Chính sách bán nhà ở nước ngoài: Tiền ít vẫn mua được nhà

Tuy giá nhà ở Nhật Bản thuộc diện cao nhất thế giới nhưng việc mua nhà ở đây lại rất dễ (người nước ngoài cũng có quyền sở hữu và mua bán nhà như người Nhật).

Hiểu được với khó khăn mà người lao động, đặc biệt là giới trẻ trong việc xoay xở mua nhà với mức giá mua nhà cao như vậy, Chính phủ Nhật đã xây dựng quỹ công khố tài chính quốc gia, chuyên cho người dân vay vốn để mua/xây nhà với lãi suất ưu đãi. Ngoài ra, chính phủ còn thành lập quỹ hưu phúc lợi cho công nhân viên các xí nghiệp và quỹ hưu quốc gia cho những người hành nghề tự do (chủ yếu là các doanh nghiệp tư nhân, bác sĩ, luật sư..). Lãi suất của các quỹ nói trên thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Vì thế, dân Nhật thường vay các quỹ này trước, nếu còn thiếu mới vay ngân hàng. Do đó, mỗi căn hộ thường có thể thế chấp cho 3-4 cơ quan khác nhau. Sở dĩ ngân hàng yên tâm cho nhân viên vay vì các công ty trả lương bằng cách chuyển khoản vào tài khoản cá nhân của nhân viên đó tại ngân hàng mà họ vay vốn mua/ xây nhà. Sau đó, ngân hàng sẽ tự động khấu trừ số nợ họ phải trả hằng tháng cho ngân hàng và các cơ quan tín dụng khác.

Trước khi chuyển tiền lương vào tài khoản của công nhân viên, công ty phải khấu trừ thuế thu nhập, phí bảo hiểm y tế, phí bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm xã hội (đóng góp vào quỹ hưu). Ngân hàng sẽ thẩm định mỗi trường hợp xem cá nhân vay có thể sinh sống được sau khi trả nợ hay không? Theo tính toán, số tiền nợ tổng gộp thuế phải trả khi vay vốn mua/xây nhà trong 20-30 năm tại Nhật Bản thông thường tương đương với tiền thuê một căn hộ hay nhà tại đây.

Sau khi tốt nghiệp trung học hay đại học, một thanh niên Nhật có thể vào làm cho một công ty có quy mô tuỳ thuộc vào năng lực của mình. Thời gian đầu, họ sẽ sống trong các chung cư của công ty với giá thuê nhà được nâng đỡ khoảng từ 10-15 năm. Trong thời gian này, họ sẽ tích lũy một số vốn tương đương với 30% số tiền cần thiết để mua/xây một căn nhà.

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân tại Nhật, nếu cư dân trích một phần thu nhập gửi quỹ tiết kiệm hằng tháng nhằm mục đích mua/xây nhà thì sẽ được giảm thuế thu nhập tương ứng. Với 30% vốn cần thiết cho việc mua/xây nhà, cá nhân đó sẽ hội đủ các điều kiện để vay vốn từ các cơ quan tín dụng. Thời gian vay vốn kéo dài từ 20-35 năm, trước khi người lao động về hưu ở tuổi 60. Khi thu nhập cao lên hay có điều kiện vật chất tốt hơn, người lao động sẽ rút ngắn thời hạn trả nợ.

Tuy nhiên, khi mua được nhà, giới trẻ Nhật phải có nghĩa vụ đóng thuế lại cho nhà nước. Để chống nạn đầu cơ nhà, đất tràn lan, Chính phủ Nhật đã đưa ra nhiều sắc thuế khác nhau, trong đó phải kể đến thuế nhà đất và thuế chống để lãng phí đất. Thuế nhà đất là loại thuế mà chủ nhân của căn nhà đó phải đóng, để chi phí cho các dịch vụ do chính quyền thành phố đảm nhận như: Tiền xử lý rác, quét đường, xúc tuyết, tiền nước, dịch vụ chuyên chở công cộng...

