Thị trường BĐS 2014: Phục hồi nhưng còn nhiều rủi ro

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, năm 2014 sẽ là năm thị trường bất động sản (BĐS) phục hồi. Tuy nhiên, việc phục hồi đến đâu còn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Vì vậy, một trong những giải pháp cần thiết được đề xuất trong năm 2014 đối với thị trường BĐS là minh bạch hóa thị trường, tập trung vào các khoản nợ xấu, các dự án không có khả năng triển khai và minh bạch tình trạng tài chính của các doanh nghiệp không còn khả năng tham gia thị trường.

Tồn kho cao- Đầu tư giảm mạnh

Tính đến đầu tháng 11-2013, tồn kho BĐS so với tháng 3 cuối quý 1-2013 đã giảm 28.000 tỷ đồng (tương đương giảm 22%), hiện giá trị tồn kho khoảng 100 nghìn tỷ đồng, chưa bao gồm tồn kho dự án dở dang.

Như vậy, chỉ tính đến đầu tháng 11-2013 thì hàng tồn kho BĐS đã giảm khá mạnh, nhưng mức giảm này mới chỉ đạt khoảng hơn 1/5 so với thời điểm tháng 3-2013. Giá trị hàng tồn kho giảm khá khiêm tốn so với mức giảm về tổng giá trị hàng tồn kho chung của cả nền kinh tế (giảm gần 60%). Giá trị hàng tồn kho cao chứng tỏ rằng vốn bị ứ đọng nhiều trong sản xuất, làm chậm vòng quay vốn của doanh nghiệp BĐS. Hàng tồn kho BĐS chủ yếu tập trung ở những thành phố lớn, có thị trường BĐS phát triển và có tốc độ đô thị hóa nhanh như TP.Hà Nội và TP.HCM.

Trong khi đó, nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục bị suy giảm. Năm 2013, chính sách tiền tệ liên quan đến thị trường BĐS đã diễn ra theo xu hướng nới lỏng nhằm thực hiện hỗ trợ sản xuất kinh doanh và hỗ trợ thị trường. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện giảm 1% lãi suất tái chiết khấu và lãi suất tái cấp vốn hai lần vào tháng 3 và tháng 5-2013.

Tuy nhiên, trong bối cảnh tái cấu trúc hệ thống ngân hàng diễn ra mạnh mẽ, các ngân hàng và tổ chức tín dụng triển khai mạnh mẽ việc cơ cấu lại và xử lý các khoản nợ xấu (chủ yếu là nợ xấu BĐS), do vậy mà các doanh nghiệp BĐS rất khó tiếp cận và vay vốn ngân hàng bởi các tiêu chí vay của các ngân hàng đã chặt chẽ hơn nhằm khống chế nợ xấu BĐS, làm cho các doanh nghiệp BĐS càng gặp khó khăn trong triển khai tiếp các dự án.

Trong năm 2013, thị trường BĐS Việt Nam đã không chỉ thiếu vốn từ các ngân hàng, mà còn có thêm sự suy giảm của dòng vốn FDI vào lĩnh vực này. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng vốn đầu tư nước ngoài cho lĩnh vực BĐS tính đến 20-11-2013 đã sụt giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong vòng 7 năm qua khi chỉ đạt con số 884 triệu USD, chiếm khoảng 4,2% tổng vốn đăng ký, trong khi năm 2010 lĩnh vực này chiếm 34,3% tổng vốn đăng ký.

Tình trạng suy thoái kinh tế toàn cầu khiến lượng vốn FDI vào Việt Nam năm 2013 sụt giảm mạnh, cùng với những khó khăn nội tại của nền kinh tế như sự suy giảm kinh tế, sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn, tổng cầu nền kinh tế thấp, nợ xấu của nền kinh tế chưa được giải quyết triệt để... được coi là những nguyên nhân khiến vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam sụt giảm mạnh.

Sẽ được tái cơ cấu mạnh mẽ

Dự báo về thị trường BĐS trong năm 2014, nhiều chuyên gia kinh tế tỏ ra khá thận trọng. Bởi trong trường hợp có chuyển biến thì cũng cần rất nhiều nỗ lực từ phía Nhà nước- doanh nghiệp kinh doanh BĐS và các nhà đầu tư tiềm năng.

