Từ xây đến "quản" chung cư: Vẫn rất nhiều bất cập

Cơ bản, sản phẩm chủ đạo của thị trường – đối tượng hướng tới của người cần nhà vẫn là chung cư. Trong khi vấn đề quản lý chung cư và mất an ninh tại tòa nhà vẫn nhiều điều phải nghĩ.

Tại Hà Nội, hay bất cứ tỉnh, thành nào có tốc độ phát triển kinh tế – đô thị nhanh, người dân sở tại đã quen thuộc với đủ loại chung cư cao tầng mọc san sát trong nội thị. Cao cấp hay bình dân giá rẻ, NƠXH hay chung cư thương mại, thậm chí chung cư mini, cuộc sống của mỗi gia đình trong tòa nhà đều gắn với phí quản lý dịch vụ chung cư dưới nhiều dạng thức, mức độ khác nhau. Đổi lại, cư dân chỉ mưu cầu sự bình an, văn minh trong quần thể sinh sống. Tuy nhiên, điều đó vẫn chỉ là chuyện "xưa nay hiếm". Ở Thủ đô, hay Sài thành, cuộc sống chung cư chưa bao giờ hết sóng gió chỉ bởi cụm từ "quản lý chung cư".

Khó quản như chung cư

Cơ bản, mâu thuẫn giữa hai bên vẫn là phân chia quyền, trách nhiệm đối với phần diện tích sở hữu chung, riêng, đồng thời quy trình sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà. Trước kia, tiếng xấu vẫn đổ "lên đầu" chung cư cao cấp: KeangNam, Golden WestLake, Phú Mỹ Hưng, 93 Lò Đúc, Sky City Tower… Từ chuyện phí dịch vụ "một mình một kiểu" của chủ đầu tư KeangNam (đường Phạm Hùng, Hà Nội)), tới cao trào cư dân bị côn đồ hành hung ngay trong tòa 93 Lò Đúc.

Đấu tranh kéo dài, căng biểu ngữ, nhờ cơ quan chức năng vào cuộc mạnh mẽ bằng những đợt thanh tra rốt ráo. Cuối cùng, xung đột ở chung cư cao cấp cũng "hạ nhiệt" (hệ quả là thanh khoản sản phẩm cao cấp đã thấp nay còn èo uột hơn!). Và từ 2013, sức "nóng" mâu thuẫn doanh nghiệp – người dân lại bất ngờ lan tới chung cư bình dân. Dẫn đầu trong danh sách các dự án là Đại Thanh, 19 Đại Từ, 102 Thái Thịnh. Thậm chí đến cả CT1 Ngô Thì Nhậm (dự án NƠXH do Vinaconex Xuân Mai thực hiện) cũng bị "tố" chủ đầu tư chọn đơn vị vận hành sai quy trình vào cuối 2013.

Đầu năm 2014, vụ phó ban quản trị nhà chung cư 102 Thái Thịnh bị "đánh hội đồng" ngay tại sân tòa nhà do mâu thuẫn giữa ban quản trị với chủ đầu tư tòa nhà (Genexim) và Công ty CP đầu tư phát triển Hà Thành. Cụ thể, ban quản trị tòa nhà (cư dân tự bầu) đã thành lập từ tháng 11/2013, nhưng Gelexim và Hà Thành đến đầu 2014 vẫn không chịu bàn giao.

Đây là "mô hình" mà các chủ đầu tư thường "áp dụng" vào quản lý, vận hành tòa nhà. Sự "nhùng nhằng" trách nhiệm, quyền và lợi ích của chủ đầu tư càng trở nên khó phân định do… văn bản của Nhà nước chưa theo kịp sự phát triển của thị trường BĐS. Nói như lãnh đạo cao nhất Sở Xây dựng Hà Nội, "Chúng ta mới chỉ tập trung làm sao để có được quỹ nhà mà dường như quên việc quản lý sau đầu tư, dịch vụ. Nhiều quy định quản lý đã không theo kịp tốc độ phát triển… Văn bản pháp luật chồng chéo, khó thực hiện; mô hình quản lý nhà chung cư chưa rõ giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư với ban quản trị; chưa có phương pháp xác định diện tích nhà chung, riêng…".

"Tiền mất, tật vẫn mang"

Thông thường, trước khi trở thành chủ nhân thực sự của căn hộ chung cư, khách hàng đều lựa chọn phương án thanh toán theo tiến độ (trừ trường hợp công trình đã đi vào hoạt động và chủ hộ chuyển nhượng). Nhiều khi, dọn về ở, tiền mua nhà chưa thanh toán hết, mặt trái của cuộc sống chung cư đã bộc lộ.

Chi phí dịch vụ quản lý, vận hành tòa nhà mỗi chung cư một khác, tùy theo cao cấp hay bình dân (!), mức độ tiện ích hiện đại và tần suất sử dụng của các chủ thể trong tòa nhà. Cao có Indochina Plaza Hà Nội, KeangNam Landmark Tower, 170 Đê La Thành. Còn thấp hơn, những tòa nhà thu phí quản lý theo tháng đối với từng chủ căn hộ như Trung Hòa – Nhân Chính của Vinaconex.

Nôm na, chủ hộ đóng phí dịch vụ tòa nhà theo tháng, hoặc theo m2 để được đảm bảo về an ninh trật tự và văn minh cộng đồng. Trách nhiệm quản lý, vận hành dịch vụ được trao cho ban quản trị, ban quản lý tòa nhà hoặc thông qua một đơn vị độc lập có nghiệp vụ quản lý tòa nhà (tham gia dưới dạng chỉ định hoặc thầu). Và hơn 3 năm nay, cùng với số lượng các chung cư tham gia đáp ứng nhu cầu ở của người dân tại Thủ đô, đủ trường hợp cho thấy tình trạng "quản lý cũng như không" ở các chung cư dân sinh.

Tháng 5/2012, Công an quận Thanh Xuân (Hà Nội) "đột kích" kiểm tra phòng 305 nhà 17T8 KĐT Trung Hòa – Nhân Chính, phát hiện 3 đối tượng đang có dấu hiệu của việc sản xuất ma túy tổng hợp với đầy đủ dụng cụ. Cuối năm 2010, căn hộ số 6, lầu 11, chung cư Tân Thịnh Lợi (P.13, Q.6, Tp.HCM) xảy ra một vụ nổ hóa chất. Cơ quan công an phát hiện nguyên nhân vụ nổ là do người thuê nhà sản xuất trái phép ma túy tổng hợp loại hàng đá gây ra (!).

Đầu năm 2013, tại tòa chung cư nằm trên địa bàn phường Văn Quán (quận Hà Đông, Hà Nội) liên tiếp xảy ra gần chục vụ mất cắp tài sản, với tổng giá trị khá lớn. Đặc biệt, làng Việt kiều Châu Âu (Mỗ Lao) được xem là "mỏ vàng" của những đối tượng trộm cắp, bất chấp hệ thống camera và an ninh luôn túc trực 24/7.

Còn chuyện ô tô "bị vặt gương", "tháo bánh" ngay trong tầng hầm chung cư đã quá quen ở Thủ đô (!). Mới nhất, ngày 13/4/2014, 4 chiếc xe máy SH lần lượt "bốc hơi" tại 3 chung cư khác nhau trên địa bàn Tp. Vũng Tàu… Có lẽ, mua căn hộ chung cư và sống an toàn, ổn định trong tòa nhà khó lòng song hành với vô vàn cảnh buồn ở chung cư hiện nay.