Thuế nhà đất tại Nhật được xác định theo một chỉ số thuế và giá ước lượng của một ngôi nhà, đất. Giá ước lượng này được căn cứ trên giá thị trường, vì vậy nhà đất càng đắt tiền thì chủ nhân càng phải đóng thuế cao. Thuế chống lãng phí đất là loại thuế đánh vào các khu đất trống. Cách đánh thuế này đã hạn chế rất nhiều các kiểu đầu cơ đất tại Nhật từ thập niên 70 thế kỷ trước. Bằng chính sách thuế và các phương thức tín dụng hỗ trợ người dân hợp lý nên tuy giá nhà đất ở Nhật thuộc vào hạng cao trên thế giới, nhưng Nhật Bản cũng là quốc gia có tỷ lệ hộ gia đình sở hữu nhà ở cao nhất.

Tại Australia, việc vay tiền ngân hàng để mua nhà trả góp rất phổ biến. Các điều kiện để vay được tiền chỉ cần là khách hàng có công ăn việc làm ổn định, có giấy chứng nhận thu nhập hàng tháng, giấy chứng nhận đóng thuế từ Sở Thuế Australia (ATO) và một khoản tiền tiết kiệm nhất định, tuỳ theo giá trị căn nhà (thường từ 5% trở lên). Tiền vay ngân hàng để mua nhà trả góp có mức lãi suất trung bình từ 5,5-6% và được trả trong vòng 30 năm. Do đó hầu hết người dân Australia đều vay tiền ngân hàng để mua nhà chứ hiếm ai tiết kiệm cả đống tiền lớn rồi mới mua nhà.

Một căn nhà trung bình ở Australia khoảng 250 ngàn, nhưng người lao động chỉ cần tích trữ khoảng 100 ngàn đã mua được nhà như thế. Câu hỏi đặt ra là tại sao người dân Australia có thể dễ dàng vay tiền ngân hàng? Câu trả lời không có gì đặt biệt: nhờ pháp luật. Pháp luật về giao dịch bảo đảm ở Australia được minh bạch, lại có hệ thống toà án nghiêm minh, nên việc thực thi pháp luật nói chung và pháp luật về giao dịch bảo đảm nói riêng không gặp trở ngại gì. Bên cạnh đó, cái gì cũng được bảo hiểm.

Bởi vậy, người mua và người bán nhìn vào pháp luật mà tin nhau và tin rằng sẽ không có chuyện trốn nợ hay dây dưa. Nếu có rắc rối, toà án sẽ đứng ra giải quyết. Trong một hệ thống như thế, tất cả đều có lợi: người dân mua được nhà và bán được nhà, các văn phòng nhà đất có việc, ngân hàng kiếm được lời từ việc cho vay, bảo hiểm cũng vào cuộc…Nghĩa là tài sản được lưu thông, không bị đóng băng nằm chết cứng. Nhờ đó mà nền kinh tế Australia càng sinh lợi nhuận cao.

Ở Mỹ, tiền thuê nhà có thể đắt hơn tiền mua nhà. Một người thuê một căn nhà với giá 1.000USD/tháng nhưng nếu người đó mượn ngân hàng 100% vốn để mua căn nhà đó với thể thức trả góp trong 30 năm thì mỗi tháng số tiền họ phải trả sẽ ít hơn 1.000USD. Đơn cử, một căn nhà ba phòng ngủ, ba phòng tắm, cả diện tích đất và nhà rộng gần 220m2 xây năm 2003 ở Houston giá 101.125USD chỉ có mức trả góp là 485USD/tháng trong vòng 30 năm. Vì vậy, ở Mỹ, hầu như người dân nào cũng mua nhà trả góp từ 10 năm, 15 năm đến 30 năm.

Tuy dễ dàng vay tiền ngân hàng để mua nhà ở Mỹ song chính sách thuế cho nhà ở ở đây rất nặng nhằm chống đầu cơ. Đây là khoản thuế đánh trên giá trị bất động sản đang sở hữu với mức từ 1 đến 3% tuỳ theo tiểu bang. Theo đó, nếu mua một căn nhà giá khoảng 300.000USD thì chỉ riêng tiền thuế, mỗi năm chủ nhân phải đóng 3.000-9.000USD, một con số quả không nhỏ.