Thị trường bất động sản: Người mua phải có thông tin

Sau khi đăng tải loạt bài về việc minh bạch thị trường bất động sản (BĐS) để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, cũng như tạo dựng một môi trường lành mạnh cho thị trường BĐS phát triển, chúng tôi đã nhận được nhiều ý kiến phản hồi từ bạn đọc. Để làm rõ hơn về vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với TS Phạm Sỹ Liêm (ảnh), Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

>>Thị trường bất động sản hướng đến sự minh bạch
>>Lo ngại bất động sản bị “thổi giá”

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, thị trường BĐS trầm lắng đã lâu, giá BĐS cũng giảm nhiều so với trước nên đến thời điểm này, nhiều người dân có tâm lý cho rằng giá BĐS khó giảm thêm. Xã hội đã có tâm lý trông chờ sự phục hồi của thị trường BĐS trong một thời gian dài nên khi có những tín hiệu ban đầu về sự khởi sắc thì dư luận xã hội cũng hết sức quan tâm. Tuy nhiên, không phải phân khúc nhà ở nào cũng ấm lên. Vì vậy, thời điểm này, người dân cần cảnh giác với các chiêu trò kinh doanh của giới kinh doanh nhằm đẩy giá BĐS lên cao.

* Xin ông cho biết thêm về các chiêu trò phổ biến của giới kinh doanh BĐS?

Giới kinh doanh BĐS có thể quảng cáo về việc giảm giá căn hộ để thu hút khách hàng. Nhưng thực ra, họ không hạ giá thực chất như quảng cáo mà lại có “chiêu trò” là dùng người của họ đứng tên trên danh nghĩa để mua các căn hộ hạ giá. Khi khách hàng đến mua thì họ nói không còn hàng để bán nữa và “dụ dỗ” khách hàng là nếu muốn mua thì phải đi hỏi những người đã mua để mua lại với giá cao hơn. Đội ngũ môi giới BĐS cũng thường tìm đủ mọi cách quảng cáo để gây sốt cho một dự án nào đó nhằm đẩy giá lên cao. Những động thái này chứng tỏ thị trường BĐS đã có dấu hiệu ấm lên. Tuy nhiên, cùng với đó, nguy cơ khách hàng bị làm giá cũng tăng lên.

* Ngay khi thị trường ấm lên thì đã xảy ra tình trạng sốt hàng, tiền chênh. Phải chăng cơ chế quản lý của chúng ta vẫn còn lỏng lẻo, thưa ông?

Giá tăng trở lại không hẳn do môi giới làm giá. Lâu nay, người ta hạ giá xuống là do quan hệ cung cầu mất cân đối trầm trọng, phải hạ giá xuống mới bán được hàng. Dù rằng hòa vốn hay lỗ chút ít thì chủ đầu tư cũng chấp nhận bán vì họ vay tiền ngân hàng phải trả lãi, để quá lâu thì càng lỗ. Thị trường ấm lên thì cầu tăng, giá phụ thuộc vào quan hệ cung cầu nên giá cũng thay đổi.

Việc quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS là rất cần thiết song quản lý không có nghĩa can thiệp vào sự vận hành của thị trường. Giá cả là của thị trường. Quan hệ cung cầu, quan hệ cạnh tranh làm nên giá đó. Giá trong thị trường là thuận mua vừa bán, không ai ép được ai cả. Nếu can thiệp vào đó sẽ làm méo mó thị trường. Vai trò của quản lý Nhà nước là tạo ra và bảo đảm sự minh bạch chứ không phải chuyện giá cao hay thấp.

Trong thị trường BĐS, người mua bao giờ cũng có ít thông tin hơn người bán. Về phương tiện thông tin, người mua luôn ở thế bất lợi. Vì vậy, muốn minh bạch thị trường, Nhà nước phải làm sao để người mua có được thông tin đúng và đầy đủ. Trước đây, quy định của Nhà nước đã yêu cầu doanh nghiệp phải niêm yết thông tin trên sàn BĐS. Nhưng, quy định này chưa được thực thi hiệu quả do sàn BĐS và doanh nghiệp có thể “bắt tay” nhau để làm cho thị trường thiếu minh bạch.

* Vậy, chúng ta cần làm gì để người mua có thêm thông tin, thưa ông?

Hàng hóa BĐS không giống như các loại hàng hóa khác. Với giá trị lớn nên trước khi mua, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về giá cả cũng như tính pháp lý BĐS. Tuy nhiên, đa phần người mua thiếu thông tin không biết mảnh đất đó có hợp pháp không, nhà xây đã được cấp phép chưa. Để người mua có đủ thông tin, phải có tầng lớp môi giới đã tìm hiểu kĩ trước các thông tin ấy.

Ở các nước, thị trường BĐS vẫn có sự tham gia của đội ngũ môi giới nhưng lại được quản lý chặt chẽ. Những người này được đào tạo chuyên sâu về môi giới BĐS và phải được cấp giấy phép hành nghề. Còn ở nước ta, bên cạnh đội ngũ môi giới chuyên nghiệp thì vẫn tồn tại tình trạng ai cũng có thể làm môi giới BĐS nên rất khó quản lý. Ngoài ra, có thể quản lý sự minh bạch của thị trường BĐS thông qua việc thống kê thuế vì đã mua bán thì phải đóng thuế. Phải quản lý thông qua đó chứ không phải là đưa ra quy định không được bán cao quá bao nhiêu, thấp dưới bao nhiêu. Điều này là không khả thi vì người bán và người mua vẫn có thể ngầm thỏa thuận về giá với nhau.

* Theo ông, chúng ta cần thêm có cơ chế gì để minh bạch thị trường BĐS?

Đối với các dự án BĐS, muốn minh bạch, chủ đầu tư phải kinh doanh bằng vốn vay ngân hàng và vốn của chính chủ đầu tư, chứ không phải kinh doanh bằng vốn của người mua. Tại nước ta, do hạn chế về vốn tự có, chủ đầu tư thường áp dụng cách quảng cáo bán căn hộ trên giấy. Tức là sau khi xin được giấy phép đầu tư cho một dự án nào đó, chủ đầu tư quảng cáo để thu hút khách hàng dưới hình thức góp vốn để xây dựng dự án. Theo đó, chủ đầu tư lấy tiền người mua đặt cọc để làm công tác giải phóng mặt bằng. Đến giai đoạn phân lô bán nền lại tiếp tục thu hút vốn góp của khách hàng đóng theo tiến độ để xây dựng tiếp dự án. Cách hình thành và triển khai xây dựng dự án BĐS như vậy làm tăng nguy cơ tranh chấp giữa người mua và người bán và gây nhiều khó khăn cho việc quản lý thị trường BĐS.

* Xin cảm ơn ông!