Bong bóng bất động sản Trung Quốc sắp vỡ?

Thứ Tư tuần trước, Moody’s đã tuyên bố hạ mức tín nhiệm đối với ngành bất động sản Trung Quốc và dự báo, trong vòng 12 tháng tới, thị trường này sẽ có tốc độ bán hàng chậm chạp, mức tồn kho cao và thanh khoản suy yếu.

Theo Moody’s, mặc dù những tập đoàn bất động sản lớn của Trung Quốc vẫn đều đặn thu về khoản lợi nhuận lớn và khả năng xử lý rủi ro tài chính tốt, song lợi nhuận của họ chủ yếu đến từ các đợt phát hành cổ phiếu.

Moody’s có cái nhìn tiêu cực về thị trường bất động sản Trung Quốc, bởi hãng này nhận thấy, thanh khoản của thị trường đang bị tắc, trong khi lãi suất thế chấp tăng và tăng trưởng GDP của nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới bắt đầu có dấu hiệu chậm lại. Trong khi đó, khách hàng đang có kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục giảm trong tương lai, sau thời gian dài liên tục tăng nóng những năm vừa qua, nên chưa vội xuống tiền.

“Chúng tôi dự báo, tăng trưởng bất động sản hàng năm của Trung Quốc sẽ đạt mức khiêm tốn khoảng 5% trong vòng 12 tháng tới, thấp hơn so với năm 2013”, Trợ lý Phó chủ tịch Moody’s, Franco Leung nói.

Cũng theo Moody’s, việc thị trường bất động sản Trung Quốc tăng nóng những năm qua đã tạo ra làn sóng đầu tư xây dựng nhà ở ồ ạt của các chủ đầu tư cả trong nước và nước ngoài. Khi chính sách cho vay và kiểm soát giá bị siết chặt, cùng tâm lý chờ đợi của khách hàng đã khiến gia tăng hàng tồn kho.

Cụ thể, trong cuộc thăm dò mới đây của Moody’s ở 8 thành phố loại 1 và loại 2 của Trung Quốc cho thấy, tỷ lệ hàng tồn kho luôn duy trì ở mức cao trong vòng liên tục 14 tháng, tính đến cuối tháng 4/2014, kéo theo vốn lưu động và lợi nhuận của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản của Trung Quốc giảm mạnh.

“Thanh khoản sẽ tiếp tục suy yếu khi tình trạng bán hàng chậm chạp đang còn diễn ra”, Franco Leung nói.

Thêm vào đó, việc các ngân hàng Trung Quốc cẩn trọng hơn khi cho vay thế chấp mua nhà cũng ảnh hưởng lên thanh khoản của thị trường, gây sức ép lớn lên các chủ đầu tư đang triển khai dự án, nhất là khi họ vẫn phải trả các chi phí xây dựng và chi phí sử dụng đất trong quá trình thi công dự án.

“Khả năng thanh khoản của các chủ đầu tư bất động sản Trung Quốc sẽ càng khó khăn hơn trong năm 2014, đồng thời, rủi ro về vốn cũng sẽ tăng lên khi ngân hàng thận trọng hơn khi xem xét mở rộng tín dụng. Đó cũng là nguyên nhân khiến nhiều công ty bất động sản Trung Quốc phải tuyên bố phá sản thời gian gần đây”, Leung nói.

Mặc dù vậy, Moody’s vẫn đặt kỳ vọng cao đối với hầu hết 52 tập đoàn phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc so với mặt bằng chung toàn quốc, coi đó là những điểm sáng, góp phần kéo toàn bộ ngành bất động sản Trung Quốc đi lên.

Trái ngược với những đánh giá không mấy khả quan của Moody’s, phần lớn quan chức và những chuyên gia kinh tế của Trung Quốc vẫn xem bất động sản là lĩnh vực sinh lời hàng đầu hiện nay và tiếp tục đóng góp một phần lớn vào tốc độ phát triển của Trung Quốc trong năm 2014.

“Bóng bong nhà ở Trung Quốc có thể đang xảy ra ở một số thành phố và rất khó để giải quyết dứt điểm chỉ với một chính sách đơn thuần. Song nền kinh tế sẽ vẫn có thể tiếp tục tăng trưởng ổn định 7,5% trong năm nay”, Thống đốc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc Zhou Xiaochuan nói.

Mặc dù số lượng các công trình xây dựng mới giảm 22%, doanh số bán hàng giảm 7,8% trong 4 tháng đầu năm 2014, nhưng theo Tổ chức tư vấn tài chính Thụy Sĩ UBS AG, lĩnh vực bất động sản vẫn chiếm hơn 1/4 nguồn cầu trong nền kinh tế Kinh Quốc.

Trang tin tức Xinhua cũng cho rằng, thị trường nhà ở Trung Quốc sẽ không sụp đổ như những gì xảy ra với Mỹ, Nhật Bản và Hồng Kông, vì quá trình đô thị hóa vẫn đang tiếp diễn.

“Thị trường nhà ở không thực sự trải qua giai đoạn bước ngoặt và vỡ bong bóng như nhiều người nói, đó đơn thuần chỉ là sự suy thoái theo chu kỳ. Thị trường sẽ trở về trạng thái bình thường khi các chính sách đưa ra đúng đắn hơn”, nhà kinh tế học Xu Gao ở Everbright Securities Co nói.