Tỏ ra thận trọng hơn, một chuyên gia đến từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho rằng, thị trường BĐS năm 2014 sẽ còn gặp nhiều khó khăn. Xu hướng giảm giá BĐS sẽ còn tiếp diễn nhưng ở mức độ ít hơn, chậm hơn do các chủ đầu tư cần phải gia tăng cầu BĐS để giảm dư cung và thu hồi vốn nhằm duy trì qua thời kỳ khó khăn. Đồng thời, cơ cấu hàng hóa sẽ tiếp tục có nhiều biến đổi theo chiều hướng ưu tiên những căn hộ có giá rẻ. Do đó, thị trường BĐS sẽ tiếp tục được tái cơ cấu mạnh mẽ cả về cơ cấu hàng hóa, lẫn cơ cấu giá cả và nhu cầu tiêu dùng.

Tuy nhiên, không phải triển vọng của thị trường này toàn màu xám. Bởi cùng với mức độ gia tăng dân số, thu nhập và mức độ đô thị hóa nhanh dẫn tới nhu cầu về nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục tăng mạnh. Hơn nữa, trên thị trường, với lạm phát trong nước đang tăng ở mức độ hợp lý thì rất có thể việc nới rộng van tín dụng của NHNN có thể tiếp tục được thực hiện, từ đó có thể giúp cho các chủ dự án và người mua nhà ở tăng lên. Những yếu tố này sẽ giúp thị trường BĐS Việt Nam có triển vọng phát triển trong trung và dài hạn.

Trước mắt, trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn trầm lắng và đi xuống như hiện nay, vẫn cần phải có những giải pháp chính sách phù hợp, kịp thời để vừa kiểm soát không để tình trạng tăng giá quá cao trở lại song cũng phải có những biện pháp tránh để cho thị trường lâm vào tình trạng đóng băng kéo dài.

Một số giải pháp được các chuyên gia kinh tế khuyến cáo đó là: Việc phát triển hàng hóa của thị trường BĐS phải phù hợp Chiến lược và thực tế triển khai trong từng thời kỳ. Trong bối cảnh căn hộ trung, cao cấp bị tồn kho lớn, nên trong thời gian tới cần tiếp tục xây dựng chính sách hỗ trợ cho phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, cần thiết phải rà soát các rào cản để tích cực triển khai gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng theo Nghị quyết 02 năm 2012 của Chính phủ. Thúc đẩy tiến độ giải ngân hướng đến mức giải ngân cao nhất có thể. Đồng thời, cần hoàn thiện khung khổ thể chế thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay. Trước hết, nhanh chóng ban hành văn bản quy phạm pháp luật về ngân hàng tiết kiệm BĐS; hệ thống thế chấp thứ cấp. Thúc đẩy nhanh các văn bản hướng dẫn về quỹ đầu tư BĐS. Hình thành các quỹ đầu tư tín thác BĐS. Khẩn trương hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)...

Rủi ro từ chính nội tại

Trong nghiên cứu gửi đến Hội thảo về tình hình giá cả thị trường năm 2014 do Viện Kinh tế- Tài chính (Học viện Tài chính) tổ chức, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương đã phân tích các yếu tố rủi ro của thị trường BĐS trong năm nay. Theo ông, rủi ro lớn nhất của thị trường ở thời điểm hiện tại là rủi ro đối tác nội tại của thị trường BĐS. Việc còn tồn đọng một lượng nợ xấu trong nền kinh tế đang là một tác nhân cản trở cho việc phục hồi của thị trường bất động sản.

“Vì vậy, một trong những giải pháp cần thiết trong năm 2014 đối với thị trường bất động sản là minh bạch hóa thị trường. Việc minh bạch hóa sẽ tập trung vào 3 khía cạnh. Thứ nhất, minh bạch các khoản nợ xấu. Thứ hai, minh bạch các dự án không có khả năng triển khai. Thứ ba, minh bạch tình trạng tài chính của các doanh nghiệp không còn khả năng tham gia thị trường”, TS. Trần Kim Chung đề nghị.