lên). Một thành phố trung bình có thể có tổng sản phẩm kinh tế (GDP) bằng Việt Nam. Chẳng hạn nền kinh tế của thành phố New York đã gần bằng nước Nga và trên 7 lần Việt Nam (1.500 tỉ USD); thành phố Los Angeles là 900 tỉ USD

Vì vậy, câu hỏi nên mua nhà ở đâu tại Mỹ là rất dễ khiến bạn bị “tẩu hỏa nhập ma”.

Nếu bạn hỏi một người ở Mỹ thì người đó sẽ nói không đâu bằng thành phố của họ. Người Việt Nam ở Mỹ luôn tự thấy thành phố mình tốt hơn chỗ khác và chắc chắn sẽ khuyến khích người khác chọn nơi cư ngụ của họ.

Tôi cũng đã từng có tâm lý này. Nhưng rồi một ngày, tôi chợt nhận ra tất cả bạn bè tôi ở Mỹ đều nói giống nhau. Thì ra, người Việt Nam, vốn ra đi từ một nơi còn nhiều thiếu thốn, nên đến bất cứ vùng nào ở Mỹ, họ cũng đã thấy quá mãn nguyện. Vì vậy, mà họ luôn có cảm giác thành phố họ đang sống là tốt nhất.

Tóm lại về vấn để địa điểm, bạn không nên phụ thuộc vào lời tư vấn của một người quen ở Mỹ. Mà mua nhà ở đâu là tuỳ thuộc vào mục đích (cho con cái đang du học ở, đầu tư, hoặc để cả gia đình đến sinh sống, tạm trú, nghỉ ngơi) và khả năng tài chính của bạn.

Tôi có vài gợi ý để bạn lựa chọn: Chẳng hạn, nếu khá giả, dự định mua một căn nhà tại Mỹ để du lịch và nghỉ ngơi thì nên xem xét các địa điểm như Hawaii, San Diego, San Francisco, Los Angeles (Huntington Beach, Long Beach), San Francisco, Santa Cruz, Monterey của CA, Miama của Florida… Đây là những thành phố có khí hậu biển, thời tiết ôn hòa, cảnh đẹp, hạ tầng xã hội tốt… có thể nói là lý tưởng để là nơi hưởng thụ một đời sống an nhàn. Giá nhà trung bình tại các thành phố nầy khoảng 1 triệu USD.

Trường hợp các bạn muốn mua nhà cho con cái đang du học ở, chắc chắn là phải tuỳ thuộc vào nơi mà bọn trẻ đang theo học. Do đó, nếu có ý định kết hợp với đầu tư nhà ở, bạn nên xem xét từ khi chọn thành phố để đăng ký cho con vào học. Theo tôi biết và có lẽ cũng đúng, là nhiều người Việt Nam hiện chọn một số khu vực cho mục đính giáo dục của con cái như các thành phố ở California (Sacramento, Santa Ana, Santa Clara), Washington State (Seattle), Oregon (Portland), Texas (Dallas, Houston), Virginia, Massachusetts, Pennsylvania… Những địa chỉ này đều tập trung vào những trung tâm giáo dục có uy tín ở Mỹ.

Nếu bạn tập trung vào mục đích đầu tư thì cũng có một danh sách địa điểm khá dài để lựa chọn. Nhưng theo tôi, có thể tập trung vào những khu vực có tiềm năng về kinh tế và di dân. Tức là những nơi mà giá cả bất động sản có xu hướng đi lên. Theo mục tiêu này, California và New York là khá lý tưởng.

Phải nói thêm là đầu tư ở New York thì đòi hỏi bạn phải có vốn lớn hơn. Tất nhiên, ở California cũng có hàng chục thành phố với giá cả trung bình khác nhau nên cũng cần phải khảo sát đặc điểm thị trường, kinh tế và chính sách của từng địa phương.

Vì là đầu tư, nên mục đích của bạn là xem xét chỉ số lợi nhuận trên đồng vốn (Return on investment). Đây là vấn đề mà bạn có thể tham khảo với các chuyên gia đầu tư.

Nói về chỉ số lợi nhuận khi đầu tư vào nhà ở và bất động sản, theo tôi, nên xem xét cả lợi nhuận ngắn hạn và lâu dài (monthly cash flow and long term capital gain). Có những tài sản có thể mang lại lợi nhuận hàng tháng cao, ngược lại có loại tài sản có lợi nhuận hàng tháng thấp nhưng lại có tiềm năng tăng trưởng nhiều trong dài hạn.

Và bạn cũng nên suy nghĩ thực tế, đừng trông chờ vào một thứ siêu lợi nhuận khi đầu tư vào nhà ở trong bối cảnh kinh tế hiện tại của Mỹ. Theo tôi, nếu đầu tư vào nhà ở, bạn chỉ nên đặt mục tiêu khoảng 4-5%/năm sau thuế và có thể hy vọng một khoản lợi lớn hơn trong dài hạn (3-5 năm), khi nền kinh tế và thị trường địa ốc Mỹ trở lại xu hướng thịnh vượng. Hiện nay, giá cả nhà ở tại California nói chung tương đương 60% thời kỳ 2006-2007.

