Khi bong bóng bất động sản xì hơi

Nước Mỹ đang chật vật đối phó với cú xì hơi của thị trường nhà đất sau khi nổ ra khủng hoảng tín dụng ngân hàng (NH) với bất động sản. Câu chuyện dưới đây của một người Việt ở California cũng khá gần với những gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản của VN.

"Khổ quá mấy ông ơi! Bây giờ chỉ ráng đẩy đi cho sớm, có lỗ thì cũng đành thôi. Chứ còn để lâu hơn, không sao chịu thấu". Anh T. than thở với mấy người bạn trong quán cà phê ở khu Bolsa. Thật là một sự thay đổi quá lớn lao so với khi tôi gặp anh lần đầu cách đây vài năm trước.

Lúc đó, chúng tôi nhìn anh với tất cả sự khâm phục về khả năng kiếm tiền của anh. Là một kỹ sư cầu đường, nhưng anh T. còn dành thời gian để chơi chứng khoán, buôn bán qua mạng Internet. Khi thị trường chứng khoán sắp xuống, anh mang tiền đầu tư vào lĩnh vực nhà cửa.

Lúc đó, anh sôi nổi khuyến khích mọi người "vào sớm đi, dễ ăn lắm". Nhưng đa số chúng tôi không dám liều lĩnh đầu tư như anh.

Mà làm như anh đâu phải dễ dàng. Anh kể đã bao lần anh và vợ phải thay nhau đến nơi xây nhà mới, xếp hàng qua đêm, ngủ trong xe, để sáng hôm sau hi vọng được đặt tiền mua "căn nhà” vốn chỉ là mảnh đất vừa được phân lô và đóng cọc. Có những nơi công ty đầu tư còn xét khả năng tài chính rất kỹ, không có "credit" (thẻ tín dụng) cao là họ gạt ra ngay. Nhưng bù lại, nếu được vào danh sách mua nhà thì có khả năng nhượng lại với số lời vài chục ngàn đôla là chuyện thường.

Sau đó, khi thị trường nhà cửa nóng lên thì người ta cũng chẳng cần mua nhà mới. Nhà cũ kỹ, hỏng nát cũng có giá. Khi chúng tôi gặp anh và nghe nói về việc "mua nhà không cần down" (không cần phải trả trước một khoản tiền, thường từ 10-20%, số còn lại vay NH), hay mua nhà chỉ trả tiền lời (chỉ những người mua đi bán lại áp dụng) thì anh đã mua bán đến căn nhà thứ năm, thứ sáu rồi. Và số lời lúc này không chỉ là vài chục ngàn đôla nữa mà cả trăm ngàn - một số tiền rất lớn đối với nhiều người.

Nhà bị ngân hàng "xiết".

Lúc đó, chúng tôi thấy rằng mình đã chậm chân rồi, vì muốn chơi kiểu mua đi bán lại nay sẽ phải trả giá cao. Nhưng những ai "chơi bạo" có máu mạo hiểm đều còn có thể mượn tiền mua nhà bằng cách khai khống mức thu nhập của mình, chẳng cần giấy tờ chứng minh.

Quả thật cho tới cách đây khoảng hai năm, tiền bạc kiếm được trong lĩnh vực nhà cửa quá dễ dàng. Những người đã có nhà, muốn rút bớt ra để chi tiêu hay đầu tư, đều có thể đến NH xin tái tài trợ. Trị giá căn nhà, dù cũ hay hư hại, có thể được các chuyên viên định giá có liên hệ với các công ty môi giới cho vay "hóa phép" để có trị giá tăng lên gấp đôi, gấp ba. Thị trường nhà lúc đó cũng nuôi sống thêm biết bao người.

Giữa năm 2006 đã có nhiều lời báo động giá nhà lên quá cao, không là giá trị thực và sẽ có lúc "bong bóng xì hơi". Dù có cảnh báo nhưng người ta vẫn như trong cơn mê, lao vào mua bán với niềm tin mình sẽ rút ra kịp trước khi quá trễ.

Đó là trường hợp của anh T.. Tin rằng thị trường sẽ còn vững trong thời gian nữa, anh "ôm" hai căn nhà, giá mỗi căn gần triệu đôla, với lãi suất không cố định và sẽ điều chỉnh với lãi suất cao giữa năm nay, thời điểm anh định "đẩy" đi hết để ôm tiền ra khỏi thị trường nhà cửa. Bây giờ chỉ trong hai tháng đầu tiên đăng bảng bán nhà, dù đã giảm gần 100.000 đôla cho mỗi căn nhưng vẫn chưa có hi vọng bán được.

Thị trường nhà cửa ở vùng Little Saigon đình trệ nặng nề. Người mua cũng có nhưng ai cũng muốn chờ để giá xuống thấp hơn nữa. Và những người như anh T. chưa biết sẽ cầm cự được bao lâu.

Ngân hàng Mỹ chống thu hồi nhà

Mới đây, chính quyền Washington và sáu NH cho vay lớn tại Mỹ tuyên bố sẽ phối hợp chống lại tình trạng những người vay tiền NH mua nhà bị thu hồi nhà đất do không thanh toán nợ đúng hạn. Theo đó, sẽ tạo điều kiện cho những gia đình không kịp thanh toán tiền vay mua nhà có thêm 30 ngày để thương lượng với NH trước khi nhà bị thu hồi. Năm 2007, gần 1,3 triệu gia đình tại Mỹ bị thu hồi nhà đất do không trả được nợ, tăng 79% so với năm 2006. Dự báo năm nay hàng triệu gia đình có thể mất nhà.

Kịch bản bong bóng bất động sản ở Mỹ đang diễn ra ở VN

Theo các chuyên gia, diễn biến của thị trường bất động sản ở VN trong thời gian qua tương tự ở Mỹ. Tuy nhiên, nó mới đến giai đoạn cảnh báo về nguy cơ bong bóng, nhưng nhiều người vẫn bất chấp lao vào mua bất động sản bằng mọi giá. Nếu tình trạng này cứ kéo dài, một ngày nào đó quả bóng phải xì hơ

Nếu trường hợp này xảy ra thì ở VN sẽ khó thể có những giải pháp cứu thị trường như Chính phủ Mỹ đã áp dụng. Một điểm khác nữa là phần lớn vốn đổ vào bất động sản ở Mỹ là vốn vay NH, còn ở VN, ngoài vốn NH còn có một lượng lớn vốn tích lũy của dân và huy động trong bạn bè, người thân. Vì thế thiệt hại sẽ "đau đớn" hơn.