Tiền “chảy” vào bất động sản, chưa vội mừng

Ghi nhận thị trường bất động sản đang đón nhận nhiều tín hiệu tích cực, nhưng ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia vẫn đưa ra cảnh báo các chủ đầu tư không nên vội sử dụng đòn bẩy tài chính vào thời điểm này.

Sức hút lớn

Trao đổi với ĐTCK, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, luồng tiền từ hệ thống NHTM vẫn là quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản hiện tại. Theo ông Nam, thời điểm trước khi xảy ra khủng hoảng kinh tế thế giới 2008 - 2009, số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường bất động sản khoảng 270.000 tỷ đồng. Đến năm 2012, với nhiều giải pháp hạn chế vốn vào bất động sản, số dư tín dụng đã hạ xuống khoảng 190.000 tỷ đồng. Và theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước vào thời điểm tháng 12/2013, số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường bất động sản là 268.000 tỷ đồng.

“Điều này cho thấy dòng tiền đã quay trở lại thị trường bất động sản và sẽ còn tăng cao trong thời gian tới, khi thị trường phục hồi rõ nét hơn”, ông Nam nói.

Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương chỉ ra nhiều dòng vốn khác cũng đang “chảy” vào thị trường bất động sản. Trước tiên là những dòng vốn truyền thống như từ đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI); kiều hối; TTCK; dân cư. Trong đó, theo ông Chung, dòng tiền từ khu vực dân cư “vẫn là lượng tiền tiềm năng nhất”.

Ông Chung lý giải, với dân số xấp xỉ 90 triệu người và tỷ trọng dân số trẻ cao, nhu cầu nhà ở tại thị trường Việt Nam vẫn rất lớn. Khả năng thanh toán đối với nguồn cung nhà giá thấp hiện nay là khá tốt. Vì vậy, luồng tiền trong dân đổ vào nhà đất sẽ tiếp tục vận hành khả quan trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, ông Chung cũng chỉ ra một số dòng tiền đã và sẽ “âm thầm” đổ vào bất động sản như từ hệ thống đầu tư công; từ đầu tư gián tiếp nước ngoài; từ các công ty tài chính; từ hệ thống tái thế chấp bất động sản; từ các quỹ đầu tư (tín thác) bất động sản. Mặc dù vậy, theo chuyên gia trên, những dòng vốn loại này phần nhiều vẫn còn ở dạng tiềm năng như hệ thống tái thế chấp hay quỹ đầu tư.

Tập trung nguồn lực cho những dự án khả thi

Cho rằng cần tỉnh táo để không bị cuốn vào sự lạc quan tếu, ông Nghĩa nêu quan điểm, dù chúng ta đã bắt đầu thấy sự đi lên của nền kinh tế, nhận ra xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản nhưng cũng “không vội mừng”, bởi bất động sản là tài sản dễ dàng được vốn hóa nên gắn liền với thị trường tài chính và khá phụ thuộc vào thị trường này.

“Trong khi đó, thị trường tài chính ngày càng trở nên bất định”, ông Nghĩa bình luận và cho rằng, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, đã có 4 lần thị trường tài chính chao đảo. “Cứ mỗi lần gặp cơn bạo bệnh, nền tài chính của chúng ta lại bị “lôi lên phòng cấp cứu’”, sau khi qua cơn nguy kịch lại được đưa xuống “khoa hồi sức”, một thời gian ngắn sau lại phải cấp cứu mà chưa bao giờ “ra viện” trong nhiều năm gần đây”, ông Nghĩa ví von.

Trong khi đó, các DN bất động sản của Việt Nam đa phần ít vốn nên phụ thuộc rất nhiều vào vốn vay ngân hàng. Theo kết quả khảo sát mới đây, DN chỉ có vốn chủ sở hữu 15 -20% trên tổng mức đầu tư dự án, còn lại đến 75 - 80% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng. Chính vì vậy, ông Nghĩa cảnh báo, chỉ cần một thay đổi về chính sách như việc xếp bất động sản vào hoạt động “phi sản xuất” năm 2011 cũng có thể khiến thị trường “đóng băng” ngay lập tức và kéo dài.

Theo các chuyên gia, hiếm có quốc gia nào có thu nhập bình quân đầu người thấp như Việt Nam lại dùng đòn bẩy tài chính rất lớn, kể cả từ phía chủ đầu tư và khách mua nhà. Sự rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn là rất khó lường.

“Dù thị trường bất động sản chớm phục hồi lại thì các chủ đầu tư vẫn phải cẩn thận, đừng lao vào dùng đòn bẩy tài chính vô tội vạ vì rất nguy hiểm”, ông Nghĩa cảnh báo.

Để hạn chế nợ xấu và góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, ông Chung cho rằng, các nhà phát triển bất động sản cần tập trung nguồn lực cho những dự án khả thi, thu hẹp triển khai các dự án mới, liên doanh, liên kết với các bên hữu quan để kết thúc các dự án có khả năng.

Bên cạnh đó, chuyển đổi công năng của các dự án cũ theo hướng tăng tính khả thi về diện tích, về quy mô và giá thành căn hộ. Hướng tới các căn hộ đạt được mức giá 500 - 700 triệu đồng/căn; các nhà liên kế ở mức 2 - 3 tỷ đồng/căn...