Nếu bạn đặt mục tiêu lợi nhuận hàng tháng cao hơn (cash flow) thì nên đầu tư vào loại bất động sản thương mại như cửa hàng, siêu thị, khách sạn, chung cư cho thuê… Loại hình này có thể có chỉ số lợi nhuận trên đồng vốn khoảng 7-8%.

Bao nhiêu tiền thì có thể mua nhà được? Giá trung bình cho một căn nhà có diện tích sử dụng 150m2, 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm ở Houton, Dallas (Texas) khoảng 200.000 USD. Căn nhà tương tự ở thành phố Sacramento (CA) khoảng 250.000 USD, ở Santa Ana và San Jose khoảng 600.000 USD, khoảng 700.000 USD nếu ở San Francisco hoặc Los Angeles…

Như vậy nếu có khoảng 200.000 USD trở lên là có thể đầu tư được vào một căn nhà ở Mỹ.

Tài chính đầy đủ, có tài khoản trong ngân hàng Mỹ

Như tôi đã viết trong những bài đầu, muốn mua nhà ở Mỹ, bạn nên chuẩn bị đủ số tiền cần thiết vì sẽ rất khó vay được tiền cho diện nhà ở riêng lẻ; nếu vay được thì lãi suất và chi phí rất cao. Và số tiền đó nhất thiết phải nằm trong tài khoản ngân hàng của bạn tại Mỹ.

Theo thông lệ, khi thích và chọn một căn nhà, bạn phải gửi hồ sơ trả giá (offer) mà chuyên viên địa ốc chuẩn bị cho bạn đến người bán. Trong hồ sơ này, cần phải có tài liệu chứng minh khả năng tài chính của bạn: Tức là tài khoản ngân hàng (bank statements). Nếu không có tài liệu này, người bán sẽ không xem xét hồ sơ mua của bạn. Nếu chờ để lập tài khoản ngân hàng, bạn có thể sẽ không còn cơ hội để mua được căn nhà đó.

Vậy thiết lập tài khoản ngân hàng ở Mỹ bằng cách nào và như thế nào? Đấy cũng là thắc mắc của rất nhiều bạn ở Việt Nam.

Xin trình bày với bạn: Bất cứ người ngoại quốc nào không nằm trong diện phi pháp, nếu có một sổ thông hành (passport), đều có thể thiết lập tài khoản ngân hàng ở Mỹ. Như vậy, con cái của bạn đang du học, hoặc nếu có dịp đi du lịch, thăm thân nhân, diện doanh nhân, với một passport, bạn đều có thể mở tài khoản ở một ngân hàng nào đó ở Mỹ. Bạn có thể đứng tên chung với một người đang ở Mỹ.

Việc mở một tài khoản ngân hàng ở Mỹ rất dễ dàng. Bạn có thể đến bất cứ một chi nhánh ngân hàng nào đó và chỉ cần 15 phút là xong. Các nhân viên ngân hàng ở Mỹ sẽ tiếp đón và phục vụ đúng nghĩa như một “thượng đế”! Nếu bạn không nói tiếng Anh cũng không sao, vì hầu hết các chi nhánh ngân hàng này đều có nhân viên người Việt Nam. Hai ngân hàng lớn ở Mỹ mà đa số người dân có tài khoản là Bank of America và Wells Fargo; chi nhánh của các ngân hàng này được đặt gần như ở khắp các khu vực dân cư.

Khi có tài khoản ngân hàng, bạn có thể chuyển tiền vào tài khoản đó theo cách gửi dần bằng tiền mặt (cash deposit) hoặc chuyển khoản. Hiện nay, trong đa số trường hợp bạn có thể sử dụng hình thức trực tuyến (bank online) để thực hiện các giao dịch trên tài khoản của bạn. Sau khi có tài khoản, bạn vẫn có thể ở Việt Nam mà vẫn tiếp tục theo dõi và quản lý tài khoản ngân hàng tại Mỹ.

Tóm lại, khi có kế hoạch mua nhà ở Mỹ, bạn nên tham khảo trước để chọn một thành phố phù hợp với yêu cầu và mục đích đầu tư cá nhân. Điều thứ hai là bạn cần thiết lập một tài khoản ngân hàng tại Mỹ và chuẩn bị đầy đủ số tiền để trả cho căn nhà muốn mua.

Tất nhiên là còn rất nhiều vấn đề khác liên quan đến tiến trình mua một căn nhà tại Mỹ nhưng trên đây là 2 yếu tố căn bản nhất nếu bạn quan tâm đến vấn đề này.