Thị trường căn hộ: "Băng" bắt đầu bị phá

Dù tình hình tài chính và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp khối bất động sản (BĐS) chưa bứt phá nhưng ít nhất, tính thanh khoản trong bán hàng đã được cải thiện.

Túc tắc giảm

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, đến tháng 6, tồn kho BĐS cả nước tiếp tục giảm. Cụ thể, tổng giá trị tồn kho BĐS còn gần 83.500 tỷ đồng. Nếu so sánh với quý I/2013 thì con số này đã giảm gần 45.030 tỷ đồng, tương đương 35,03%, và 938 tỷ đồng so với thời điểm kết thúc năm 2013 (ước khoảng 11,58%).

Trong khi đó, nếu so với quý I/2014, giá trị hàng tồn đã giảm được 526 tỷ đồng. Căn hộ chung cư vẫn là hạng mục có mức tồn kho cao nhất trong tất cả các phân khúc, với gần 17.450 căn hộ, tương đương hơn 26.500 tỷ đồng. Theo đó, TP.HCM có giá trị hàng tồn kho lớn nhất, tập trung chủ yếu ở căn hộ chung cư, với 7.000 căn (ứng với hơn 12.000 tỷ đồng).

Tuy vậy, đối với thị trường TP.HCM, hàng tồn kho căn hộ đã có sự cải thiện đáng kể về đầu ra nếu nhìn lại 5 tháng đầu năm 2013, số lượng căn hộ tồn kho ở mức 12.613 căn (so với 14.490 căn cuối năm 2012). Gần hai quý đầu năm 2014, nhiều doanh nghiệp cho thấy tính thanh khoản tốt về sản phẩm, đồng thời nhen nhóm ý định đưa thêm dự án mới gia nhập thị trường.

Ông Lê Minh Khánh, Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG), cho biết, 5 tháng đầu năm nay, thị trường đã có dấu hiệu khả quan, khách hàng, đặc biệt là những người có nhu cầu thực về nhà ở, quan tâm nhiều đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Chia sẻ về kết quả kinh doanh của Công ty, ông Khánh dẫn chứng, tính đến tháng 5/2014, NLG đã bán 697 căn hộ EHome (gồm EHome 3, 4 và EHome 5); trong đó có 400 căn đã ký hợp đồng, đạt doanh số 362 tỷ đồng, tăng trung bình 71% so với cùng kỳ 2013. Còn nếu tính luôn cả hợp đồng giữ chỗ, 5 tháng qua, doanh số bán hàng phải tăng đến 194% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland, cho biết, chỉ tính riêng quý I/2014, Công ty đã đón gần 10.000 khách hàng đến tham quan, tìm hiểu và mua sản phẩm tại các dự án căn hộ do Novaland phát triển. Với 5 dự án đưa ra thị trường (Galaxy 9, Lexington, Sunrise City, Tropic Garden, The Prince Residence), 5 tháng đầu năm, hơn 2.850 căn hộ do Novaland phát triển đã được thị trường tiêu thụ.

Hầu hết các dự án của Novaland nhắm đến những cặp vợ chồng trẻ, đã đi làm từ 5 năm trở lên tại các doanh nghiệp lớn hoặc công ty đa quốc gia và thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng. Ngoài ra, các nhà đầu tư thứ cấp cũng là khách hàng tiềm năng của Novaland, với tỷ lệ mua đầu tư chiếm từ 20 - 30% tại các dự án.

Theo ông Huy, dù hiện nay, biên độ lợi nhuận từ hoạt động bán căn hộ dưới 10% nhưng bù lại, những đối tượng tiếp cận nhà ở trong giai đoạn này là "người mua thực" và có khả năng thanh toán vì thị trường có quá nhiều sự lựa chọn, nhiều chính sách hỗ trợ cho người mua, giá bán căn hộ tương đối ổn định nên khách hàng đã suy nghĩ kỹ lưỡng trước khi đi đến quyết định.

Dự báo về một cuộc đua mới

Theo chia sẻ của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS, dù sự kiện Trung Quốc đặt giàn khoan trong vùng biển của Việt Nam đã tác động đến thị trường trong ngắn hạn nhưng sang đến tháng 6, tâm lý của người mua nhà đã ổn định lại và nhiều chủ đầu tư bắt đầu rục rịch cho dự án mới. Ông Lê Minh Khánh chia sẻ, vào quý IV/2014, NLG dự kiến sẽ triển khai dự án căn hộ EHome 6 và EHome 7.

Còn đại diện của Novaland tiết lộ, trong thời gian tới, Công ty sẽ tiếp tục giới thiệu một vài dự án mới ra thị trường. Savills Việt Nam dự báo, trong quý II, III/2014, TP.HCM sẽ có thêm hơn 1.700 căn hộ gia nhập thị trường. Thêm nữa, từ 2015 - 2017, khoảng 57.600 căn hộ từ 92 dự án dự kiến sẽ hoàn thành (19% trong tổng nguồn cung này sẽ gia nhập thị trường vào năm 2015).

Song, theo phân tích của nhiều công ty nghiên cứu thị trường, cạnh tranh hơn hết vẫn là phân khúc nhà ở dưới 1 tỷ đồng/căn (giá dưới 20 triệu đồng/m2) vì hiện nay các doanh nghiệp đang đổ xô đi theo phân khúc này.

Điển hình như trường hợp Công ty CP Tổ chức Nhà Quốc gia (N.H.O - hợp tác giữa các nhà đầu tư Hàn Quốc và Singapore), đại diện Công ty từng tuyên bố sẽ phát triển 10.000 căn hộ có giá cả hợp túi tiền của đại đa số người Việt Nam trong vòng 10 năm tới (nằm trong chiến lược 25.000 căn hộ thuộc 14 dự án trên khắp các thành phố lớn của Việt Nam).

Trước mắt, trong năm 2014, N.H.O sẽ triển khai 4 dự án nhà ở mang thương hiệu First Home ở An Giang, Bình Dương, Quận 9 (TP.HCM) và Hà Nội. Hiện, nhà đầu tư này cũng đang xây dựng và bán gần 500 căn hộ First Home Thạnh Lộc (Q.12) với giá gần 400 triệu đồng/căn. Đại diện Công ty cho biết, họ sẽ đưa ra những căn hộ có giá thấp hơn thị trường khu vực từ 20 - 30%.

Chưa biết tuyên bố này của N.H.O sẽ được hiện thực hóa như thế nào nhưng với lợi thế về "mác" nhà đầu tư ngoại, thương hiệu "ngoại" và giá "mềm", các sản phẩm nhà ở của nhà phát triển này cũng sẽ là đối thủ đáng gờm của các doanh nghiệp phát triển dòng sản phẩm cùng phân khúc.